первой части нашего расследования мы выяснили, что разница в цене недвижимости между Москвой и региональными столицами составляет 3-4 раза, что примерно на среднемировом уровне. И особых предпосылок ожидать, что этот лаг уменьшится или вырастет, у нас нет.
Сегодня попробуем разобраться, насколько выгоден доход от аренды подобных вложений в недвижимость.
Напомню, что исходные данные брались с numbeo.com по экономическим столицам государств, и трём мухосранскам (региональным центрам), которые мы усреднили в один условный город. Города, выбивающиеся из понятия мухосранска (вторые столицы, центры туризма), в расчёт мы не брали.
Цены на недвижимость и аренду считаем в долларах США, соответственно доходность у нас тоже долларовая.
Картинка нам показывает, что во всей известной нам вселенной выгоднее покупать недвижимость под сдачу:
а) в районах города, а не в центре (за исключением Украины, где недвижимость в сити выглядит доходнее)
б) в регионах, а не столицах (причём доходность сдачи в регионах превышает столичную в 1,3-1,5 раза).
Не совсем понятна мегадоходность по аренде недвижимости в США (в три раза больше, чем стоимость ипотеки, если смотреть по американским Мухосранскам). Подозреваю, что она образовалась из-за некорректности расчётов: общую стоимость жилья я посчитал исходя из 50 квадратных метров в среднем, а аренда учтена как «one-bedroom apartment», то бишь жильё с одной спальней и есть у меня подозрение, что в США это жильё традиционно больше, чем 50 квадратов.
Ну и, естественно, эти расчёты совершенно не учитывают ни арендную, ни продажную ликвидность недвижимости, а в том, что она разная сомневаться не приходится.
Вместо вывода. Как это ни странно, по расчётам получилось, что в развитых странах ВЫГОДНЕЕ брать ипотеку, чем снимать жильё, т.к. стоимость аренды в таких странах, как Великобритания, США, Швеция, Австралия превышает ставку по ипотеке. По развивающимся странам нужно смотреть этот вопрос подробнее, с учётом инфляции местных валют (ставка по ипотеке на графике дана в местной валюте). Но в первом приближении выглядит так, что тут выгоднее арендовать, чем влезать в ипотечную кабалу.
Ну а основной вывод для друга, который задал первоначальный вопрос: сдавать недвижимость в региональных центрах выгоднее, чем в Москве (мы получаем доходность 7,5% в долларовом выражении против 5%). А цены на недвижимость, учитывая общемировые тенденции, в Москве и регионах, скорее всего, будут изменяться коррелированно и пропорционально.
А в следующем нашем выпуске мы сравним доступность недвижимости в столицах и мухосрансках, посмотрим, сколько квадратных метров можно купить на зарплату и какую долю от средней зарплаты заплатим за съём жилья.
Канал в телеграмм: @RunningBun
Николай Маржинов
