Разберем, какую ипотеку можно считать выгодной, и на что стоит обратить внимание при выборе банка для оформления ипотечного кредита.
Внимание нужно уделять следующим условиям:
1. Величина первоначального взноса
2️. Процентная ставка
3️. Наличие страховок и сумма платежей по ним
4️. Размер комиссий
5️. Особенности досрочного гашения
6️. Удобство оплаты ежемесячных платежей
Разберем более подробно эти условия
1. Величина первоначального взноса
Чаще всего ипотека оформляется с первоначальным взносом. Этот показатель отражает информацию о том, какую сумму заемщик должен внести, как только договор будет подписан. Традиционно размер первоначального взноса рассчитывается в диапазоне от 10 до 40% от общей стоимости квартиры. Некоторые заемщики тратят время на поиски кредитных программ с минимальным или и вовсе нулевым первоначальным взносом.
При этом они забывают, что подобные кредиты зачастую выдаются с менее выгодными прочими условиями.
Более того, выплатить эту сумму придется в любом случае. Только с учетом начисляемых процентов она окажется намного больше.
2. Процентная ставка
Несмотря на то, что не рекомендуется ставить процентную ставку во главу угла, большинство заемщиков именно на нее обращают внимание в первую очередь. Однако, далеко не всегда этот параметр оказывается наиболее значимым. Большинство кредитных организаций прекрасно умеют играть на психологии заемщика. Чтобы привлечь его внимание, банки устанавливают минимальную ставку. При этом вполне естественно, что ни одна кредитная организация не будет переживать об экономии клиентов больше, чем о собственной выгоде.
Поэтому не стоит подкупаться на обещание низкого процента. Вполне возможно, что при дальнейшем изучении всех параметров ипотечной программы станет ясно, что это всего лишь трюк для привлечения большего количества клиентов.
3. Наличие страховок и размер платежей по ним
Некоторые заемщики забывают о наличии страховок при оформлении ипотечных кредитов. Обязательным является страхование объекта залога (приобретаемого объекта недвижимости), добровольным является страхование жизни и здоровья заемщика. Но при отказе от страхования жизни и здоровья банк, по условиям кредитного договора, увеличивает процентную ставку по кредиту. Между тем, этот параметр оказывает существенное влияние на размер будущей переплаты. Стоит обратить внимание на страховые компании, которые аккредитованы банком, а также узнать тарифы и рейтинги этих страховых компаний. Тарифы на страхование одного и того же объекта недвижимости или жизни заемщика в разных страховых компаниях могут значительно отличаться, разница достигает несколько тысяч рублей.
На этапе строительства страхуется только жизнь, после ввода в эксплуатацию объекта страховать его обязательно!
Следующий момент, касающийся страхования жизни и здоровья заемщика – размер увеличения процентной ставки в случае отказа от данного вида страхования. В большинстве случаев – это увеличение на 1 процентный пункт, но некоторые банки, чтобы не терять свои комиссии, увеличивают процентную ставку на 3 и более процентных пункта.
Пример. Рассмотрим банк А и банк Б. Ставка 10% годовых, срок 15 лет, сумма кредита 1 500 000 р. Молодая семья, супругам по 28 лет, супруг – основной заемщик, супруга – созаемщик без учета доходов. Оформляют ипотеку на приобретение строящегося жилья.
Условия в банке А: платеж – 16 119 р., страхование жизни и здоровья – 0,3% от суммы кредита, что составит 4 500 р., выдача кредита производится после регистрации ДДУ в Росреестре, комиссия за перевод не взимается. Общая сумма расходов в банке – 4 500 р.
Условия в банке Б: платеж – 16 119 р, страхование жизни и здоровья – 0,55% от суммы кредита, что составит 8 250 р., выдача кредита производится после регистрации ДДУ в Росреестре, комиссия за перевод 1 500 р. Общая сумма расходов в банке – 9 750 р.
В данном примере видно, что выгоднее вариант А.
