«Мы ленивы и нелюбопытны…»
А.С. Пушкин «Путешествие в Арзрум»
Недвижимость. Квадратные метры. Квартира в Москве. Недвига. Бетонометры. У любого российского инвестора от этих слов, как у «собаки Павлова» начинается обильное слюноотделение. И у меня начинается. А куда деваться? «Вышли мы все из народа» ))
Откуда пошла эта безоглядная вера в недвижимость, как в альфу и омегу инвестирования, как в некий священный Грааль выгодного вложения денег, дающий, по мнению ее апологетов, одновременно неимоверную доходность и абсолютную надежность? (А ведь – заметим в скобках – как раз диалектическое противоречие между доходностью и надежностью вложений – это краеугольный камень финансовых вложений. Чем выше доходность – тем выше риск. По-другому бывает только в стране розовых единорогов.)
Так откуда же вера в недвижимость у рассейского народа? Но на самом то деле «мы говорим Ленин – подразумеваем Партия» )). Мы говорим «недвижимость», а на самом деле разве наш брат-россиянин в теме, как можно инвестировать недвижимость разными способами и в разные виды недвижимости (складскую, торговую, гостиничную, и т.п.)??? Да нифига. Есть для Россиянина только одна идея, в которой воплощена тема «инвестиций в недвижимость» вот ее то мы для начала и разберем.
А если конкретно – разберемся, откуда взялся гениальный и непогрешимый финансовый план начала 21 века «куплю однушку и сдам».
Прям на собственном примере, чего далеко ходить.
Первая стадия соблазна. «Квартира – это деньги из ниоткуда».
В бородатом 1999 году начал снимать «убитую» однушку на пятом этаже «хрущобы». Правда – около метро. Обходилось мне это чудесное жилище в 150 долларов в месяц. Когда я нашел высокооплачиваемую по тем временам работу, я стал получать 500 долларов в месяц.
Прочувствуйте эти цифры – высокооплачиваемый специалист получает 500 долларов, работая в поте лица 10-12 часов в день шесть дней в неделю (большой привет трудовому законодательству ))). А в конце месяца к нему приходит алкаш, собственник этой самой однушки, и забирает у него 150 долларов. Как серпом по одному месту ((( А ведь вся заслуга этого алкаша – то что он оказался наследником бабушки – собственницы этой однушки ))
Конечно же мне очень хотелось поменяться местами с этим везунчиком. Я рисовал себе сладкие картины, как когда-нибудь и я накоплю сначала на собственную квартиру, а потом – на вторую, которую я буду сдавать. И уже я буду тем бездельником, который является в конце месяца к несчастному арендатору и безжалостно отнимает у него арендную плату )))
Причем на тот момент, надо признать, этот «бизнес» по сдаче в аренду «однушек» выглядел весьма рентабельным. Квартира, которую я арендовал, стоила 15 тысяч долларов. Квартплаты я вносил 1800 долларов в год – 12 процентов. Вычтем пару процентов на накладные расходы и невысокую по тем временам квартплату – останется порядка 10% годовых в долларах. Весьма привлекательная доходность.
Примерно такие же наблюдения отпечатались в головах всех граждан нашей необъятной родины. И все они запомнили – есть простой и надежный способ получать деньги из ниоткуда – сдавать квартиру. Квартира у тебя всегда останется. А денежки она тебе всегда будет приносить. Это как корова мечты, которую кормить не надо, а можно исключительно доить. Ну, по крайней мере, так это себе представляют люди, которые с арендой квартир не столкнулись на практике, побывав в шкуре арендодателя )))
Вторая стадия соблазна. «Цены на квартиры всегда растут».
В период после кризиса 1998 года и до самого кризиса 2008 цены на недвижимость росли всегда. Причем года с 2005 и до 2008 – росли совершенно безумно. Кризис 2008 года был краткосрочным – и затем до самой крымской весны цены снова только шли вверх, хоть и не так решительно. Все. Люди видят, что всю их сознательную жизнь – последние лет 15 – цены на жилье растут. Значит цены на жилье не могут падать. Аминь.
Вот на этих двух китах и стоит вера людей в недвижимость, как непогрешимое решение их финансовых проблем.
Воспроизведу тут еще раз
«Квартира – это деньги из ниоткуда».
«Цены на квартиры всегда растут».
И я был в плену этих заблуждений. Что поделать – и я «плоть от плоти народной».
Но поскольку у нас тут сегодня, как у маэстро Воланда, сеанс магии с разоблачением, приступим к разоблачению.
