Герман Кудрявцев, директор строительной компании G7
Приобретение объекта недвижимости под реновацию с целью последующей ее перепродажи можно осуществить несколькими способами.
Объекты недвижимости под строительство и реновацию делятся на три типа:
(1) земля категории Greenfield/Brownfield – что буквально означает, что строить будем на девственной земле, на которой до сих пор не строились никакие здания, не нужно сносить постройки;
(2) пустой участок под строительство или здание под снос;
(3) жилой объект, требующий капитального ремонта или реставрации.
Для получения прибыли с объекта очень важно с точностью рассчитать все предстоящие расходы, включая максимально допустимую сумму на приобретение объекта. Остаток позволит определить сумму, необходимую для оплаты участка земли под проект, в виде разницы стоимости завершенного проекта и издержек девелопмента. Валовая стоимость проекта (стоимость развитой недвижимости, или Gross Development Value) минус все издержки на развитие, куда входят:
– расходы на строительство и стройматериалы,
– налоговые сборы – 8%,
– гонорары юридических консультантов, оценщиков и инженеров,
– расходы на чертежи и необходимую документацию,
– расходы на согласование с местными органами самоуправления,
– 1,5 -2,0% выплаты риелторам.
Самая большая сложность заключается при расчетах расходов с учетом уровня инфляции, условий финансирования, процентов по выплатам и распределению денежных средств согласно запланированному графику. Получившаяся в итоге цифра для покупки объекта – это отправная цифра, используемая впоследствии при торгах и переговорах.
Покупка самостоятельно: торги с аукциона
Один из способов приобретения недвижимости – торги с аукциона. Но этот способ больше подходит для тех, кто хочет выгодно продать, а не приобрести. Важная информация о состоянии выставленного на торг объекта, например, возможность получения разрешения на строительство, обычно не включена в описание, а выяснение подобных деталей занимает значительное время.
При покупке жилья действует принцип Caveat Emptor, что в переводе с латыни означает «покупатель должен знать» – юридический термин в контексте недвижимости означает, что покупатель обязан выяснить все возможные обстоятельства, связанные с участком земли или объектом недвижимости, перед покупкой. Только в случае, если продавец намеренно предпринял шаги, чтобы скрыть невыгодные детали, покупатель может взыскать убытки через суд.
Покупка через агента: проекты off-market
Второй способ – обратиться к опытному агенту или риелтору. Помощь специалиста незаменима, он учтет все пожелания и при этом подскажет дополнительные, наиболее выгодные варианты. Некоторые агентства специализируются только на инвестиционных проектах, и только через них можно получить так называемые проекты off-market, недоступные на широком рынке. К тому же через агента можно запрашивать дополнительную информацию и вести переговоры по цене. В формировании цены большое значение имеют район, состояние дома или квартиры, а также наличие разрешения на строительство (Planning Permission), так как эти факторы позволяют значительно сэкономить время и быстрее приступить к реализации проекта. Если разрешение еще получено не было, то в целях ускорения процесса можно воспользоваться предварительной рекомендацией (pre-application advice), предоставляемой местным самоуправлением.
G7 – профессиональная строительная компания с опытом свыше 11 лет: квалифицированный персонал, надежные партнеры и поставщики, демократичная ценовая политика, более 200 реализованных проектов, гарантия на выполненные работы – до 10 лет.
Вызов специалиста – бесплатный. Позвоните нам сегодня: 02038086949
8 Kew Bridge Rd, London, TW8 0FJ
Читать по теме:
