В нашем ОБЗОРЕ рынка недвижимости на 1 декабря 2020г. мы делали некоторые прогнозы на ближайшие несколько месяцев, по которым поступило много различных критических комментариев. В связи с изложенным, попробуем дать дополнительное обоснование своим выводам и ответить на альтернативные точки зрения.
1. Нами прогнозировалось что, в течение декабря, цена недвижимости вырастет еще более значительно. Исходя из динамики годовых цен рост составит до 5% за месяц.
Что бы проверить данный прогноз, воспользуемся сайтом RealtyMag по ссылке: https://www.realtymag.ru/moskva/kvartira/prodazha/prices
Согласно имеющимся данным цена за декабрь на текущий момент, т.е. на 15.12.20г. выросла 3.06%. Таким образом, прогноз вполне согласуется с реальной ситуацией на рынке. Уверены, что за оставшиеся пол-месяца цена вырастет еще на столько же.
2. Мы предполагаем, что меры поддержки ипотеки от государства исчерпают себя уже к весне и рынок вернется к стагнирующему состоянию и спрос упадет.
В комментариях нам указывают, что вторичка якобы упадет, а затем и рухнет через год. Полагаем, что для такого сценария пока нет реальных оснований. Все, что могло случиться – уже случилось и этот год наверное самый сложный за последние 10 лет. Тут и санкции, и кризис невиданный, и карантин и т.д.
Вероятность повторения катастрофических событий такого уровня достаточно мала, поэтому считаем, что в следующем году будут действовать те же факторы, что действуют и сейчас. Пандемия постепенно пойдет на спад и границы откроются. Производство восстановиться и поднимется спрос. Все это глобальные факторы.
Из рисков для России можно выделить новые санкции, которые пока Трамп заблокировал в оборонном бюджете. Безусловно они будут введены, однако это обвала не вызовет – их уже и так слишком много. Горячие головы из Украины предлагают заблокировать России доступ в SWIFT, но думаю до этого не дойдет.
Проблема санкций в том, что они действуют непродолжительное время и основной удар от них в момент введения ограничения. После адаптации вы начинаете жить уже без использования какого-то сервиса и в общем-то жить можно. Т.е. санкция перестает действовать. По сути же, вводя санкции ты отталкиваешь от себя кого-то и он начинает жить своей жизнью.
Если жена вдруг захочет ввести мужу санкции и не будет готовить завтрак – основное неудобство муж испытает первые пару дней, потом он найдет какой-то вариант. После этого жене будет не просто вернуть ситуацию назад – ему может понравиться завтрак в кафе.)))) Похожее происходит со всеми. Тут можно и порты Балтики вспомнить, транзит газа через некоторые страны и т.д. и т.п. Вернуть Россию в Клайпеду уже просто не возможно, они проморгали свой шанс.
Европе нужна Россия, поэтому вся санкционка похожа на балансирование на краю. Чего уж было бы проще запретить всякие контакты?? Однако нет! В этом отношении Германия гораздо мудрее прибалтов – и санкции для порядка, и Северный поток 2.))) И в следующем году ничего не измениться.
Есть фактор Байдена, который все таки станет президентом. Для России наверное он даже будет лучше – он более прогнозируемый и не склонен к резким действиям. Если и будет плохо от него, то медленно и по плану. Пока он вступит, пока дела примет, только к середине года доберется до России и что-то там придумает. Потом еще реализация и т.д. Поэтому 2021 год пройдет обычно.
В то же время, все сказанное не означает, что России будет легко. В целом фон не благоприятный – экономика все более ухудшается и явных драйверов роста не проглядывается. Но ухудшение будет идти медленными темпами без каких-то потрясений.
3. Мы ожидаем небольшого падения цен на недвижимость после Нового года.
На том же сайте RealtyMag по ссылке: https://www.realtymag.ru/moskva/kvartira/prodazha/pricesможно посмотреть динамику цен например этого года. После январского взлета с 2,04%, что обусловлено предновогодними продажами и оживлением, рост сразу падает в 3 раза и составлял в феврале-марте около 0,7%. При этом учтите, что тогда не было льготной ипотеки.
Сейчас спрос искусственно подогрет льготной ипотекой, но как и с санкциями, льгота работает только в первый момент. По истечению определенного времени все привыкают к льготе и она становится не льготой, а нормой. Т.е. без льготной ипотеки уже никто не будет рассматривать ипотеку вообще. Т.е. это станет нормой и данностью. Думаем, что как раз пары месяцев на это хватит и с весны фактор льготной ипотеке действовать перестанет.
Как показывает практика прошлых лет, после нового года цены замирают на своем взлете и до середины января никто ничем не занимается, кроме самых ответственных. Потом начинаются слабые шевеления, но нормально все работает только с марта.
Учитывая, что недвижимость за год подорожала на 20% небольшая коррекция просто просится сама. Конечно, может быть и немного другой вариант – снижение цены будет произведено за счет инфляции. Вероятность инфляции сейчас очень велика, мы видим скачки на валютном рынке – то доллар растет, а тут рубль укрепился. Что бы там ни говорили ярые патриоты – для укрепления рубля нет явных перспектив. Доллар все равно отыграет свое и инфляция вероятно ускориться.
Кстати говоря, та же льготная ипотека в определенном смысле есть эмитирование дополнительной денежной массы, которая и нашла отражение в возросшей цене недвижимости.
4. Мы предлагали не покупать недвижимость в декабре, рассчитывая, что к февралю ситуация для покупателя улучшиться.
Конечно падение цены не будет большим и наверное не превысит 1-2%, однако выбор в любом случае будет лучше. Давайте вместе посмотрим потом.
5. Мы полагали, что с середины 2021 года рост цен на недвижимость возобновится. Рост будет на уровне инфляции, в районе 3-5 процентов в год. В комментариях же нам доказывают обратное. Якобы рынок недвижимости ожидает коллапс. Сначала застройщики настроят, потом менеджеры напродают, а банки закредитуют всех. А потом у людей деньги кончаться. Прямо судный день))
По вышеназванным причинам, мы не видим фундаментальных причин, которые обвалят рынок недвижимости России. Положение не лучшее, однако и падения не будет. Рост цены недвижимости обусловлен простыми инфляционными причинами. Увеличивается денежная масса, растут следом и цены. Поэтому недвижимость просто не может стоять на месте, а медленно ползет вверх при любой экономической ситуации.
При любом раскладе пандемия закончится и мировая экономика начнет расти и мы вместе с ней. Соответственно, начнет расти рынок и люди заработают свои деньги. Кстати, у них и денег станет больше – не забываем инфляцию))) Так что, конец света не наступит!
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
