Автор материала — Андрей Генрихович Тальберг, инженер-электромеханик, в 1996 году закончил Государственную морскую академию в Санкт-Петербурге, долгое время работал по специальности на базе атомфлота в Мурманске, на атомоходе „Россия“. Вернувшись в Бийск, трудился в крупных строительных организациях города. После землетрясения 2003 года появилось желание построить собственный дом. (Текст из архива газеты "Деловой Бийск" №9, 29 февраля 2012).
Цель статьи — помочь сориентироваться тем, у кого появилось желание переехать в собственный коттедж, но имеется множество вопросов: купить готовый дом или построить; если строить, то из чего и где; во сколько обойдется строительство и, наконец, с кем строить.
Удачно купить готовый дом непросто
Из собственных наблюдений: 100 процентов знакомых, купивших дома, переделывают их, из них 70 процентов — капитально, неся огромные затраты, но все равно не получают того, что хотелось бы. Например: дом в Заречье 100 м кв., имеются баня и гараж, стоимость 1,5 млн руб. Решили сделать ремонт в доме, определили его стоимость в 400 тыс., „ковырнули“… Ремонт продолжается до сих пор, а затраченные средства перевалили за 1 млн. рублей. Пришлось менять полы с балками, выравнивать потолки (перепад составлял 20 см), углублять пол (!), чтобы сохранить допустимую высоту потолка и т. д. А еще останутся старая крыша и обветшалый фасад. С приходом зимы выявляются слабые места: окна, стены, перекрытия. Техническое состояние инженерных коммуникаций (электропроводки, систем отопления, канализации, водоснабжения, вентиляции) проверить трудно. Кстати, еще недавно про вентиляцию вообще не думали, и во многих домах ее просто не было, хотя она является основой в создании здорового микроклимата в доме. Учитывая низкую культуру малого строительства в нашей стране, делаем вывод, что готовый дом почти всегда является „котом в мешке“ — он не соответствует вашим пожеланиям, так как построен не вами и не для вас.
Где строить и из чего
Строить в черте города дешевле и практичнее, за городом лучше экология, но дороже строительство, а также сложнее в повседневной жизни. Если в вашей семье дети посещают кружки, секции и специализированные учебные заведения, то каждый километр удаленности от города становится обременительным.
Из чего строить — вопрос емкий, поэтому расскажу вкратце о популярных материалах.
Дерево — древнейший строительный материал. По современным требованиям практически любая стена из дерева нуждается в огнебиозащите и дополнительном утеплении. Все эти мероприятия, несмотря на заверения производителей стройматериалов, сводят на нет экологичность дерева. Следует учесть, что деревянная стена „играет“ всю свою жизнь — поглощая сезонную влагу, она расширяется, а при высыхании в ней появляются зазоры и трещины, которые приходится регулярно герметизировать. Кстати, на Руси небольшие избы строили из отборных бревен диаметром от 60 см — снималась только кора, а самая прочная часть древесины „заболонь“ не тревожилась, поэтому бревна сохранялись дольше. Окна и двери небольшие, низкие, чтобы сохранить тепло, посередине устанавливалась большая каменная печь. Отапливая помещение, печь накапливала и сохраняла тепло,обеспечивала вентиляцию жилища. Без массивной печи тепло в деревянных конструкциях удерживается слабо.
Кирпич, пожалуй, лучший строительный материал — хорошо накапливает и отдает тепло и влагу, сохраняя температуру и влажность постоянными. Он очень прочный, но недостаточно „теплый“ — кладка толщиной 1,5—2 кирпича нуждается в дополнительном утеплении, а с учетом стоимости утеплителя, внутренней и внешней отделки кирпичная стена обойдется недёшево.
Газоблок, пеноблок — экологически нейтральные материалы, по теплоизолирующим характеристикам соизмеримые с деревом. Стена толщиною до 60 см нуждается в утеплении. Хрупкий материал, стены склонны к растрескиванию, особенно на недостаточно жестких основаниях. Из достоинств можно отметить, что такая стена дешевле кирпичной, возводится быстрее.
