Страхование при ипотеке многими воспринимается как зло, к тому же еще и неизбежное – ведь данная процедура является обязательной, и без нее получить одобрение банка не получится. Однако в действительности все не так плохо: во-первых, не все виды страхования и не всегда строго необходимы, а во-вторых, для заемщика заключение такой сделки имеет свои преимущества.
Другое дело, что банки не торопятся знакомить клиентов со всеми выгодами, предлагая только лишь самые дорогие услуги. В нашей статье мы расскажем, какие плюсы несет в себе страхование при ипотеке, как можно значительно на нем сэкономить и что делать, если наступил страховой случай.
Преимущества от страхования при ипотеке
Страхование при ипотеке призвано защитить компанию-заемщика при наступлении форс-мажорных обстоятельств. По закону залог или приобретаемое имущество должно быть застраховано. В список страховых случаев входят ситуации, связанные с:
- финансовыми рисками;
- стихийными бедствиями;
- пожарами, взрывами, затоплением и другими катастрофами;
- вмешательством третьих лиц.
Иначе говоря, сюда относятся все события, следствием которых стали порча и утрата недвижимого имущества или снижение его цены. Страховую сумму в этой ситуации получит банк, как держатель залога.
В основном, страховку рассчитывают в зависимости от суммы займа, включая начисленные проценты. Возможно страхование полной стоимости недвижимости, когда учитывается первоначальный взнос.
Если имуществу будет нанесен ущерб вследствие пожара или любого стихийного бедствия, то страховая компания выплатит деньги банку, тем самым погашая ипотеку. Когда у владельца недвижимого имущества имеется договор страхования первоначального взноса, ему тоже полагается компенсация. Договор страхования залога освобождает заемщика от обязательств перед банком при утрате собственности.
При наступлении форс-мажорных обстоятельств, в первую очередь, проверяют соответствие страхового случая условиям договора страхования. Прежде, чем выплатить компенсацию, служащие страховой компании расследуют обстоятельства дела.
И если в пожаре дома/квартиры виноват заемщик, то страховщик откажется компенсировать ущерб.
Виды страхования при ипотеке
При заключении договоров страхования жизни или залога для ипотечного кредитования необходимо учитывать соответствующие законы, включая ГК РФ, ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».
Основные виды страховок для ипотеки:
- договор страхования жилья – этот документ защищает залогодержателя, поэтому заключается в обязательном порядке;
- договор страхования жизни – почти во всех банках без него получить ипотеку будет сложно, хоть закон не относит его к обязательным;
- договор страхования титула – может быть полезен покупателям, приобретающим квартиры на вторичном рынке жилья, для защиты прав на собственность при разрешении спорных ситуаций.
- Страхование квартиры при ипотеке
Закон обязывает заемщика покупать такой страховой полис на весь период ипотеки. Есть два варианта. Первый − заключить договор на год и потом ежегодно продлевать. Но, если страховка не будет продлена в соответствии со сроками, то у банка есть право потребовать досрочно погасить всю предоставленную по ипотеке сумму, и это будет законно. Второй – оформить страховку на все время ипотеки с постепенным погашением стоимости.
К рискам в такого рода полисах относятся ситуации, угрожающие целостности дома или квартиры, т.е. различные варианты разрушения конструктивных элементов (стен, перегородок, фундамента, перекрытий). Все относящееся к внутренней отделке оформляют отдельными пунктами.
- Полисы страхования жизни и здоровья
Заемщику предлагается заключить договор, касающийся рисков для жизни и здоровья. Страховка обычно распространяется на случаи:
- смерти заемщика;
- получения инвалидности;
- тяжелого заболевания;
- длительного нахождения на больничном.
Наступление страховой ситуации запускает процесс выплаты долга банку за получателя кредита – непосредственно на его счет либо через посредников, которыми являются родственники (выгодополучатели).
В случае внезапной смерти или заболевания, если полис не оформлен, родственники или наследники должны взять на себя ответственность по оплате долга перед банком.
- Титульное страхование
Актуальный вариант для вторичного рынка, если покупатель сомневается в юридической истории приобретаемого жилья:
- вступление в наследство и продажа квартиры происходит раньше окончания 3-х летнего периода с даты смерти наследодателя;
- с квартиры были сняты ограничения на продажу прямо перед сделкой;
- между снятием залога 3-го лица и продажей прошло мало времени;
- приватизация жилья происходила без участия детей;
- при покупке квартиры использовался материнский капитал, но нет документа о выделении долей;
- продавец не предоставил согласия супруги (-а) на сделку.
Практика показывает, что такие сделки часто отменяют по судебному решению в пользу заинтересованных лиц: наследника, залогодателя или ребенка, которому в свое время не была выделена доля. Договор купли-продажи тогда будет расторгнут и новому собственнику придется возвращать квартиру. А вот своих денег в таких случаях ждать приходится долго, к делу подключатся судебные приставы.
Обезопасить себя можно с помощью титульного страхования. Если иск будет удовлетворен, то выплата ляжет на страховую компанию.
Внимание! На рынке нового жилья такие сомнительные сделки практически исключены, поэтому необходимость в титульном страховании не возникает.
5 мифов страхования при ипотеке
- Миф 1. Без договора о страховании ипотеку не дадут.
Основные открытые информационные источники содержат сведения о том, что для получения ипотеки необходим и обязателен договор о страховании недвижимости в соответствии со ст.31 закона «Об ипотеке», о чем указано в комментариях специалистов. Значит, возможностей для отказа нет?
Все же другие варианты существуют. Законодатели оставили примечание: «если иное не оговорено в договоре». Некоторые банки предлагают решение этой проблемы и выдают займы без заключения страховок.
