До 2014 года бизнес по строительству домов и таунхаусов был очень выгоден. После 2014 года и по сей день, потребители ужались в деньгах и продать новый дом или таунхаус без черновой и чистовой отделки в центральном регионе (не Москва и МО) дороже 5.5-6 млн. руб. в черте города стало чем-то невозможным.
В 2019 году подорожали материалы, земля под застройку, подключение коммуникаций и совсем чуть-чуть услуги работников. Чтобы выгодно было строить для застройщика и получать прибыль, застройщик сегодня вынужден экономить на проекте (а может и на его отсутствии), на материалах, на фундаменте, на стенах и на рабочей силе.
Но покупателя не волнует все эти проблемы застройщика, и он хочет получить свою заветную мечту – частный дом. Застройщик в свою очередь строит дом, который будет стоять не поколения, а хотя бы без проблем года два. Увы, но это так!
На чем экономит застройщик?
Бетон/Раствор. Стандартная экономия «на спичках» - это раствор и бетон меньшей марки, чем по проекту или по нормам. При покупке дома, покупателю марку используемого бетона или раствора никак не проверить.
Фундамент. Лента и монолитная толстая плита – очень дороги! Куча арматуры, куча марочного заводского бетона с сертификатом качества. В центральном регионе повсеместно переходят на свайноростверковый фундамент, который в 95% лежит на песчаной подушке (на грунте). Такой тип фундамента закладывают повсеместно даже в проектах, особенно в центральном регионе. Такой тип фундамента один из самых дешевых и минимален по затратам и времени – очень выгоден любому застройщику.
Для каркасного домостроения и легких построек такой тип фундамента подойдет, но для капитального дома, со средними нагрузками, принесет уйму проблем в будущем.
Гидроизоляция фундамента в домах на продажах всегда отсутствует. Вы же никак ее наличие не проверите.
Стены. Каменные дома повсеместно выкладывают из газобетона. Толщиной в один блок, шириной не менее 30 см и не более 40 см., на модный сегодня тонкий шов. Тонкий шов имеет место быть, если кладет профессионал. Если кладет бригада из стран ближнего зарубежья, то шов будет дырявый и через такой шов будет идти холод. При укладке на тонкий шов нужен так называемый клей, который весьма дорог, если брать нормального качества не ниже клея от фирмы Unis. Газобетон также выбирается дешевый, от местных производителей. Качественный прочный газобетон со своей лабораторией от компании Yutong – удел богатых.
Армирование кладки. Хорошо если вообще армируют. При тонком шве армирование становится сложным и трудоемким процессом. Проверить армирование можно компактным металлодетектором если он есть.
Перекрытия. Деревянные перекрытия конечно дешевле и проще в монтаже, нежели монолитные перекрытия или перекрытия из плит.
Класть на тонкие стены из газобетона плиты и сверху лить стяжку под теплые полы - та еще лотерея. Но такое встречается все чаще.
Армопояса. Монолитный армопояс с арматурой становится редкостью. Его заменяет кладка из красного кирпича, которая не является монолитным армопоясом. Но все таки - это хоть что-то и лучше, чем вообще ничего.
Металлический уголок над проемами. Дешево и сердито. По нормам: ЖБ перемычка или монолит.
Кровля. Экономия максимальная, которая в 70% выливается в полную переборку. Экономия на толщине стропил, на мауэрлате, на армопоясе под мауэрлат, на кровельной гидроизоляции, на утеплителе, на самом кровельном покрытии, на рабочих, на крепеже, подшиве и комплексе работ.
Армопояс из красного кирпича под мауэрлат после 1-3 зим даст о себе знать. О антисептировании дерева речи нет. На обрешетку и контробрешетку берется только самый худший класс дерева с обзолом. После подачи тепла, зимой и летом вы будите засыпать под убаюкивающее звуки жизнедеятельности личинок древоточца . При бюджетном строительстве, на кровлю берется самая тонкая и дешевая металлочерепица с наименее тонким напылением. Слово фальц – под запретом и является ругательством при строительстве домов на продажу. Сделать фальц на дымоходе или фальц на ендовах – это фантастика.
Забор. Хорошо если он есть в каком-то виде. Максимум калитка и забитый в землю штакетник для обозначения границ территории. Как правило, застройщик покупает профлист для забора "неликвидный", с повреждениями, по скидке в магазине и после аккуратно его подкрашивает или оставляет как он есть.
Рабочая сила. Дешевая рабочая сила из стран ближнего зарубежья не имеет ничего из инструмента, кроме матраса и одеяла. Часто, только 1 из 5 имеет строительный опыт, остальные принеси-подай и только приехали в Россию становится миллионерами. Живут такие работники на объекте и о наличии у них специальных инструментов говорить не приходится. Хорошо если из инструментов есть рабочий уровень. Кто-то отметит, что эта забота застройщика, но строительные бригады часто меняется и как правило бригада уносит с собой весь купленный инструмент застройщиком. Соответственно, как результат, от таких рабочих без инструментов, кривые стены, которые чтобы выровнять надо наложить толстый слой штукатурки и кровля, которая хорошо, если не сильно течет в дождь, но 100% течет зимой. Часть строй-материалов такие работники продают соседям, пока не видит прораб, которого часто нет на объекте, а материалы и так самые дешевые и в ограниченном количестве.
Как купить дом и не попасть на деньги?
Смотреть дома на продажу сугубо со специалистом/знакомым, который построил не один дом и прожил в нем не менее 2-3-х лет. Не поддаваться эмоциям и грезам о своем доме и что вот она моя мечта. Смотреть преимущественно дома у частных застройщиков, которые строят 1-2 дома за сезон, а не у фирм которые специализируются на строительстве домов и строят 5-10 за сезон. Строительные фирмы – это посредники и минимум миллион рублей посредник должен наварить с одного дома. Смотреть, чтобы все коммуникации были подключены и были лицевые счета, иначе подключение газа или воды может встать в приличные деньги. Крайне желательно покупать дом с работающим отоплением – это поможет увидеть многие косяки и нюансы. Смотреть преимущественно на дома, где стены полностью из камня, без утеплителя.
Далее постараюсь расписывать более подробнее по каждому пункту с фото примерами.