Шлакоблок по теплоизоляции находится между кирпичом и газоблоком, является одним из самых дешёвых материалов. Хорош для хозяйственных построек, но недопустим для жилых помещений, так как имеет повышенный радиационный фон. Стена нуждается в защите от атмосферных воздействий (штукатурка, сайдинг).
Опилкоблок достаточно экологичный материал, по теплотехнике близок к шлакоблоку, но также требуется утепление, из‑за чего стена получается относительно дорогой.
Каркасно — щитовые стены не будем рассматривать, так как они механически слабы и экологически небезопасны.
О тех, кто предоставляет строительные услуги
Строительные организации я знаю изнутри. Крупным фирмам лучше удаются промышленные и коммерческие объекты, многоквартирные дома, поселки. С индивидуальными заказами, особенно эконом-класса, они работают неохотно. Зачастую раздутые штаты этих организаций приводят к увеличению расценок, закостенелости и безответственности. Допускаются перестраховки в конструкциях, что влечет за собой выгодное строителям увеличение объемов и перерасход материалов. Организациям интересно работать долго и осваивать большие объемы, им невыгодно строить быстро, просто и экономично. Гордятся и прикрываются юридическим статусом, что не гарантирует правильного исполнения работ. Свои ошибки они вряд ли признают, так как всегда найдут грамотное обоснование выполненных работ. Стоит отметить, что грубые просчеты с их стороны, влияющие на прочность конструкции, маловероятны. Если решите обращаться в строительную организацию, то выбирайте зарекомендовавшую себя фирму с адекватным количеством сотрудников, чтобы было с кого спрашивать.
Частные бригады — лотерея. Профессиональных бригад с именем — единицы. И хотя рекламу в СМИ они размещают мало, а расценки гораздо выше, чем у среднестатистических бригад, график работ расписан на 1—2 сезона вперед. Самые дешевые услуги у приезжих (из стран СНГ), я их деятельность не рассматриваю. Наши строители, если повезет, построят более-менее быстро и, возможно, качественно, особенно на беспроблемных грунтах и с относительно простым проектом. Не повезет — будут пить или пропадать после авансов, наделают мелких или серьезных ошибок. Разговаривать с ними трудно, потому что работают не как нужно, а как привыкли, по принципу „мы так везде делаем“.
Компромиссный и, пожалуй, лучший вариант — бригада по рекомендациям знакомых, с реально построенными объектами, довольными клиентами; плюс независимый опытный инженер-строитель, способный обеспечить контроль и технический надзор за работами на каждом этапе строительства, согласовать работу электриков, сантехников, отделочников и других специалистов, занятых на объекте. Такой человек сможет правильно рассчитать количество материалов, проверить характеристики грунтов перед началом работ, целесообразность применения данного проекта с учетом грунта, рельефа участка, сторон света, ветров, соседей и тому подобное, проанализировать и указать слабые места вашего проекта. Затраты на привлечение специалиста технадзора невелики (сравнительно с общей стоимостью строительства), но застрахуют вас от множества ошибок.
Еще интересный момент, который относится к проектировщикам и строителям. В своих домах мало кто из них проживает! Зачастую они и понятия не имеют, как зимой „работает“ подвал и действительно ли хороша данная стена. Им неинтересно, где с красивой крыши будет сходить снег и кто потом будет его убирать. Монтажники отопительных систем проживают в благоустроенных квартирах и часто не представляют всех тонкостей теплотехники коттеджа, в котором большинство стен являются наружными, а первый этаж работает совершенно иначе, чем второй. Поэтому дом — сложнейший инженерный объект, где каждая мелочь очень важна — может накопить целый ряд ошибок, которые обеспечат вам ежедневный дискомфорт и хлопоты на долгие годы.
Хорошие строители учатся постоянно
Коттеджное строительство в нашей стране по сей день находится в зачаточном состоянии. В СССР все было ориентировано на промышленное и многоэтажное гражданское строительство. Вопросам энергосбережения и экономии стройматериалов уделялось недостаточно внимания. Тепло, электроэнергия, услуги строительной техники и стоимость материалов были достаточно низкими, поэтому появились амбициозные и холодные проекты первых коттеджей 90‑х с обилием неутепленного бетона и кирпича, с сырыми подвалами и огромными жилыми площадями. А с появлением рыночных отношений такие жилища содержать стало очень обременительно.