4. Размер прочих комиссий
На сегодняшний день банки отменили платежи за оформление и выдачу ипотеки. Но в некоторых банках есть опции по снижению процентной ставки за счет внесения дополнительной комиссии, в среднем она варьируется от 1 до 4% от суммы кредита. При этом, чем выше комиссия, тем ниже процентная ставка. Далеко не каждый может сразу понять, какой вариант выгоднее. Чтобы определить это, придется сравнить размер комиссии с переплатой за весь срок кредитования. Только после этого можно сделать верный выбор.
Пример. Рассмотрим сумму кредита 1 500 000 р., первоначальный взнос 20% от стоимости квартиры – 375 000 р., стоимость объекта – 1 875 000 р., срок ипотеки 15 лет. Стандартная ставка – 10,25%.
Комиссия за снижение ставки на 1% составляет 3,5% от суммы кредита, что составляет 52 500 р.
Итоговая сумма переплаты при ставке 10,25% – 1 451 292 р.
Итоговая сумма переплаты по ставке 9,25% – 1 286 421 р. плюс внесенная комиссия 52 500 р. Экономия за 15 лет составит – 112 371 р.
Если вы будете делать частичные досрочные гашения с сокращением срока кредита 1 раз в год по 100 000 р., то ситуация выглядит следующим образом.
Итоговая сумма переплаты при ставке 10,25% – 682 168 р.
Итоговая сумма переплаты по ставке 9,25% – 623 557 р. плюс внесенная комиссия 52 500 р., итого 676 057 р. Экономия 6 111 р.
В данном случае стоит задуматься насколько целесообразно будет вносить такую комиссию, т.к. по сделке имеются и дополнительные затраты.
5. Особенности досрочного погашения
Не менее важным параметром ипотеки является возможность погасить ее досрочно. Многие заемщики прилагают максимум усилий, чтобы снять с себя груз платежей как можно быстрее. Однако, для банков это не является выгодным, ведь они лишаются прибыли от выданного кредита в будущем.
Также стоит учитывать возможность банка предоставлять право выбора при частичном досрочном погашении с пересчетом ежемесячных платежей либо сокращением срока кредита. Оба этих способа позволяют постепенно снижать размер переплаты по ипотеке.
При этом, более выгодным вариантом сокращения переплаты является способ с пересчетом срока кредитования. Именно поэтому возможность досрочного погашения можно расценивать как признак выгодного ипотечного кредита.
Такое положение дел приводит к тому, что некоторые кредитные организации стараются ограничить возможность погасить ипотеку досрочно.
Некоторые банки не допускают возможность досрочного погашения в течение определенного периода времени или привязывают досрочное погашение только к дате платежа и не проводят в другое время. Этот момент необходимо выяснять заранее.
6. Удобство оплаты ежемесячных платежей
Все мы ценим свое время и понимаем, что не всегда выпадает возможность ехать через весь город для внесения очередного платежа по кредиту, а допустить просрочку очередного платежа еще более невыгодно. В данном случае стоит также учитывать возможность использования карты банка и наличие банкоматов для пополнения карты. Так как обширная сеть банкоматов позволит экономить время заемщика и избежать просрочки платежей.
Также стоит отметить, что выбор банка будет зависеть от аккредитации объекта недвижимости в каком-либо банке (в случае приобретения объекта недвижимости на этапе строительства), от соответствия объекта недвижимости требованиям банка (на вторичном рынке), от соответствия заемщика требованиям банка (в зависимости от возраста, стажа, получаемой суммы заработной платы), наличия или отсутствия отлагательных условий.
Подписывайся на нас! Мы накопили много авторского материала, будем делиться им постепенно. В ближайшее время расскажем о:
– Нюансах покупки и продажи жилья на вторичном рынке: чем отличается новостройка от вторички с точки зрения банка, использование материнского капитала, сделки с собственниками-детьми и другое
– Механике самостоятельной оценки стоимости квартиры
– Трендах в дизайне интерьеров
Читай также:
– Как не попасть на долгострой и как бороться, если уже попали
