На дворе 2019 год, а некоторые тренеры до сих пор учат вкладываться в новостройки, как 10 лет назад. Даже курсы продают, где учат спекулировать недвижимостью. Сами же они неплохо заработали на стратегии перепродажи новостройки по переуступке, когда цена росла на 70% от момента начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию (так стали делать в 2008-ом году).
И вот теперь эти люди продолжают петь песни простым смертным про то, как надо "инвестировать в недвижимость, чтобы заработать 70% годовых". Почему сейчас заработать на новостройках так, как можно было 10 лет назад, НЕ-ВОЗ-МОЖ-НО?
Содержание
- Почему сейчас не получится инвестировать, как в 2008-ом году: чем больше доверия к рынку и застройщикам, тем ниже доходность вложений (как с криптовалютой).
- Что является "удачной инвестицией"?
- Примеры инвестиционных объектов в Санкт-Петербурге для сравнения: почему где-то рентабельность 40% годовых, а где-то - 7%?
Почему в 2019-ом году нельзя спекулировать недвижимостью, как это можно было делать 10 лет назад
До сих пор в сети проводятся курсы на тему, как можно купить новостройку в Петербурге (или в любом городе России), которая вырастет на 70% к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Коучи и инфобизнесмены убеждают, что на этой разнице можно хорошо заработать и называют эту деятельность - инвестициями.
- Во-первых, это называется спекуляцией.
- Во-вторых, сейчас эта стратегия уже потеряла свою актуальность.
Я вот думаю, как у этих горе-коучей и авторов курсов совести хватает, вешать лапшу на уши простым людям, еще и продавать свой курс за 20 тысяч рублей.
Стратегия покупки ликвидной новостройки и ее последующая перепродажа по переуступке, работала в 2008-2016 годах. Если бы вы тогда купили новостройку, то да, вы бы неплохо наварились, имея до 30% годовых.
В 2008-ом году только-только приняли 214-ФЗ, новое законодательство - это всегда поле для новых спекулятивных идей, ведь доверия к застройщикам никакого не было, инвестиции были рискованными, а значит, и возврат от вложений намного выше.
[Хорошая аналогия рынка недвижимости 2008-го года - это состояние рынка криптовалюты в наши дни.
Пока все боялись покупать биткойн и не верили в эту валюту, какие-то рисковые инвесторы купили монеты. А сейчас, уже все понимают, что криптовалюту не выкинешь как явление, но стоимость инвестиций сильно изменилась!]
Почему сейчас не получится так, как делали некоторые люди 10 лет назад?
- Изменились сроки строительства: сейчас НЕТ объектов у метро для простых людей. Сегодня жилье у метро - это большая роскошь, которую можно себе позволить по цене выше среднего.
- Прошло 10 лет и репутация застройщиков дает о себе знать: сегодня уже ВСЕ знают, что, например, Setl City в удачной локации можно смело покупать. Все знают, что ЦДС - это кирпичные дома, где прохладно летом. Все знают, что Лидер-Групп сдает всегда с задержками, но предлагает интересные варианты рассрочек и достраивает таки объект (хотя его продукт сложно назвать инвестиционно привлекательным).
Репутация работает на рынке застройщика, риски вложений в безопасную стройку снижаются, а значит, снижается и доходность. [Понимаете логику?]
- Наконец, изменилось, ИЗМЕНИЛОСЬ законодательство в 214-ФЗ и поправки в закон вступают в силу 1 июля 2019 года.
- Безусловно, необкатанный 214-ФЗ закон будет притираться к рынку, по разным прогнозам - где-то до 2023 года. Однако пласт сдвинулся, и те правила, которые работали до 1 июля 2019 года после этой перестают действовать.
Все это говорит о том, что меняется также логика вложений в недвижимость: то, на чем зарабатывали последние 10 лет, больше не работает.
Хорошая инвестиция - это удачная покупка, а не продажа. Продали - прожили, как говорила моя бабушка.
Например, у меня есть одна студия, она мне не очень нравится по локации и инфраструктуре (жить можно, но мне не подходит). Я бы могла от нее избавиться с перекреститься. Но я не тороплюсь.
Почему?
Потому что высвободив деньги, их надо куда-то пристроить.
Куда?
Вот этим вопросом я и занимаюсь. Пока есть такие варианты:
- открыть ИИС типа А (который, кстати, власти хотят запретить с 2020-го года) и купить на вложенные деньги суверенные еврооблигации;
- купить еврооблигации РФ в иностранной валюте (чтобы избежать налога на прибыль при окончании срока);
- ОМС или фьючерсы на золото, так как золото сейчас переживает падение в цене с прогнозируемым ростом в ближайшие 2 года.
