Благодаря новеллам повысилась возможность вернуть свои деньги при банкротстве застройщика или взыскать с него неустойку. Еще пару лет назад единственными способами обеспечения обязательств строительной компании являлись поручительство банка и страхование её ответственности.
Причем в последнем случае страхуется ответственность либо по каждому ДДУ, либо по всему объекту в целом. Однако банки не спешили выступать поручителями, а страхование ответственности не удовлетворило государство. Число обманутых дольщиков росло, а резервы страховых компаний не позволяли им в полной мере обеспечивать выплаты страховок при банкротстве застройщиков.
В октябре 2017 года государство создало публично-правовую компанию по защите прав участников долевого строительства и обязало строителей отчислять от общей суммы каждого ДДУ 1,2% его стоимости в компенсационный фонд. Данные средства Фонд тратит на достройку проблемных объектов и выплаты дольщикам.
Более того, с 1 июля 2019 года все застройщики переходят на счета эскроу. Что это такое? Это личный счет дольщика. Его открывает уполномоченный банк, который выдает целевой кредит строительной компании. В этой же кредитной организации застройщик имеет свой расчетный счет. Гражданин открывает эскроу и зачисляет туда оплату по договору долевого участия. На эти деньги не начисляются проценты, и гражданин не может снимать с него средства. Если дольщик снимет деньги, то ДДУ прекращает действие. Застройщик, в свою очередь, также не имеет права распоряжаться этими средствами, пока не получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию. То есть счета «эскроу» «раскрываются» только после завершения строительства. Вы спросите, а как тогда застройщик должен возводить здание? Очень просто. Он может взять целевой кредит в уполномоченном банке или использовать свои средства. Третьего не дано. Таким образом, обеспечивается сохранность денег рядовых участников строительства.
Стоит также отметить, что сегодня обязательства застройщика обеспечиваются в основном страховкой, платежами в компенсационный фонд или счетами эскроу. Причем, девелоперы, получившие разрешение на строительство, после 1 июля 2018 года должны привлекать деньги граждан только при условии выплат в компенсационный фонд либо использования счетов эскроу. То есть для них страховка уже не является обязательным условием. Информацию о способах обеспечения обязательств застройщика можно узнать из ДДУ на ЕИСЖС, на его сайте, либо в офисе компании.
Перспектива взыскания ущерба с руководителей и собственников застройщика при банкротстве
Перспектива взыскания со строительной компании убытков, причиненных дольщикам, резко возросла, как только законодатель установил субсидиарную ответственность руководителей и собственников застройщика. Интересно, что, первоначально, в июле 2018 года закон ввел для них … солидарную (!) ответственность. Такая «новелла» вызвала недоумение со стороны юристов и экспертов. Действительно, представьте себе ситуацию: застройщик является финансово устойчивой компанией, которая может самостоятельно возместить ущерб дольщикам. Однако в силу каких-то причин, он нарушил обязательство и допустил просрочку в передаче квартиры. В результате участник строительства направляет иск по закону о защите прав потребителей не только строительной компании, но и какому-нибудь банку или предприятию, которые являются учредителями этого застройщика.
Законодатель вовремя спохватился и уже в декабре 2018 года исправил свою ошибку, заменив солидарную ответственность на субсидиарную. И теперь, если строительная организация не сможет возместить ущерб дольщику, то это должны сделать её руководители и бенефициарные владельцы.
Взыскание неустойки по закону о защите прав потребителей
Теперь рассмотрим вопрос о взыскании неустойки по закону о защите прав потребителей при нарушении застройщиком прав участников ДС. Все вышеперечисленные меры обеспечивают возмещение ущерба дольщикам при банкротстве строительной компании. Однако они бесполезны, когда девелопер является финансово устойчивой фирмой, но при этом допускает брак или нарушает сроки передачи квартир. Какой толк в этом случае от субсидиарной ответственности учредителей и руководителей или от счетов эскроу? Ведь речь идет не о возврате вложенных средств или передаче помещений, а о компенсации ущерба потребителю.