Зарубежный опыт малодоступен, приходит отрывочно, да и не всегда он пригоден для наших жестких климатических условий.
До перестройки профессия строителя была одной из самых уважаемых. Но именно из‑за стихийного развития малоэтажного благоустроенного строительства, с приходом в эту сферу деятельности огромного количества дилетантов мы имеем плохие дома и негативное отношение к этой созидательной профессии.
Конечно, без ошибок и шероховатостей не проходит ни одна стройка — слишком велик объем важных мелочей, много переплетающихся задач, которые нужно грамотно решить. Всюду работают люди со своими недостатками, проблемами и ошибками. Главное, чтобы недочеты были устранимы и не влияли на итоговый результат. Хорошие строители учатся постоянно, как говорится, „от дома к дому“.
Сейсмоустойчивый дом по принципу термоса
Вернемся к моей задумке о строительстве собственного дома. Информации о современном индивидуальном строительстве тогда было мало, а та, что имелась, базировалась на наработках советских времен. Подсознательно чувствовалось несоответствие прежних правил и новых потребностей. Однажды я услышал сравнение малого строительства с…боями без правил. Поясняю. Известно, что бои без правил — наиболее эффективный вид единоборств, взявший лучшее из классических школ, но избавившийся от всего лишнего. Так и коттеджное строительство должно использовать для себя самое лучшее и необходимое из классических знаний, отметая вредный балласт, переворачивая порою с ног на голову укоренившиеся в нас представления о стройке, но получая при этом великолепный результат.
Перебрав все популярные методики строительства, я наткнулся на интересную технологию, разработанную московскими оборонщиками в 90‑х годах прошлого века. Устройство стены — это не что иное, как усовершенствованная колодцевая кирпичная кладка с утеплителем, а фундамент — свайный, с монолитной ж /б лентой-ростверком, обвязывающей макушки свай. По этому принципу выполнены фундаменты наших девятиэтажек, но только там используются забивные сваи, а в нашем случае — 2‑метровые ж /б буронабивные с расширением опорной части на глубине промерзания. Такой фундамент при своей экономичности отличается повышенной несущей способностью на большинстве грунтов и сейсмоизолирующими свойствами.
Стена представляет трехслойную песчано-бетонную конструкцию с 18‑сантиметровым слоем эффективного утеплителя в средней части. Внешняя „холодная“ и внутренняя „теплая“ части стены, связанные между собой посредством стеклопластиковой арматуры и армирующей сетки (без бетонно-растворных перемычек), не имеют так называемых мостиков холода. Получаем принцип термоса: несущий слой стены вместе с другими каменными перегородками и перекрытиями запасают в доме тепло, а мощный слой утеплителя препятствует теплопотерям. Такие стены могут быть нагружены как деревянными, так и железобетонными перекрытиями, к тому же данная конструкция позволяет минимизировать затраты на отделку фасада (поверхность достаточно оштукатурить, покрасить или применить отделку декоративным камнем).
При небольших затратах на материалы получаем прочную, теплую и с отличным соотношением цена-качество конструкцию. Правда, есть один минус — скорость возведения стен соизмерима с кирпичной кладкой.
Разобравшись с технологией, я приступил к строительству. Подробности опущу, скажу лишь, что на практике все оказалась сложнее, чем обещали авторы. В процессе работы возникало множество технических вопросов, тонкостей, которые под силу было решить только специалисту. Однако результат превзошел все ожидания — теперь несколько домов, построенных по этой технологии, есть как в Горном Алтае, так и в пригороде Бийска. Также было выполнено множество свайных фундаментов под бани, гаражи, беседки, заборы. Кстати, за последние 15 лет по данной технологии возведено множество домов на территории России и стран СНГ, и ни в одном из них фундамент не лопнул.