Начнем с денег из ниоткуда. Квартира — это «деньги из ниоткуда» для алкаша, который ее получил в наследство, но и тот мог бы прослезиться, подсчитав упущенную выгоду, если бы сравнил доходность от сдачи квартиры в аренду по нынешним показателям с другими рыночными финансовыми инструментами (даже с другими инструментами, связанными с недвижимостью).
Для любого человека, который сам купил квартиру – поток денег от нее, это поток денег от вложенных в нее средств. А с денежным потоком от сдачи квартир в аренду сейчас полная труба. О когда-то имевшей место десятипроцентной долларовой доходности можно забыть, как о юношеских фантазиях – в Москве, где рынок наиболее зрелый – доходность менее 5% годовых в рублях. Вычитаем неизбежные простои между арендаторами, непредвиденные расходы, периодические ремонты, растущие квартплаты – получаем полное фиаско. Уровень инфляции. С низкой ликвидностью и кучей возможных хлопот, если с арендатором что-то пойдет не так.
Не обольщайтесь, если в вашем городе ставки аренды пока дают доходность выше московской – в Москве рынок просто более зрелый, ваш дозреет чуть позже, прогресс не остановить.
Не забываем и такой фактор – ставки по ипотеке низки. Практически все платежеспособные граждане взяли ипотеку и получили собственное жилье, а кто остается в качестве арендаторов? Неплатежеспособные маргиналы? Хотите иметь с ними дело?
Разберемся с ценами на квартиры, которые всегда растут. Тут все совсем просто. Просто нет. Это не правда. Буду говорить про Москву. ИРН рисует нам (кто захочет – проверит, я не уверен, что их картинки можно брать и размещать у себя), что в рублях мы сейчас пытаемся повторить максимум 2014 года. А в долларах как упали в 2008, так и не можем до конца наверстать падение. И это не просто отдельный феномен, не случайность. Посмотрите на Японию – 30 лет рынок недвижимости не растет.
Пора понять: недвижимость – такой же рыночный актив, как и любой другой. Нет у нее никаких мистический свойств. Ни свойства «вечного роста». Ни свойства «всегда генерировать положительный денежный поток».
Видели эпиграф к статье? Перечитайте. Уважаемые соотечественники, я понимаю, что опыт многих лет, это сильный довод. Но пора бы уже браться за ум. Смотрите, читайте, образовывайтесь.
И если уж вам так мила недвижимость – то хотя бы вспомните, какой сейчас век на дворе ))
Мне в комментариях написали «с вашим капиталом можно было вложиться в недвижимость».
Ребята, в наше время чтобы вложиться в недвижимость не нужен большой капитал.
Продолжаю «сеанс магии с разоблачением» - теперь специально для любителей недвижимости, должны же и они услышать что-то хорошее от бывшего собрата ))
Если уж вам так хочется вложиться в недвижимость, так предлагаю вам хотя бы сделать это грамотно – иметь ликвидность и доходность выше, чем у пресловутой «однушки», а головной боли – меньше.
Жилая недвижимость дает вам больше всего хлопот и меньше всего доходности – поверьте мне –последние 12 лет я работал в сфере девелопмента и аренды недвижимости. Раз недвижимость так мила вашему сердцу и вы решили в нее вложиться – вам нужна коммерческая недвижимость. Да, да, та, которая стоит как минимум сотни миллионов и на которую у вас нет денег. Но вам повезло - у вас есть я ))
Итак:
Как вложиться в недвижимость с небольшим капиталом.
1. REIT. Купите на бирже акции любого REIT – они обязаны выплачивать дивиденды ежеквартально.
2. Активо. Фактически – российский аналог REIT. (Нет не рекламирую именно его – т.к. он мне, к сожалению, не платит ))) – просто я не знаю других аналогов в РФ. Кто знает – пишите в комментариях). Вход от 300+ тысяч рублей. Доходность в районе 9% годовых в рублях. Выплаты – ежемесячно.
3. ЗПИФ недвижимости на ваш выбор. Множество закрытых паевых инвестиционных фондов предлагают свои паи. Обычно у них «бульон» из большого пакета недвижимости внутри – чем они лично мне нравятся меньше, чем Активо – у Активо ЗПИФ под каждый объект свой. Можно выбрать объект по вкусу. С другой стороны – пакет объектов может на чей то взгляд быть приятной диверсификацией рисков.
А про «однушки» забудьте, как про страшный сон, пусть враги ваши в них вложатся ))
Они или вспотеют за неплательщиками-арендаторами бегать, или от зависти умрут, глядя на то, как вы получаете 9% годовых без хлопот а они и 5% со всеми страданиями не набирают ))
Инвестируйте в недвижимость правильно, друзья, если уж вы выбрали ее в качестве объекта вложения средств. При правильном подходе и недвижимость может сделать вас настоящим миллионером ))