Именно поэтому, прежде чем заключать договор с застройщиком следует посмотреть на сайте ГАС Правосудие и на ресурсе ФССП дела, где фигурирует строительная компания или связанные с ней дочерние фирмы. Например, работая над данной статьей, мы зашли на ЕИСЖС, проштудировали документы и убедились в финансовой устойчивости одного московского застройщика. Вроде все нормально. Обязательства обеспечиваются страховкой и выплатами в компенсационный фонд. Однако открыв ГАС Правосудие выяснили, что в отношении данной строительной компании очень много исков по закону о защите прав потребителей. Она периодически нарушает сроки передачи квартир (вплоть до 6 месяцев!), а жильцы после новоселья вынуждены перестилать вздувшиеся полы, менять оконные рамы и даже внутриквартирные коммуникации. В свою очередь, на сайте ФССП имеются возбужденные в отношении застройщика исполнительные производства. Значит он не торопится добровольно исполнять решения суда. И кому нужен такой замечательный «финансово устойчивый» застройщик? Ну, если только стоимость его ДДУ гораздо ниже рыночной. Но это опять же не так.
Поэтому убедившись в присутствии застройщика на ЕИСЖС не поленитесь и посмотрите информацию в отношении этой же компании на судебных сайтах. А то может получиться так, что вам придется судиться с этим девелопером и ремонтировать своё новое жильё.
Кстати, последние изменения в закон № 214 ФЗ частично учли и этот момент. Так, Фонд защиты прав дольщиков аккумулирует в ЕИСЖС сведения о нарушении застройщиком срока передачи квартиры более чем на 6 месяцев. Однако подобных данных пока еще очень мало. К тому же Фонд не размещает информацию о более коротких сроках нарушения передачи жилья дольщику. Как, впрочем, он не фиксирует и многочисленные случаи передачи квартиры с недостатками. Поэтому получить подобную информацию можно только старыми привычными способами — опросить бывших клиентов этой компании, да просмотреть судебные сайты.
Итак, изменения в закон № 214 ФЗ дали участникам долевого строительства возможность проверять застройщика на одном сайте и обеспечить возврат денежных средств при его банкротстве. Ведь кроме перехода на проектное финансирование государство ввело еще и обязательные требования к застройщикам — от минимального размера собственных средств до опыта возведения многоэтажных домов. Наряду с этим, оно запретило девелоперам ряд рискованных операций.
С другой стороны, необходимо помнить, что за эти новеллы придется заплатить самим дольщикам. Отчисления в компенсационный фонд привели к росту цен на ДДУ в среднем на 3 — 4 процента по России. А обязательный переход на счета эскроу и внедрение проектного финансирования вызовет дополнительное повышение цен минимум на 7 — 10%, ведь за выдачу кредита банки берут проценты с застройщика. В свою очередь, последний, заложит стоимость займа в цену ДДУ. Об этом кстати, недавно говорил и глава Сбербанка Герман Греф. Поэтому за снижение рисков придется заплатить покупателям квартир.
Кроме того, новеллы не решают вопрос повышения качества вновь возводимого жилья и нарушения сроков передачи квартир дольщикам. Здесь все остается, как прежде. Данные проблемы следует решать в рамках закона о защите прав потребителей.
Далее, законодатель никак не урегулировал положение участников ЖСК, которые возводят многоэтажные здания на частной земле. Закон об участии в долевом строительстве распространяется только на кооперативы, ведущие строительство на муниципальной или государственной территории.
Ну и наконец, до сих пор идут споры о порядке раскрытия счетов эскроу. Застройщики требуют их поэтапного раскрытия, то есть уже в ходе возведения здания. А ЦБ РФ «упирается» и настаивает, что строители должны получить доступ к деньгам дольщиков только после оформления разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Посмотрим, что будет дальше.
Хотите определить вероятность взыскания задолженности? Пройдите небольшой тест и узнайте о ваших перспективах прямо сейчас