Особое внимание приходится уделять соблюдению строительных норм и правил, все конструктивные элементы должны иметь только расчетные значения. Принцип „на глазок“ недопустим. При расчете свайных фундаментов учитывается несущая способность грунтов. Нагрузка от сооружения на фундамент рассчитывается по специальной методике, учитывающей вес стен, перекрытий, стропил, кровли, снеговую нагрузку и т. д. По результатам расчетов определяются тип, количество и шаг опор.
Стоимость строительства
Теперь я расскажу о сроках и стоимости строительства дома по этой технологии. Приведу пример 2011 года: дом в Заречье 2‑этажный, без подвала, площадь 130 кв. м (холлы, пять просторных комнат, кухня, два санузла на этажах); водяные теплые полы в стяжках; топочная; кладовки; тамбур; балкон; крыша двускатная с металлочерепичной кровлей; деревянные перекрытия по балкам из лиственницы; пластиковые окна, входные двери; полы из ДСП (для укладки ламината); смонтирована система отопления с котлом Buderus и алюминиевыми радиаторами; выполнены электроразводка, системы вентиляции, канализации с отводом стоков в выгребной колодец; в техническом подполье — скважина с автоматической насосной станцией; в доме смонтирована система холодного и горячего (через накопительный электронагреватель) водоснабжения; внутренние стены оштукатурены; отлито ж / б крыльцо; сделан свайный фундамент под гараж.
В мае выполнили разбор старого дома, планировку участка, изготовили фундаменты под дом и гараж. В июне приступили к возведению стен. На это ушло 2,5 месяца. Установка стропил и кровли заняла еще один месяц; утепление перекрытий, установка окон, дверей, монтаж инженерных систем, черновая отделка — 1,5 месяца работ. В ноябре состоялось новоселье, правда, без чистовой отделки.
Мы уложились в шесть с небольшим месяцев и в сумму 1800 тыс. рублей. На этот год запланированы отделка фасадов и подшивка карнизов (это еще около 150 тыс. руб.). Окончательная стоимость строительства дома под ключ — 1950 тысяч рублей (без учета стоимости земли).
Для сравнения, стоимость 3‑комнатной квартиры площадью 70 (!) кв. м приблизительно 2 млн. рублей. Но в нашем случае мы имеем совершенно новый каменный, теплый, с современными коммуникациями коттедж, спроектированный с учетом индивидуальных потребностей домовладельцев. Из собственного опыта: если такой дом топить углем, то уходит 6—7 тонн, если газом — сгорает около 3000 кубометров. В обоих случаях это примерно 15 тыс. рублей — по 2,5 тыс. руб. в месяц в отопительный сезон, плюс потребление электроэнергии приблизительно 500—600 кВт (1,6 тыс. руб.) ежемесячно. Электрической энергии расходуется достаточно много, так как работают насос водоснабжения, электроплита, нагреватель горячей воды, освещение, бытовые приборы. Но, заметьте, это практически вся „коммуналка“ на дом, площадь которого в 2 раза больше средней „трешки“.
Что же нам помогло минимизировать затраты? Дом находится в черте города — это удешевляет транспортные расходы и уменьшает расценки; простая архитектура — без террас, эркеров и прочих сложных форм; свайный фундамент; двускатная крыша (она же является и самой надежной); отсутствие подвала; применение деревянных перекрытий; двухэтажная компоновка (одноэтажный дом дороже двухэтажного равной площади из‑за удвоенных затрат на фундамент и крышу); ровный участок; адекватное количество окон.
Безусловно, мы можем выполнить и проекты с подвалами, террасами, лоджиями, эркерами, сложной кровлей. Однако каждый такой элемент добавляет к затратам десятки и сотни тысяч рублей. Не раз мною просчитывались и применялись другие популярные для стен материалы, но они получаются дороже, хотя часто и выигрывают в скорости строительства.
Если вы прочли этот материал, значит, тема строительства собственного дома вам небезразлична. Надеюсь, все вышеизложенное поможет вам разобраться в тонкостях вопроса и принять правильное решение.
Фото автора.
