Как подобрать оптимальный срок ипотеки
Любой взрослый человек согласится с тем, что самое главное решение относительно ипотечного кредита - это решение о необходимости его взятия. Это решение принимается не сразу, а после долгих раздумий и многочасовых финансовых расчётов. И если решение принято положительное, то затем начинается длительный процесс выбора подходящей ипотечной программы кредитования. Поговорим как выбрать оптимальный срок ипотеки.
Кто-то сам изучает ипотечные программы, предлагаемые банками, а кто-то обращается за помощью к специалистам: консультантам и ипотечным брокерам. Но с момента принятия решения о взятии ипотеки до реального оформления кредита будут идти сплошные расчёты и обсуждения. И одним из вопросов, который заёмщику однозначно стоит поднять до взятия кредита, является вопрос о сроке кредитования, т.е. нужно заранее решить, на какой срок будет оформлен кредит.
На кредитном рынке в настоящее время существует огромное множество различных ипотечных кредитных программ, которые отличаются друг от друга различными показателями: процентными ставками, наличием или отсутствием комиссионных сборов, количеством обязательных к оформлению страховых полисов, размером первоначального взноса и тому подобное.
От кого на самом деле зависит выбор?
Ипотека может быть оформлена на короткий период сроком до 2-х лет (такая ипотека называется краткосрочной), на средний срок от 2-х до 15-ти лет (среднесрочная ипотека), а также на срок от 16 до 30-ти лет (долгосрочный ипотечный кредит).
Считается, что выбор зависит от мнения заёмщика, но на самом деле заёмщик может лишь предполагать. Располагает в данном случае кредитор, т.е. банк, в который обратился заёмщик.
Определяя срок ипотечного кредитования, банк ориентируется на сумму ежемесячного платежа, который заёмщику придётся ежемесячно вносить банку на счёт для погашения кредита, а также на доход заёмщика, а именно на то, какая его часть пойдет на погашение кредита.
Идеальной ситуацией является такая, когда сумма ежемесячного платежа по кредиту составляет 1/3 от общей суммы доходов заёмщика.
Максимальный предел – это если 40% дохода идёт на погашение кредита. Больший показатель заёмщику выторговать не получится никак.
Нужно понимать, что если срок ипотеки мал, то значит будет больше сумма ежемесячного платежа, т.е. прослеживается прямая взаимосвязь - чем меньше срок кредитования, тем больше ежемесячный платеж. Действуя подобным образом банк защищает не только свои интересы, но и интересы заёмщика, уберегая его от принятия неправильного решения ещё на старте.
Аргументы заёмщиков
Главный аргумент заёмщика в пользу краткосрочной ипотечной сделки сводится к следующему: чем меньше срок кредитования, тем меньше общая переплата по кредиту. Здесь необходимо чётко понимать, что система начисления процентов по ипотечному кредиту бывает двух типов: дифференцированная и аннуитетная.
В первом случае действительно проценты начисляются на сумму долга, которая не погашена. И в таком случае действительно, чем раньше будет погашен кредит, тем меньше будет общая переплата по нему.
Проблема лишь в том, что данный тип начисления процентов, если так можно выразиться, себя уже давно изжил. Данная схема актуальна только в некоторых государственных банках.
Подавляющее большинство представителей кредитного рынка перешло на аннуитетную систему, где проценты рассчитываются сразу за весь срок кредитования и сразу же включаются в сумму ежемесячных платежей клиента, т.е. клиент, внося деньги в банк в качестве ежемесячного платежа, погашает часть основного долга и проценты.
При этом добиться возврата излишне уплаченных средств по процентам в случае досрочного закрытия кредита получается далеко не всегда. Происходит это, как правило, через суд, где заёмщику необходимо доказать, что переплата действительно имела место быть.
