Совокупный годовой объем спроса на столичные офисы Москвы составил в прошлом году 1,39 млн кв. м, что сопоставимо с объемом предыдущего года. На фоне высокого спроса и минимального объема нового предложения запрашиваемые ставки аренды за год продемонстрировали рост в объектах класса А и В+.
В 2018 году продолжилась децентрализация спроса на рынке офисов, что в том числе связано с дефицитом предложения в Центральном деловом районе (ЦДР). Доля сделок за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) достигла 46% от общего объема против 39% в 2017 году.
Объем ввода офисных площадей за прошлый год установил новый минимум, составив всего 125 тыс. кв. м. При этом доля класса А в объеме ввода сохранилась практически на уровне 2017 года – 62% против 63% годом ранее. На фоне отсутствия доступных для строительства площадок в центре города девелоперская активность продолжает децентрализацию: доля завершенных за пределами ТТК объектов составил 78% от общего объема. Крупнейшими из новых объектов стали бизнес-центры класса А: «Амальтея» в Сколкове (30,9 тыс. кв. м), «ВТБ Арена Парк» на Ленинградском проспекте (24,7 тыс. кв. м) и «Новион» вблизи Олимпийского проспекта (22 тыс. кв. м).
По словам Елизаветы Голышевой, руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL, на 2019 год анонсировано завершение строительства 382 тыс. кв. м офисов. «При этом, несмотря на потенциальный рост объема ввода в три раза по отношению к 2018 году, предложение на рынке остается ограниченным. В перспективе до 2022 года в столице заявлено 2,1 млн кв. м, из которых в Центральном деловом районе города расположится менее 7%, − отмечает она. − Таким образом, дефицит на рынке ЦДР сохранится и в перспективе. В числе будущего нового предложения в центре – два офисных проекта в Белорусском деловом районе от AFI Development и 2-я фаза «Смоленского пассажа», возводимая «Корпорацией А.Н.Д.».
Высокий спрос в совокупности с отсутствием сопоставимого объема ввода стимулирует снижение вакантности во всех классах и субрынках. Лидером по динамике среди сегментов стал класс А, где за год доля свободных площадей сократилась на 5,6 п.п. и достигла 10,8%, сравнявшись с показателем в классе B+ (снижение на 2,7 п.п.). В классе B- вакантность уменьшилась на 3,3 п.п. и составила 8,8%. Наибольшее снижение среди районов наблюдалось в «Москва-Сити» – на 6,6 п.п. за год, до 7,3%, что является минимальным уровнем по субрынкам. На 2-м месте по доле свободных площадей – Центральный деловой район (-2,9 п.п., 7,8%). В среднем по городу вакантность сократилась на 3,5 п.п. за год до десятилетнего минимума – 10,3%.
Дефицит предложения крупных офисных блоков в центре города и «Москва-Сити» позволил собственникам некоторых зданий в этих районах повысить ставки экспонирования, что привело к росту средних показателей в качественном сегменте офисного рынка. Среднерыночная запрашиваемая ставка аренды в классе А увеличилась на 6,3%, до 22,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В+ - на 3,2%, до 17 тыс. руб. за 1 кв. м в год (ставки приведены без НДС и операционных расходов). Ставка аренды в премиальных зданиях сохранилась на уровне 750 долл. за 1 кв. м в год. Наибольший рост в классе А был зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити» − 16,4%, а в центральном деловом районе этот показатель составил 4,4%.