Идея в том, что прежде чем продавать квартиру, сначала надо найти, куда вкладывать после. Вот жду интересный объект где-то в городе, когда пройдет вся эта проклятая волокита с изменением в 214-ФЗ, проектным финансированием и застройщики активизируются с новыми проектами.
Кстати, как пишет онлайн-издание про недвижимость NSP.ru, растут не только цены на новое жилье, но и конкуренция среди застройщиков.
Эконом-класс вообще уже никому не интересен: люди понимают, что в ипотеку выгоднее брать что-то поприличнее, чем возиться к узбеками по соседству или, не приведи господи, жить в социальном доме.
"Новые проекты класса "стандарт" уже не обходятся без атрибутов класса «комфорт». "Комфорт" тоже подтягивается к "бизнесу"", - сообщается в материалах NSP.ru
Читайте также: Тихая налоговая революция в недвижимости, которую никто не заметил
Примеры инвестиционных объектов в Санкт-Петербурге для сравнения: почему где-то рентабельность 40% годовых, а где-то - 7%?
Все 4 объекта разбирать не буду, но из расчетов выше видно, что доходность выше депозита приносит ЖК "Полис на Комендантском" (Полис Групп), но никак не ЖК "Дом на Блюхера" (ЛенСпецСМУ).
Пример 1 - ЖК "Дом на Блюхера" от ЛенСпецСМУ
Пример инвестиционного расчета (выгрузка из расчетной таблицы иксель)
- Тип квартиры - 1 ккв
- Метраж квартиры, кв. м - 35 кв. м
- Срок сдачи - 1 кв. 2020
- Цена покупки, тыс. руб = 4 050 000,00
- Первоначальный взнос, руб = 4 700 000,00
- Ипотечная ставка, % (берем среднюю) = 10,1%
- НА СКОЛЬКО ДОРОЖАЕТ ОБЪЕКТ = 650 000,00 руб
- Займ в банке = 3 645 000,00
- Первоначальный взнос [минимум 10%] = 405 000 руб
- Ежемесячные платежи по ипотеке, руб / мес = 33 379 руб / мес
- Ипотечная ставка (берем среднюю % ставку или вбиваем свою фактическую), % = 10,10 %
- Срок выплаты ипотеки, мес. = 300 мес
- Срок инвестирования, мес. (сколько будем держать объект) = 18 мес
- ДОПРАСХОДЫ (нотариус, страховка - только при покупке)
10000
- СТРАХОВКА за весь период инвестирования (среднее значение = 5000 руб) = 7500
- ВЛОЖЕННЫЕ ЛИЧНЫЕ СРЕДСТВА за весь период инвестирования, руб
[COGS] = 1 005 830
- Чистая прибыль, руб. [Операционная прибыль - Займ банку] = -378 729,90
- Валовая прибыль = [Sales - COGS], руб = 1 005 829,90
- Операционная прибыль = [Sales - COGS - OE], руб = 3 266 270,10
- Операционные расходы (платежи по ипотеке + нотариус, страховка и др) = OE, руб = 427 900,00
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ
- ОПЕРАЦИОННАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ за весь период, % = [Sales - COGS - OE] / Sales = Рентабельность капитала = 69,50 %
- ВАЛОВАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ, % (= Валовая прибыль / Выручка от реализации) = 21,40 %
- ЧИСТАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ (NPM, Net Profit Margin), % = (Чистая прибыль / Выручку от реализации) = -8,06 %
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ АКТИВОВ (ROA)
ROA = Чистая прибыль + % по ипотеке / Стоимость капитала (квартиры = Цена продажи), %
Рентабельность активов - оценка эффективности вложений, правильность выбора объекта инвестирования = 13,34 %
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАННОГО КАПИТАЛА (ROI)
ROI = Чистая прибыль + % по ипотеке / [Выручка - Займ в банке], %
Рентабельность инвестированного капитала (характеризует доходность долгосрочного капитала) = -35,90 %
ГОДОВАЯ ДОХОДНОСТЬ, % [сравнить с депозитом] = -23,9 %
Вывод: ЖК "Дом на Блюхера" от ЛенСпецСМУ на 1,5 года - невыгодная инвестиция: эффективнее открыть депозит под хоть сколько годовых.
Записаться на консультацию по недвижимости и инвестициям можно здесь.
✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку н мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.