Но такие случаи единичны, большинство кредитных договоров заранее содержат пункты об обязательном кредитовании залога. Ответственность за сохранение имущества ложится на заемщика.
- Миф 2. Покупать страховку – выбросить деньги на ветер.
Покупка жилья в кредит всегда предполагает длительные сроки и большие суммы, поэтому страхование ипотеки помогает снизить риски одновременно собственнику и кредитору.
Действительно, без титульного страхования и страхования жизни ипотеку получить возможно, здесь нет обязательных условий. Но отказ от покупки полисов может повлиять на увеличение процентных ставок, так как для банка операция становится более рискованной.
Обращаясь за ипотечным кредитом, заемщику следует быть более предусмотрительным, ведь, даже если в результате болезни или несчастного случая он не сможет работать, то обязательства перед банком выполнять все равно придется. Если по какой-то причине, пусть и уважительной, заемщик перестает платить, а договор страхования отсутствует, то вносить платежи должны его родственники или наследники. А когда они тоже не в состоянии оплачивать или отказались от наследства, то залог переходит к банку.
Покупка полиса страхования жизни и здоровья позволит заемщику или его родным в случае болезни/травмы/смерти в обязательном порядке получить причитающуюся сумму. Причем, она в разы больше стоимости полиса. Вряд ли стоит рассчитывать на очень дешевое страхование для ипотеки, такие сомнительные варианты в дальнейшем могут принести только разочарование.
- Миф 3. Страховку желательно оформить прямо в кредитной организации.
Этого от заемщика никто не может требовать, у него есть право выбора страховой компании. Правда, бывает, что обращаясь в страховую компанию, которой нет в списке банка, клиента может ожидать повышенная кредитная ставка – на 1 или 2 процента.
Банковским организациям выгодней работать со страховыми компаниями-партнерами или дочерними структурами и предлагать клиенту оформить договор у них. Бывает, что клиента не проинформировали о его праве выбора страховщика, который, возможно, предложил бы условия лучше.
Не торопитесь с оформлением полиса, а найдите время проанализировать варианты, предлагаемые разными страховыми компаниями. Подберите то, что на ваш взгляд больше подходит по услугам и ценам. Банки все же заинтересованы в потенциальных клиентах и там, где вы решили взять ипотеку, могут сделать индивидуальное предложение по страхованию со значительными скидками и всеми необходимыми услугами. Такой вариант страхования ипотеки банками может быть выгоден заемщику.
- Миф 4. Оформление комплексной страховки гарантирует покрытие всех страховых случаев.
Это не так. На страницах договора должны быть прописаны те ситуации, которые страховка покрывает, а что не подлежит страхованию. Поэтому перед подписанием документов данные пункты следует изучить более внимательно. Обычно страховку не выплачивают, если человек покончил с собой, получил травму или скончался по причинам, связанным с наркотиками и алкоголем, вследствие онкологии или туберкулеза. Страховыми случаями, обычно, считают смерть или получение 1 или 2 групп инвалидности и потерю трудоспособности.
Легкомыслие и невнимательность при подписании договора страхования могут привести к тому, что при рассмотрении заявления на компенсацию вам может быть отказано в выплате.
- Миф 5. Если досрочно погасить ипотеку, то сумму страховки не вернут.
Нужно смотреть, что указано в документах. Конкуренция в наше время так высока, что страховщики вынуждены думать о повышении лояльности клиентов. Поэтому предусматривают в договоре, что если он будет расторгнут досрочно, то заемщик банка может получить часть страховой премии.
При изучении договора страхования убедитесь, что есть возможность вернуть средства при досрочном погашении займа. Важно также, что для расчета размера возвращаемых средств в страховой будут учитывать сроки действия и оплату по договору.
Вернуть свое будет сложнее или невозможно, если в полисе отсутствуют пункты о возврате. Здесь страховщики могут сослаться на закон и тогда деньги за «неиспользованное» время останутся у них.
3 ошибки страхования при ипотеке
- Ошибка 1. Произвести оплату полиса вперед
Имейте в виду, что законы в нашей стране далеки от совершенства, тем более в части, относящейся к банковской сфере. Если деньги уплачены, то вернуть их вряд ли получится.
Например, сотрудник банка предложил рассчитать страхование ипотеки и оплатить полис при оформлении покупки недвижимости, ссылаясь на то, что не будут начислены проценты на страховое вознаграждение и можно сэкономить.
Вы согласились и внесли примерно двести тысяч сразу. А через полгода вдруг решили ее продавать, но почти все деньги при этом вы потеряете. Банк пересчитает суммы так, что вы и придраться не сможете, и получите очень мало. Не стоит торопиться с оплатой!
Оформляйте страховку с оплатой за год.
- Ошибка 2. Оформить страховку на весь период ипотечного кредита
При заключении договора на ипотеку в банке требуется подписать страховой полис, причем на весь срок кредита. Ипотека на 20-30 лет и страховка на этот же период. Не нужно этого делать!
Гораздо разумней поставить подпись под страховым договором со сроком на один год. В конце срока его легко продлить.
Конечно, банк в этом случае будет искать возможности повысить размер процента по страховке. Но если эта проблема возникнет, тогда и будете искать решение и подбирать лучший вариант.
- Ошибка 3. Продавать жилье сразу после оплаты страховки за предстоящий период
Предположим, вы не совершили две предыдущие ошибки и оформили страховку на год и внесли годовую оплату.
А спустя 3-4 месяца приняли решение о продаже этой недвижимости. Представляете, скольких нервов будет вам стоить процесс возврата уплаченной суммы по страховому полису? Вы об этом мечтали?
Конечно, ситуации в жизни бывают разные, но все же лучше немного подождать и начать продажу жилья не раньше, чем за полгода до конца срока полиса, чтобы не тратить силы и время на возврат денег.
