Скажем сразу, что официально нет такого термина, как квартира на земле. Точно так же, как нет хрущевок, брежневок, сталинок, чешек, ленинградок и т. д. Об этом вам скажет любой архитектор.
Все это придумки риелторов, которых тоже, кстати, официально нет, для обозначения атрибутов жилья, понятного каждому. Согласитесь, когда человек слышит слово «хрущевка», он сразу представляет себе маленькую квартиру с низкими потолками, маленькой кухней и ванной, а когда слышит «сталинка» - возникают другие ассоциации.
А когда человек решил купить квартиру в Донецке и слышит фразу «квартира на земле», у него подсознательно возникает беспокойство: почему подчеркивается, что квартира на земле, значит, наверняка, там какие-то дефекты!
Чтобы сказать так ли это, нам нужно будет узнать, что такое квартира, усадьба, дом.
Квартира - это изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания (ч. 1. ст. 382 ГК).
Жилой дом – это строение капитального типа, возведенное с соблюдением требований, определенных законом, иными нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст. 380 ГК). При этом мало кто знает, что официально существует еще такой термин, как «усадьба» – это земельный участок вместе с размещенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми строениями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. В случае отчуждения жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если иное не определено договором или законом (ст. 381 ГК).
Если в жилом доме более одной квартиры, он считается многоквартирным (ст. 2.1 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества).
Все жилые дома, а также жилые помещения в других строениях, составляют жилищный фонд, включающий дома и строения, собственником которых являются:
· государство (государственный жилищный фонд);
· колхозы, кооперативы, профсоюзы и другие общественные организации (общественный жилищный фонд);
· жилищно-строительные кооперативы (фонд жилищно-строительных кооперативов);
· граждане по праву частной собственности (частный жилищный фонд).
В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ст. 4 ЖК).
Теперь немного истории. В статье «Как продать дом в Донецке» мы описали историю строительства частных домов. Однако точно так же одноэтажные многоквартирные дома строили шахты и заводы, желающие привлечь рабочих. Это называлось «строительство хозспособом». Почему одноэтажные? Потому, что многоэтажный дом может построить только специализированное строительное предприятие при наличии техники и обученного персонала, чего, естественно, не было у шахт и заводов. Поэтому строили те, кто умели, то, что могли и как могли. Поскольку строили без проектов и экономили на всем, квартиры были маленькими, с печным отоплением, без водопровода и санузла (туалет типа «сортир» во дворе) и сейчас очень сложно найти две квартиры с одинаковой планировкой, однако особенностью таких домов было наличие у каждой квартиры палисадника, огражденного забором. Строились дома и с общим двором, огражденным забором, однако при строительстве любых многоквартирных домов забор был неотъемлемой частью - атрибутом. Со временем жильцы в таких домах устанавливали на придомовой территории гаражи, сараи, летние кухни, заводили огороды, пристраивали комнаты, санузлы т. е. внешне это выглядело, как усадьба, а на самом деле, этот многоквартирный дом был государственным.
Грянула приватизация и люди получили в собственность свои квартиры как в многоэтажных, так и в одноэтажных домах.
Здесь следует особо подчеркнуть, что люди получили в собственность только квартиру, а помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также нежилые помещения, расположенные в жилом доме – в совместную собственность (ч. 2 ст. 382 ГК).
Сами же дома (в т. ч. одноэтажные) и придомовая территория как были, так и остались государственной или коммунальной и т. д. собственностью.
Таким образом квартире в одноэтажном доме, как правило, присущи все дефекты домов построенных в 30-х – 50-х годах: маленькие комнаты с хаотичной планировкой, печное отопление и удобства во дворе (могут быть исключения: подведен газ, водопровод, оборудован санузел со сливной ямой) и дефекты квартир в многоэтажном доме (1 этаж + крыша, как у квартиры на последнем этаже) без приусадебного участка.
Набор этих атрибутов и получил у риелторов название «квартира на земле». Продать квартиру в Донецке с такими атрибутами можно, но цена ее будет в 1,5 – 2 раза меньше аналогичной по площади квартиры в многоэтажке. Это компенсация дефектов. Вот почему в центре города на ул. Флеровского можно купить двухкомнатную квартиру за $5000,00.
Особо нужно подчеркнуть, что все пристройки к квартире на земле всегда, подчеркиваем, всегда будут самовольным строительством, поскольку построены на земельном участке, не отведенном для этой цели (ч. 1 ст. 376 ГК).
И если собственник усадьбы может признать право собственности на самовольное строительство в суде, потому что все построено на земельном участке, отведенном для этой цели, то сделать то же самое владельцу квартиры в разы дороже и сложнее, поскольку собственник земли – город, который разрешение на строительство он не давал.
Поэтому, когда читаете объявление типа «Продам квартиру на земле площадью 100 кв. м. с гаражом, летней кухней и земельным участком 12 соток» знайте, что гараж и летняя кухня – самовольное строительство, а на землю документов нет. А если попросите техпаспорт, чтобы убедиться в том, что площадь квартиры соответствует 100 кв. м., можете увидеть отметку, например, «А1 и а1 – самовольное строительство», а когда вычтете самовольно построенные квадратные метры, окажется, что площадь квартиры – 20 кв. м.
Если человек желает купить дом в Донецке, то при осмотре жилья он должен внимательно прочитать техпаспорт, потому что зачастую собственник квартиры на земле искренне считает, что продает дом.
Для узаконивания всего, что построено поколениями собственников квартиры на земле, и изменить ее статус на «дом», чтобы получить возможность все-таки продать дом в Донецке, нужны усилия специалистов Жилищного Бюро «Альфа-Город» и много судебных процессов. Сама по себе проблема вряд ли рассосется и до ее разрешения квартира на земле будет похожа на чемодан без ручки: продать нельзя (точнее можно продать только то, что изначально отмечено в техпаспорте), а бросить жалко.
