Вы знаете, как правильно посчитать показатели посуточной аренды? Какие есть расходы и на что обращать внимание, если вы планируете заниматься управлением самостоятельно? В помощь вам эта статья, где мы рассмотрим экономику посуточной и долгосрочной аренды.
Есть несколько основных показателей, на которые мы ориентируемся в краткосрочной посуточной аренде.
1. Ключевой показатель – это загрузка объектов.
2. ADR – это средний чек, по которому заезжают люди.
3. REVPAR. Этот показатель говорит о среднесуточном доходе объекта с учетом простоев.
Давайте рассмотрим классический пример, как считаются эти основные показатели. Загрузка 21 день при среднем чеке 2000 рублей. В месяц получаем 42 тыс. рублей дохода, делим это на количество дней в месяце (30), то REVPAR будет 1400 рублей. И начинающие инвесторы, и те, кто не погружается в рынок аренды – все хотят, чтобы их объект имел большую загрузку 90-95% и не 21, а 25-27 дней. Так как основной инструмент, стимулирующий загрузку, это цена, то мы вынуждены снижать показатель ADR. Если мы снижаем его до 1800 рублей и умножаем на 25 дней, получаем выручку 45 тыс. рублей. Казалось бы, остается разница в 3000 рублей. Вроде бы прибыль почти 10% к текущей выручке, но нужно вникнуть в каждый отдельный заезд.
Если мы хотим загружать объект большее количество дней, то придётся работать с более короткими бронированиями на 1-3 сутки. На каждое бронирование заезд/выезд закладываем уборку. В среднем эта цифра от 400 до 600 рублей. Таким образом, получаем минимум 500 рублей расходов на уборку за счет более частых заездов. Так как гости живут не 21 день, а на 5-6 дней дольше, появляются дополнительные расходы на коммуналку. Пусть это будет даже 50-100 рублей - не большая цифра, но это дополнительные расходы на каждый из этих дней.
На самом деле будем получать уже не 1800 рублей, а минус 500-600 рублей. По факту остаются чистые деньги 1200 рублей, не учитывая затрат на рекламу.
По рекламе. Для размещения объектов зачастую используют стандартные площадки – booking, airbnb. От оборота booking берет 20%, airbnb -10% в совокупности. Возьмем 10% для упрощенного расчета. Выходит, что 180 рублей платим за рекламу и получаем примерно 1000 рублей чистого дохода с объекта. Умножая его на количество дней 25-27, получаем
25-27 тыс. рублей чистой выручки. Это та цифра, если мы ориентируемся на высокие показатели загрузки.
То же самое происходит, если работаем со средним чеком в 2000 рублей. Эти расходы никуда не деваются, но только на коммуналку и уборку будем тратить меньше. Так как мы ориентируемся на более длительные проживания, расходы на уборку могут быть 2,5-3 тыс. рублей. При условии, что заселяем максимально часто, то эта цифра возрастает до 5-6 тыс. рублей. Когда мы работаем чисто в посутку, то в среднем 10 и больше заездов месяц, мы берем 500 рублей умножаем на 10 получаем 5 тыс. рублей, которые 100% съедают эту разницу, которую получаем. Ориентируясь на более высокую загрузку, вы не учитываете этих мелких факторов. Если гости часто выезжают, недолго живут, они относятся к технике и ко всему менее ответственно и более халатно. Износ при краткосрочных бронированиях выше.
Показатель загрузки, безусловно, важен, но нет никакого смысла доводить его до 100%. Конечно если загрузка будет 28 и средний чек выше по рынку допустим 2500 рублей – это будут максимальные показатели. На практике добиться этого практически невозможно, потому что мы даем скидки за более длительное проживание, чтобы соптимизировать свои затраты, уменьшая эксплутационные расходы на объект. Нам нужны резервы 1-3 дня в месяц на то, чтобы объект привести в хорошее состояние и получать новые брони и хорошие отзывы от гостей. Нам нужно, чтобы люди возвращались, чтобы эти затраты на рекламу уменьшались, тогда объект будет действительно работать максимально эффективно и полезно для инвестора. Хотя в абсолютном значении денег будет казаться, что он мог бы получать больше.
На примере нашей управляющей компании, мы берем 25% от выручки с объекта. Рекламный бюджет, который мы используем 6-7% от выручки и наш реальный доход на этот процент уменьшается. Если мы заселяем через booking, airbnb там возможно сделать наценку на сумму комиссии, оптимизируя рекламные затраты.
Цены на управление могут быть выше или ниже. Вопрос как выстроены процессы и что конкретно входит в услуги. Управляющая компания ELIZARENKOGROUP работает с 2014 года в сегменте аренды и продажи жилой недвижимости. Все сотрудники с опытом работы в отделе развития от 3-х лет и с компетенцией подходят к вашим вопросам. Переходите на сайт, оставляйте заявку, мы с вами оперативно свяжемся.
Для тех, кто управляет самостоятельно объектом, обязательно учитывайте моменты с загрузкой. Если вы ориентируетесь на самую высокую загрузку, вы столкнетесь с более низким качеством гостей. Это приводит к быстрому износу помещений. Уменьшение среднего чека опять же приводит к низкому качеству гостей. На мой взгляд, лучше ориентироваться на сегмент чуть подороже, сдавать по тем же 2000 рублей 21 день, чем сдавать по 1800 рублей 25-27 дней, получать износ и гостей, которые пишут негативные отзывы. Ваш объект постепенно опустится ниже со страниц рейтингов, становясь менее популярным, ваша загрузка возвращается на показатель 21-23 дней, но средний чек вернуть уже гораздо сложнее. Нужно делать косметический ремонт, приводить объект в полный порядок.
Посмотрите квартиры на booking и airbnb, что там действительно важно для гостей, на что обращают внимание, какие пишут отзывы, чтобы у вас сложилось понимание, как сделать управление объектом более эффективным.
