На этом канале на вопросы отвечает финансовый гений, вопрос можно задать в комментариях, ответы будут только на самые интересные и полезные вопросы. Все вопросы в статьях имеют сквозную нумерацию, потому может потребоваться чтение предыдущих материалов.
Поскольку у канала еще нет подписчиков и задавать вопросы некому, он отвечает на вопросы, которые я сформировал для моего товарища сам. Не судите строго за глупые вопросы, а еще лучше попробуйте спросить сами.
Вопрос №11: Квартира как инвестиция для получения пассивного дохода?
Ответ: Доход от любого актива, как правило, имеет две формы:
1)Рост цены актива.
2)Получение ренты. (например, доход от сдачи в аренду)
Рассмотрим, насколько выгодно вкладывать в квартиру, в расчете на повышение ее цены.
Доход от роста цены квартиры:
Я взял город Москву.
Посчитаем доходность:
В долл. с 2000г по 2018 цена 1 м2 выросла с 550 до 2600долл, что составляет 10,2% в год.(при учете сложного процента)
Доходность не очень высокая, даже с учетом квартирного бума в период с 2000 по 2007, связанного с повышением уровня доходов населения, развития ипотеки, и главное, с ростом цены нефти. Как видно из первого графика цена нефти и 1 м2 в Москве сильно коррелирует. (коэф. Корр=+0,85). Цена 1 м2 держится на отметке примерно 40 баррелей/м2
Если откинуть бум 2000-2007гг, то доходность составит минус 8%. Цена упала с 4500 до 2600.
Посчитаем в рублях:
2000-2018гг с 15000 до 180000. Это 15% в год
2007-2018гг с 120000 до 180000. Это +9% в год
Как видим, рост цены квартиры очень сильно отстает от вложений во многие другие активы.
Ну и в довершении интересная картинка:
После 2000г видна очень сильная зависимость цены 1м2 и индекса РТС (долларовый индекс капитализации 50 крупнейших компаний России).
Получается, что вложения в покупку квартиры даст такой же прирост в цене, как и вложения в индекс РТС.
Так же надо помнить, что владение квартирой облагается налогом. Размер налога в некоторых странах достигает 4%. В России на данный момент, кажется, не более 1%, но ставка в перспективе планируется в 2%.
Доход от ренты (сдаем квартиру в аренду):
Какой же % можно получить от сдачи квартиру в аренду?
Ответ на этот вопрос достоин очень многих статей. Т.к. точный ответ на этот вопрос дать сложно. В этом уравнении присутствует очень много переменных. Назову некоторые из них:
«сдача в аренду».
Существует много различных способов сдачи квартиру в аренду:
Долгосрочно
Посуточно
Посезонно (например, летом у моря).
Целиком квартиру
По комнатно
По койко-местам (что то вроде хостела)
другие варианты.
Доходность каждого из этих вариантов заметно отличается, и разница может составлять десятки процентов. Впрочем и затраты на содержание квартиры будут разными в каждом отдельном случае.
Процент доходности зависит от цены приобретения.
Например доходность: купил квартиру и сдал целиком или доходность субаренды(взял в аренду и пересдал) будут сильно отличаться. Как правило, в пользу второго варианта.
Настоятельно рекомендую подписаться на этот канал, что бы не пропустить самое интересное. Лайки привествуются с благодарностью.