Жизненные обстоятельства в процессе погашения ипотечного кредита могут измениться. Например, в семье появляется ребенок, а вместе с ним — желание расширить жилплощадь. И это вполне осуществимо: ипотечная квартира – полноценная собственность заемщика, а значит, ею можно распоряжаться как угодно. Разберем, как продать ипотечную квартиру.
Как найти покупателя на ипотечную квартиру?
В большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным дисконтом (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения. Таким образом, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, имеет смысл предложить на него скидку. В подобных сделках заинтересованы те, кто не боится нюансов оформления сделки и хочет существенно сэкономить – профессиональные риелторы. Еще одна категория клиентов — те, кто хочет купить жилье в конкретном районе и, возможно, даже доме.
Сам процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки купли-продажи. Всё начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ определить цену — привлечь риелтора. В качестве альтернативы можно привлечь профессионального оценщика или оценить стоимость квартиры самостоятельно. В последнем случае нужно проверить сайты по купле-продаже недвижимости и посмотреть, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе (особенно те, что имеют обременения).
Покупателей стоит искать с помощью объявлений на специализированных сайтах. В тексте стоит указать технические характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж, тип санузла, удаленность от метро) и юридические аспекты (как давно владеете, сколько собственников) и обязательно – наличие обременения в виде ипотеки.
Как получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры?
Ипотека — один из видов обременения недвижимости, поэтому для продажи ипотечной квартиры необходимо согласие кредитора (банка или некредитной организации).
Решение кредитора — разрешить или отказать в продаже — зависит от того, как именно вы собираетесь продавать недвижимость, от срока выплаты процентов по кредиту, состояния и рентабельности жилья. Есть 4 основных механизма продажи ипотечного жилья: досрочно погасить кредит (заем) за счет средств покупателя, погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи, уступить право долга по ипотеке, и последний способ: когда квартиру продает кредитор.
Иногда можно продать квартиру и досрочно погасить кредит и без формального согласия банка – например, за счет средств покупателя. Рассмотрим общий порядок действий при продаже.
Каков порядок действий при продаже ипотечной квартиры?
1. Получить согласие кредитора на продажу квартиры, подтвердить текущий остаток долга по ипотечному кредиту.
2. Найти покупателя и согласовать способ продажи.
3. Выписать всех, кто зарегистрирован в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
4. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается внесение задатка. Покупатель вносит первый платеж в счет оплаты стоимости квартиры в размере, достаточном для погашения долга по ипотечному кредиту продавца (как правило, деньги идут на погашение долга напрямую кредитору).
5. Снять обременение с квартиры. Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, обременение снимается в течение 3 рабочих дней после того, как в Росреестр поступают документы. Основные:
- закладная с отметкой о погашении обязательств. В случае оформления электронной закладной или хранения закладной в депозитарии, вместо этого документа можно предоставить выписку по счету депо. Каждый из этих документов можно получить у кредитора;
- заявление кредитора (то есть владельца закладной), заемщика или их совместное заявление.
Если закладная не выдавалась, понадобится заявление кредитора или совместное заявление кредитора и заемщика.
Снятие обременения – бесплатная услуга, заплатить придется покупателю только за выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (стоимость услуги — 300 рублей).
6. Заключение основного договора купли-продажи. Государственная регистрация перехода права собственности к новому владельцу в Росреестре. После этого продавец получает остаток суммы.
Если речь идет о переуступке долга по ипотеке, последовательность действий будет немного другой:
- Найти покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя.
- Известить кредитора о намерении переуступить долг по ипотечному кредиту и получить согласие кредитора (для этого банк или некредитная организация должна проверить покупателя). Если согласие получено, банк заключает отдельный кредитный договор с новым заемщиком (покупателем).
- Заключить с покупателем договор цессии – уступки прав и обязанностей по кредиту и договор купли-продажи.
О том, какие документы понадобятся для сделки и нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры узнайте в нашей расширенной инструкции на сайте спроси.дом.рф
Ещё больше полезных инструкций:
Ипотека или аренда? Выбираем, что выгоднее
Как сэкономить на ипотечном страховании
