Самый старый на рынке это конечно ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Что собой подразумевает:
Собрались я, мои друзья, и друзья моих друзей и решили, что хотим построить многоквартирный дом.
Важно!
При ЖСК в договоре невозможно конкретизировать объект недвижимости, т.к. инвестор просто имеет долю пропорциональную своей инвестиции!
Примерно прикинули сколько нам это обойдется (ну или мы были прозорливыми, следовательно скинулись и нам сваяли проект и смету), обозначили стоимость первого этапа, скинулись деньгами и пошли искать исполнителя работ (подрядчик). Итог:
Все члены ЖСК являются инвесторами данного строительства! Члены ЖСК строят сами, за свой счет и за все несут ответственность самостоятельно! Подрядчик - это просто лицо, которое исполняет работы по договору
В наших реалиях суть всегда была проста: ЖСК только на бумаге и при незавершенном строительстве. Был инициативный подрядчик, который искал инвесторов, объявляя себя застройщиком, а дальше как пойдет. Чаще всего это куча недостроев и так называемые "обманутые дольщики", которые по факту дольщиками никогда и не являлись.
ДДУ, он же договор долевого участия (214 ФЗ). что такое и с чем едят:
это уже договор права требования(!), т.е. Вы оплачиваете конкретную квартиру, в конкретном доме. на конкретном этаже, с определенной конфигурацией и имеете права ее требовать по завершению строительства. Если дом не достроен/не сдан/не введен в эксплуатацию Вам возвращают средства, так как Вы не имеете возможность истребовать свои права по договору. Если дом сдан с нарушением сроков Вы можете требовать компенсацию.
ответственность лежит на застройщике, чья деятельность застрахована.
Реальность:
Хитромордые застройщики могут предложить "занижение" стоимости приобретаемого объекта, например 500т.р. по договору долевого участия и 2500т.р. по договору неотделимых улучшений или договору займа. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств будет учитываться только сумма по ДДУ
Счета эскроу призваны обеспечить чистоту сделки и безопасность покупателя, потому как по данному договору застройщик не имеет доступа к денежным средствам покупателя до выполнения условий по договору: действует принцип "сначала стулья, потом деньги". Вроде бы это прекрасно - деньги в целости и сохранности и в случае чего счет разблокируют и деньги вернут, НО тут срабатывает следующая цепочка:
1. Застройщику нужно изыскивать средства на строительство, что ведет к удорожанию объекта недвижимости;
2. ЦБ пытается нивелировать рост цен снижением ставок по ипотеке;
3. Возрастает спрос на недвижимость;
4. Повышенный спрос подстегивает рост рост цен на предложение...
Такой вот замкнутый круг при котором остро встает вопрос о "пузыре", который норовит взорваться и главный вопрос для всех обывателей, насколько выгодно в текущий момент пользоваться предложениями и брать ипотеку по пониженным ставкам. Поговорим об этом?
