В 2016 году в России начался стремительный рост выдач ипотечных кредитов. По итогам 2017 года было выдано 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму около 2,35 трлн рублей. А текущий 2018 год уже побил рекорд по итогам 9 месяцев с результатом в 2,37 трлн рублей!
Таким результатам способствовало постепенное снижение ключевой ставки Центробанка. В декабре 2014 года размер ставки был 17% годовых. Уже в марте 2018, ставка снизилась до 7,25%. Таким образом, средняя ипотечная ставка достигла своего исторического минимума и составила 9,48 процента годовых!
Несмотря на тенденции к снижению, объем выдач ипотечных кредитов стал снижаться к концу 2018 года. На настроение населения повлияли и нестабильная геополитическая обстановка, санкции, фактическое уменьшение реальных доходов, а также ожидаемое повышение налогов и роста цен в 2019 году. Именно эти факторы заставили покупателей отложить приобретение недвижимости.
Что будет с ипотекой в 2019 году?
17 сентября 2018 года Центробанк впервые за 3 года повысил ключевую ставку на 0,25%. Банки, в свою очередь, отреагировали повышением ипотечных ставок на 0,5-1% годовых по своим программам. 14 декабря 2018 Центробанк вновь повысил ключевую ставку на 0,25%.
Вероятно, чтобы не омрачать конец года повторным удорожанием кредитов, банки изменят свои условия с 9 января. Аналитики прогнозируют рост ставок еще на 0,6-1%.
Вторым фактором, станет увеличение необходимого первоначального взноса с 10 до 20%. Увеличение первоначального взноса связано с ужесточением политики Центробанка.
Здесь вероятны три сценария:
- Мелкие и средние коммерческие банки ужесточат требования по своим программам. Первоначальный взнос составит 20%
- Крупные банки и банки с государственным участием могут увеличить требования к первоначальному взносу своих заемщиков.
- Банки увеличат процентную ставку для клиентов с низким первоначальным взносом (менее 20%).
Возможны специальные условия отдельным категориям заемщиков: зарплатные клиенты банка; молодые семьи; семей использующих материнский капитал в качестве первоначального взноса и т.д.
Как это будет на деле?
Интересен пример госкорпорации АО «Дом.рф», работавшей со взносом не менее 20% на протяжении всего 2018 года. В декабре «Дом.рф» изменил свою политику в части первоначального взноса: снизив минимальные требования до 15%. Но для клиентов ставка увеличилась по таким кредитам до 11% (что на 0,75% выше базовой ставки с более высоким первоначальным взносом).
Полагаю, стратегия АО «Дом.рф» будет примером для крупных игроков ипотечного рынка.
А что с ценами на недвижимость?
Сохранится тренд удешевления вторичного жилья и рост цен на новостройки.
Себестоимость строительства дорожает, и резкий скачок произойдет в 2019 году. Связано это с увеличением НДС до 20%, ужесточением 214-ФЗ «О долевом строительстве» и последующим переходом на расчеты по эскроу-счетам*. Возможно, государство будет дополнительно стимулировать граждан покупать строящееся жилье. На сегодня таким стимулированием является «детская ипотека» по ставке 6% на определенный период.
Правда, покупатели вторичного жилья на такие льготы рассчитывать не могут.
*Эскроу – счет, говоря простыми словами, это форма расчета между покупателем (дольщиком) и строительной организацией. Согласно этой форме, застройщик сможет распоряжаться деньгами только после сдачи дома.