Один из самых распространенных вопросов, которые задают мне и коллегам на консультациях, на форумах по недвижимости, в тематических группах в соцсетях - "Что и где купить за ХХХ рублей? Главное - пешая доступность метро." Такая постановка вопроса совершенно неудивительна, ведь транспорта проблема в Москве - одна из самых острых. А в последнее время, с началом явного стремления руководства города пересадить москвичей с личного транспорта на общественный, тема близости к метро стала особенно актуальной.
В серии статей я представляю обзоры недвижимости и инфраструктуры именно и только в пешей (условно считаю 15 минут средним шагом) доступности от различных станций метро. Обзоры делаются по одной стандартной схеме с ответами на следующие вопросы:
• География, административное деление
• Расстояние до центра Москвы, транспорт.
• Преобладающий тип застройки.
• Средняя стоимость кв.м.
• Самая дешевая однушка
• Средняя трешка
• Самая дорогая квартира в районе
• Контингент
• Инфраструктура: образование, культура, торговля, спорт.
Пилотная статья – об окрестностях м. Университет. Надеюсь, материал будет полезен читателям.
Район пешей доступности от м. Университет я условно ограничил улицей Крупской, территорией МГУ (старой и ныне застраиваемой), Университетским проспектом и примерно серединой между Ленинским проспектом и улицей Вавилова. Преимущественно указанная территория попадает в ЮЗАО (Гагаринский и Ломоносовский районы) и небольшая часть – ЗАО (район Раменки).
Время в пути на метро до центра – 18 минут. На автомобиле район обслуживается в основном тремя магистралями – Ломоносовским, Ленинским и проспектом Вернадского. Пробки, конечно, бывают, но не круглосуточные и не катастрофические.
За исключением относительно нового ЖК «Доминион», территория в пешей доступности от м. Университет застроена преимущественно во второй половине 50-х гг. ХХ века. В архитектуре преобладают кирпичные 8-10 этажные дома с одно-, двух-, трехкомнатными квартирами. Есть также одни из первых блочных домов: пятиэтажные серии II-05 на ул. Строителей и шести- семиэтажные серии II-04 на Молодежной ул., построенные по схожим с позднесталинскими кирпичными домами проектам, с потолками 3м и относительно просторными планировками. Хрущевские пятиэтажки имелись лишь в районе домов 81 и 83 по Ленинскому проспекту, в 2012 году на их месте построен ЖК «Ломоносовский», состоящий из 4 монолитных домов высотой 21-24 этажа. Также в глубине района стоят две 16-этажные панельные башни серии П-68 1974 года (ул. Строителей, д.9 и ул. Крупской, д. 6 корп. 2) и два блочных 8-этажных дома серии II-18 (ул. Крупской 4 корп. 2 и 8 корп. 2). Среди преобладающей кирпичной позднесталинской застройки особо выделяются т.н. «Красные дома» (ул. Строителей д. 4 и д. 6 с корпусами), а также два фасадных дома для преподавателей МГУ (Ломоносовский пр-т, 14 и Университетский пр-т, 5), построенных по индивидуальному проекту. Квартиры в этих домах, как правило, дороже, чем в среднем по району.
Средняя стоимость квадратного метра составляет 385 000 руб., однако следует рассматривать отдельно элитный ЖК «Доминион» со средним «квадратом» в 490 000 руб. и советскую застройку с более разумным показателем в 284 000 руб. за квадрат на сегодня.
Предложений однокомнатных квартир крайне мало, что вызвано особенностью застройки, ведь тогда предпочитали давать одиноко проживающим не однушки, а комнаты в коммунальных квартирах. Сегодня они преимущественно расселены, но еще в пару десятков лет назад встречались здесь в очень большом количестве. Тем не менее, за сумму 10 млн. руб. есть предложение однокомнатной квартиры площадью 38 кв.м.в фасадной сталинке, чуть дороже – 44 кв.м. в ЖК «Ломоносовский».
Трехкомнатных квартир, наоборот, в этом районе большинство. Средняя цена на квартиру под ремонт площадью около 80 кв.м. составляет 18 млн. руб., наличие же дизайнерского ремонта легко может поднять цену в два раза. Двушек тоже предостаточно, цены без ремонта около 12, с ремонтом – 18 млн. руб.
Самое дорогое предложение, естественно, в «Доминионе». Двухуровневый пентхаус 400 кв.м. без отделки за 230 млн. руб. Эх…
Контингент. 5 из 5. Маргинальное население, проживавшее когда-то в коммуналках, за годы свободного рынка постепенно вымылось, и теперь в районе м. Университет живет преимущественно научная и творческая интеллигенция, средний и высший менеджмент, представители бизнеса. Район очень спокойный и безопасный.
Основное место притяжения в районе, которое, собственно, и дало название станции метро – конечно, МГУ им. Ломоносова. Из образовательных учреждений также стоит отметить пешую доступность ряда лучших школ Москвы – гимназия 1514, лицей 1533 (Лицей Информационных Технологий при МГУ), лицей «Вторая школа», математическая школа №7 и др. В общем, район выглядит очень привлекательным для проживания как с детьми школьного возраста, так и для студентов. Недалеко находится легендарный Дворец Пионеров (теперь Городской Дворец Творчества) с десятками кружков и секций самой различной направленности. Из известных ВУЗов также стоит отметить, безусловно, РГУ нефти и газа им. Губкина, в народе именуемый «Керосинка».
Культурно-развлекательные объекты также представлены весьма широко: Большой Московский цирк, Музыкальный театр Наталии Сац, театр Армена Джигарханяна, 8-зальный кинотеатр в ТЦ «Капитолий».
Район отлично обеспечен магазинами, включая уже упомянутый «Капитолий» с гипермаркетом «Ашан», множество супермаркетов различной ценовой категории, кластер детских магазинов на Ленинском проспекте и широкое разнообразие других торговых объектов. Кафе и ресторанов также более, чем достаточно.
Из крупных сетевых фитнес-клубов имеется WorldClassв «Капитолии». Еще есть пара клубов поменьше. Бассейны есть в МГУ, за Университетским проспектом («Воробьевы горы»), в Лужниках, но туда уже придется проехать 1 остановку на метро или 10-15 минут на троллейбусе.
Вот краткая характеристика района проживания в пешеходной (до 15 минут) доступности от станции метро «Университет». Да, район недешевый и здесь очень немного современного жилья. При этом престижный, зеленый и с очень неплохим контингентом. И это, пожалуй, одно из лучших мест в Москве для жизни и учебы детей.
Буду благодарен за любые комментарии, критика приветствуется.
