Ипотечный бум
По оценкам ЦИАН порядка 63% сделок купли продажи на рынке Москвы совершается с привлечением кредита. По сути большинство сделок на рынке недвижимости происходит с привлечением кредита.
С покупкой понятно, все довольные и радостные таким важным приобретением.
А вы задумывались как продать потом ипотечную квартиру?
В Москве каждая четвертая квартира, выставленная на продажу с ипотечным обременением банка.
Возникает ситуация, когда банк Покупателя для выдачи кредита просит "чистую" без обременений квартиру, а банк Продавца просит сначала погасить полностью ипотеку, а потом снимает обременение. Сумма ипотеки обычно большая и очевидно на депозите банка не лежит.
Как же продать квартиру с обременением?
Вариантов несколько:
1. Банк Покупателя и Продавца один и тот же и готов в ручном режиме провести эту сделку. Но не каждый банк готов стать арбитром в этой сделке (я знаю, что в Райффайзенбанке, Альфа-банке и Дом.рф сделать сделку внутри можно, в ВТБ или Сбербанке - на текущий момент нельзя, но они думают над решением).
2. У Покупателя достаточно наличных средств для погашения ипотеки Продавца и главное есть доверие. Продавец может просто взять деньги и не гасить ипотеку - принудить к сделке через суд Продавца будет невозможно, так как квартира в залоге у банка и фактически распоряжаться он ей не может.
3. Продавец находит на 1-2 мес. нужную сумму у друзей, знакомых. Чем больше сумма ипотеки, тем очевидней сложней "разминировать" свою квартиру.
Я как раз часто выступаю таким "знакомым" для клиентов. Ко мне приходит довольно много партнеров-риэлторов с таким запросом: "нужно закрыть ипотеку, покупатель уже есть" и я даю деньги на 1-2 мес. в среднем под 3-4% в мес. в зависимости от благонадежности продавца (есть просрочки по ипотеке или нет, остаток ипотеки от стоимости квартиры).
Для клиента сумма за решение проблем под ключ в абсолютном выражении небольшая, а мне позволяет поддерживать доходность на капитал в этом направлении на высоком уровне (порядка 40%-60% годовых).
Процесс сделки
1. Проверяем Продавца квартиры (НБКИ, суды, "задушевный разговор"), согласовываем условия.
2. Выдаем деньги на погашение ипотеки, часто привлекаем знакомых регистраторов, для ускоренного получения закладной.
3. Покупатель одобряет квартиру Продавца в своем банке без обременений и быстро выходит на сделку.
4. После регистрации сделки мы получаем свои деньги. Все довольны.
Пара кейсов из практики
Мария, 35 лет, учитель музыки, взяла ипотеку в Россельхозбанке в строящемся доме. Исправно платила полтора года, но в во время изоляции значительно потеряла в доходах и начала испытывать проблемы с платежами. Несколько месяцев мужественно отправляла все деньги на обслуживание ипотеки, но потом решила продать - благо цены на недвижимость сильно выросли.
Пыталась продать в течение 3-х месяцев, но всех останавливало обременение - сумма кредита 3,3 млн при стоимости квартиры 5,5 млн. руб. не подходила людям с маленьким первоначальным взносом, а РСХБ довольно не гибок при ипотечных сделках: "сначала погасить займ, потом получите закладную через неделю".
Я с партнером предоставил деньги на месяц за 4% комиссии (что в годовых порядка 48%). Клиентка продала квартиру за 2 недели и благополучно расплатилась по всем обязательствам.
Виктория, 55 лет, взяла кредит под залог квартиры в Совкомбанке пару лет назад для бизнеса сына - он сдавал машины в таксопарки. Но доходность от сдачи машин в такси исчезла еще пару лет (я, кстати, давал деньги в 2 подобных проекта еще 4 года назад - расскажу в след. историях: в один 8 млн под 3,5% в месяц, 3 года чувствовали себя отлично, но постепенно машин в городе становилось все больше и больше, водители все более небрежны - в один прекрасный момент поняли, что не хватает уже ни на лизинг, ни на проценты, в другой проект - я купил Мерседес Е200 в кредит в обмен на платежи 3,5% по первоначальному взносу и обслуживанию кредита, на текущий момент товарищ продал все свои машины).
Возвращаясь к Виктории, пошли просрочки - "Совок" быстро продал закладную дружественной компании АБК Инвест, которые отправили исковое с требованием погасить всю сумму или суд, торги и прощай квартира. Кредитная история была испорчена.
Я не очень люблю связываться с "плохими кредитными историями". Риск неделового поведения у таких людей в разы больше. Благо на квартиру уже был потенциальный покупатель, который несмотря на все риски внес аванс 50 тыс. руб., но у покупателя была опека, а значит ему надо было согласовать "чистую" квартиру без обременений перед сделкой. Я выдал с партнером 2,9 млн. руб. на 2 мес. под 4% в мес. и разовой комиссии 3%. - то есть 5,5% мес. или 66% годовых. Суммы довольно большие, но и риски на самом деле тоже: уже идут суды на обращение взыскание на залог, поэтому действовать надо было быстро: пришли вместе с клиенткой в компанию, закрыли полностью ее кредит, получили закладную и через наших регистраторов подали документы на ускоренное снятие обременения.
Что могу посоветовать?
- При покупке квартиры в ипотеку выбирайте банк не только по финансовым условиям, но и гибкости если в будущем решите продавать. Например, если у вас Росвоенипотека (это такая вторая ипотека сверху простой ипотеки для военных) - ликвидность вашей квартиры на рынке абсолютнейший ноль.
- На сделках в недвижимость можно зарабатывать 30%+ годовых. Но здесь решает большая сеть контактов и сарафанное радио. Я сооснователь крупнейшего в Москве сервиса трейд-ина для Застройщиков, поэтому много контактов на рынке недвижимости.
- Мы делаем порядка 5-10 подобных сделок в мес. - если интересно делать 30%+ на инвестициях в недвижимость, Welcome!
