В течение всего немалого срока выплаты ипотеки, как правило, изменяются параметры самого кредита и личные обстоятельства заемщика: некоторые собственники принимают решение продать квартиру в ипотеке, а некоторые задумываются об улучшении условий кредитования. Из-за снижения ключевой ставки Центробанка, наличия более выгодных ипотечных предложений от других банков, а также падения собственной платежеспособности многие заемщики сегодня все чаще обращаются к процедуре рефинансирования ипотеки. В статье мы расскажем о том, при каких условиях рефинансирование выгодно, а также каким образом можно его осуществить.
Что такое рефинансирование ипотеки?
Рефинансирование ипотеки – перекредитование имеющегося кредита на новых более выгодных или комфортных для заемщика, условиях. В рамках процедуры рефинансирования ипотеки банк, в котором был взят ипотечный кредит, или сторонний банк предоставляют новый кредит для погашения действующего. Чаще всего рефинансирование проводится с целью уменьшения процентной ставки.
Когда стоит проводить рефинансирование ипотеки?
1. При наличии на рынке более выгодных предложений по кредитованию от других банков. В последние годы процентные ставки значительно упали, в среднем, до 10% годовых и ниже. Таким образом, если ипотека была выдана под высокий годовой процент, например, 16%, перекредитование до актуальной ставки позволяет заемщику значительно сэкономить.
2. В случае сложной финансовой ситуации у заемщика с помощью рефинансирования кредита можно уменьшить ежемесячный платеж, увеличив срок выплат.
3. При выплате ипотечного кредита в валюте самым лучшим вариантом для заемщика будет перевод оставшейся суммы задолженности в рубли: после роста курса доллара и евро реальная стоимость таких кредитов увеличилась в несколько раз.
4. Более привлекательные условия кредитования в другом банке могут быть связаны не только с размером процентной ставки, но и с выгодной страховкой или способом погашения кредита, когда, к примеру, заемщику удобней взаимодействовать с банком, через который проводится его зарплата.
Как проходит процедура рефинансирования?
Процедура рефинансирования похожа на получение обычного кредита. Заемщик подает заявку в банк, в котором он выплачивает ипотечный кредит, либо в другой банк с привлекающими его условиями кредитования. Важно, чтобы все предыдущие платежи по ипотечному договору были внесены заемщиком вовремя. Ограничением, в данном случае могут быть условия договора с текущим банком, которые часто предусматривают большие штрафы за перевод кредита в другой банк.
В целом, процедура рефинансирования включает следующие шаги:
Шаг 1. Сбор документов и подача заявки. В пакет документов входят:
1) Заполненная анкета банка;
2) Справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
3) Копия трудовой книжки или трудового договора, если заемщик не является зарплатным клиентом банка;
4) Копия паспорта;
5) Справка об остатке задолженности по имеющемуся ипотечному кредиту;
6) Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
7) Копия кредитного договора с приложением в виде графика платежей.
Шаг 2. Оценка документов и залога новым или существующим кредитором, в случае, если заемщик планирует перекредитоваться в своем банке.
Шаг 3. В случае положительного решения заемщик собирает документы на квартиру (оценочные документы, технический паспорт, выписка из ЕГРН) и передает их новому кредитору.
Шаг 4. Если заемщик работает с новым банком, то там оформляется кредит, и деньги перечисляются в старый банк, а недвижимость поступает в залог к новому банку.
Шаг 5. Заемщик получает новый пакет документов и выплачивает кредит на новых условиях.
Какова реальная выгода от рефинансирования ипотеки?
Прежде чем оставлять заявку на рефинансирование, конечно, следует четко просчитать будущую выгоду. Основным плюсом является общее уменьшение переплаты по кредиту.
Например, при ипотечном кредите размером в 2,5 миллиона рублей, взятом на 15 лет под 13,5% и последующем рефинансировании до 11%, итоговая реальная стоимость кредита снизится примерно на миллион рублей.
Также несомненным плюсом перекредитования является уменьшение ежемесячного платежа, которое происходит как за счет снижения процентной ставки, так и за счет увеличения срока выплаты ипотечного кредита. Например, при ипотечном кредите размером 2,5 миллиона рублей, взятом на 15 лет под 13,5% и последующем рефинансировании до 11% сумма ежемесячного платежа сократится примерно на 5 тысяч рублей.
Однако, следует помнить, что в случае увеличения срока выплат при небольшой разнице в процентных ставках, общая переплата по новому кредиту может быть даже больше, чем по старому.
Когда рефинансирование невыгодно?
1. Новая процентная ставка по ипотечному кредиту ниже текущей менее, чем на 1%. В этом случае, при сопутствующих расходах на переоформление, страховку и так далее выгода минимальна или вовсе отсутствует, а лишних действий и волнений, связанных с переводом залога в новый банк становится больше.
2. Со времени оформления текущей ипотеки при аннуитетных платежах прошло больше половины срока. При таком порядке оплаты во время первой части выплаты кредита заемщик выплачивает проценты, а на погашение основной суммы долга уходит меньшая часть ежемесячного платежа. Таким образом, если заемщик уже выплатил большую часть процентов, ему невыгодно переходить в новый банк, в котором его ежемесячный платеж вновь в значительной степени будет уходить на погашение процентов.
3. В текущем кредитном договоре предусмотрены высокие комиссии и штрафы за переход в другой банк по программе рефинансирования.
В целом, на сегодняшний день, самым удобным видом рефинансирования ипотеки является перекредитование в собственном банке. При соблюдении всех условий по выплате кредита, а также предоставлении необходимых бумаг, банк чаще всего не отказывает заемщику в данной процедуре, которая в современных условиях становится все более актуальной и востребованной.
Оставайтесь с нами! Всегда ваша, Арендатика!
