Ипотечный кредит можно взять как на строящееся жилье («первичка» — когда у жилья еще не было собственника), так и на покупку готовой недвижимости на вторичном рынке (если собственник у жилья уже был — «вторичка»). Это не столько два разных продукта, сколько подвиды одного — ипотечного кредита, но между ними есть разница.
В чем плюсы и минусы приобретения жилья на первичном рынке?
У покупки жилья в ипотечный кредит на первичном и вторичном рынке есть свои достоинства и недостатки.
1) Строящееся жилье стоит дешевле (тем больше, чем ближе к начальному этапу стройки происходит покупка), а значит, кредитных денег на него нужно меньше.
Минус: жилье может и не достроиться, а значит, есть риск остаться с кредитом, но без жилья.
2) При покупке строящегося жилья не нужна страховка титула (правомерности обладания им), в то время как при вторичной ипотеке она требуется во избежание проблем с правом собственности на жилье у нового владельца. Они могут возникнуть при перепродаже квартиры несколько раз и попытках оспорить эти продажи или при появлении среди прошлых владельцев квартир недееспособных лиц, наследников, несовершеннолетних лиц, которые претендуют на квартиру, и при прочих разных неприятных ситуациях.
Минус: при покупке в кредит строящегося жилья возни с оформлением больше.
Сложности оформления возникают потому, что право собственности на жилье, при котором возможна ипотека, возникнет после того, как оно достроится. Поэтому сначала в залог банку идут права требования на будущую квартиру, что оформляется отдельно, а потом, по завершении строительства, переоформляется залог уже непосредственно квартиры, то есть требуется повторный сбор и оформление документов. При этом ставка на первом этапе может быть выше.
3) В то же время многие банки кредитуют застройщиков, которых считают надежными. На покупку жилья у таких компаний зачастую предлагаются ставки ниже, чем у застройщиков со стороны, что делает покупку квартиры по ипотеке на первичном рынке сопоставимой по ставкам с приобретением в кредит «вторички».
В чем плюсы и минусы приобретения вторичного жилья?
У «вторички» тоже много нюансов. Из плюсов: независимость от застройщика, больше выбор квартир с учетом пожеланий покупателя, быстрее скорость оформления, зачастую требуются меньшие инвестиции в ремонт, качество домов уже проверено временем и т. д.
Обратная сторона медали — правовые риски, как уже было сказано; более высокая цена, что требует большего кредита; дополнительные расходы на страхование титула и пр., требования к году постройки и состоянию жилья.
Банки согласны брать в залог, а значит, и давать ипотечные кредиты не на все квартиры со вторичного рынка. Если речь идет о домах, построенных ранее 1957 года, банк потребует документы, подтверждающие, что дом не имеет аварийного статуса, что его не собираются и ему не требуется срочный капитальный ремонт. Также будет проблематично получить ипотеку на квартиру, в которой была сделана незаконная перепланировка.
Конечно, каждый случай индивидуален, и проверять риски нужно максимально тщательно, но, по словам ипотечных банкиров, если банки не видят повышенных рисков по предмету залога (недострой в случае «первички» или риски утраты собственности в случае «вторички»), то устанавливают примерно одинаковую ставку при прочих равных и на первичном, и на вторичном рынке.
При отсутствии рисков по жилью стоимость кредита больше зависит от профиля заемщика, его уровня доходов и сопутствующих страховок.
О том, что ещё обязательно нужно знать об ипотеке, если собираетесь её взять, мы подробно рассказали здесь
Читайте также
Сколько денег россияне тратят на ипотеку?