Сегодня на дворе 2019-ый год, и мы уже сильно опоздали с инвестициями в новостройки: доходность стратегии покупки квартиры на этапе котлована и перепродаже по переуступке в 2010-ом году было 50-70%, сейчас - 15%.
Содержание
✔️ Почему уже поздно вкладываться в новостройку
✔️ Причины снижения доходности инвестиций в новостройки
✔️ Какой объект недвижимости покупать инвестору, чтобы он рос в цене
✔️ В каком случае квартира принесет плохую прибыль
Мы уже опоздали: почему рентабельность вложений в новостройки снижается?
Почему 9 лет назад можно было действительно заработать на инвестициях в новостройки, а сейчас доходность - едва превысит депозит?
Я вижу несколько причин снижения доходности от вложений в новостройки.
Причина 1 - Нет земли для высоколиквидных объектов
Самая доходная новостройка - точечная, это когда один дом строится посреди готовой инфраструктуры и обжитом районе. Примеры точечной застройки в Петербурге - "Twin House" со свободной планировкой во Фрунзенском районе или "Звездный дуэт" ЛСР у метро Звездная.
Но в больших городах земли не бесконечны, население постоянно пребывает, освоение территорий идет активно, поэтому новостройки постепенно переехали на пустыри, где нет ни-че-го.
Точечные дома активно строились в Москве в 2010-ом году, когда Лужков пропускал подобные проекты. В Петербурге точечные объекты иногда проскакивают до сих пор, но сейчас - это скорее редкость и находка для инвестора, чем правило.
Причина 2 - Вложения в новостройки стали понятны и доступны ВСЕМ
За 9 лет уже каждый первый знает и понимает, что дом на этапе котлована к моменту сдачи в эксплуатацию растет в цене. Сделки по переуступке настолько выросли за последние годы, что даже наши власти забеспокоились - и стали менять законодательство.
Если в 2010-ом году вложения в новостройки были эксклюзивом для инвестора, то сегодня - это масс-маркет. Поэтому сегодня в больших городах старты продажи превращаются в мясорубку: цена растет на 100 тысяч каждые полчаса, без агента и его связей забронировать квартиру почти нереально.
Некоторые застройщики идут на такие шаги, что продолжают повышать ценник, пока народ сидит в очереди на подписание ДДУ. Потому что знают, что объект все равно уйдет.
9 лет назад и рисков было больше: только начал свою свою работу 214-ФЗ (был принят в 2008-ом году), экономика была тоже под вопросом, репутация застройщиков была еще не сформирована, то есть рисков было очевидно больше.
Причина 3 - Люди перестали бояться ипотеки
После печальных историй с валютной ипотекой и скачком доллара в 6 раз к 2014-ом году, изменилось отношение к банкам, изменились требования к банкам, люди поумнели и перестали доверять кредитам в иностранной валюте.
Сегодня ипотека - гибкий инструмент для приобретения жилья. Как показывает статистика, в среднем 38-39% сделок на рынке "первичной" недвижимости приходится на сделки с ипотекой, на "вторичном" рынке - 45%, как сообщает РБК.
А столичной рынок недвижимости за 3 квартала 2018 года, по данным ДОМ.РФ, достиг 48% сделок по ипотеке от всего объема покупок.
Получается, что недвижимость на этапе котлована в 2008/10 годах покупали только самые опытные и смелые инвесторы, а сегодня - каждый первый, кто скопил на первый взнос по ипотеке.
Причина 4 - После внесения поправок в 214-ФЗ ходят слухи, что долевое участие отменят или запретят покупку на ранней стадии строительства
Про поправки 214-ФЗ говорят уже год, и появляется много ложных утверждений и слухов.
Пока оба факта - про отмену долевого участия и про запрет покупки на ранней стадии - только слухи.
Какой объект недвижимости покупать инвестору, чтобы он рос в цене
Несмотря на снижение доходности в новостройки, этот вид инвестиции пока существует. А значит, еще можно попробовать в него вложиться, чтобы получить первый опыт инвестирования и немного заработать.
Какие объекты ценятся инвесторами в Москве и Петербурге?
- Эконом-класс до 35 кв. м - студии, однушки или евродвушки
- Транспортная доступность - 15-20 минут до метро пешком, 5 минут пешком до остановки маршрутки или ж/д станции
- Небольшие проекты 3-5 корпусов - муравейник в 100 корпусов по 26 этажей не приносит никакой доходности
- Малоэтажные дома: чем меньше этажей в корпусе, тем выше рентабельность
- Точечные дома - 1 дом посреди готовой инфраструктуры, нет конкурентов, развитая инфраструктура
- Комплексное освоение территории до 2-3-ого корпуса - интересно инвестировать на начальной стадии до 5-ти корпусов, примерно, дальше - опять начнется муравейник и снижение цен на жилье.
- Чистовая отделка застройщика: покупать с отделкой или делать ремонт самим? Отделка важна и имеет смысл только в некоторых случаях. О них написано написано здесь.
Схема инвестиций в новостройки стара, как мир: купить на старте продаж дешевле, продать - по переуступке или на вторичке дороже
Вложения в новостройки почему простые? Здесь есть, по сути, только 1 фактор, из-за которого возможен рост стоимости: степень готовности жилья.
Если на валюту и фондовый рынок напрямую влияют рост экономики, заявления политиков, действия Центробанков Европы и США, то с недвижимостью все просто: на этапе котлована квартира будет в любом случае дешевле, чем в готовом доме.
Этот принцип вложения в новостройки может измениться только в одном случае: если власти отменят покупку жилья на старте продаж или вообще отменят долевое участие.
Сейчас ходит мнение, которое запутывает многих, что цены "первички" скоро приравняются к ценам "вторички", поэтому давайте, мол, покупайте жилье быстрее-быстрее. Это не совсем так.
Еще раз.
Цены "первички" и "вторички" могут сравняться, ТОЛЬКО если отменят покупку на стадии котлована или отменят долевое участие.
Сейчас это ТОЛЬКО слухи или неверная интерпретация закона.
Даже если вырастут цены на товары, вырастут ставки по ипотеке, уйдет нулевой первоначальный взнос и развалится экономика, квартира на этапе котлована все равно будет дешевле, чем при сдаче дома.
Понимаете, о чем я?
В каком случае инвестиционная квартира принесет плохую прибыль
Если даже грамотно выбрать объект новостройки, то это еще не значит, что вы "в плюсе". Ведь ликвидный объект надо не только вовремя купить, но и вовремя продать.
Примерные ситуации, в которых инвестиционная стратегия может НЕ сработать и принести мало прибыли.
- Объект уже давно в продаже - вы пропустили старт продаж полгода назад, поэтому сейчас брать эту новостройку можно только на 300-400 тысяч дороже.
- Неожиданные условия застройщика - вы рассчитывали на первоначальный взнос 10%, а строительная компания хочет только 20% - и больше никак.
- Высокое предложение, рынок перенасыщен - много жилых комплексов будет сдаваться в вашем районе в одно время.
- Вы слишком рано или поздно продали объект, когда он еще не полностью вырос в цене.
Наблюдая всю эту картину, вывод напрашивается такой: если на момент инвестирования будет в городе достойный объект недвижимости - в него можно вложить. Если нет - надо искать другие способы сохранить и приумножить свои средства.
Порталы для поиска новостроек
- Москва - https://mskguru.ru/
