17 ноября Нмаркет.ПРО провел онлайн-круглый стол с VALO и Plaza Lotus Group под названием «Апарт-PRОгресс». В формате живого диалога с экспертом-модератором от компании Нмаркет.ПРО Денисом Розановым представители застройщиков обсудили положение дел на рынке апартаментов, поделились опытом продаж, ответили на вопросы партнеров и выдвинули прогнозы. Читайте самое интересное из этого разговора.
Спикеры:
Екатерина Лисовская, Генеральный директор отельного оператора Plaza Lotus Group
Константин Сторожев, Генеральный директор компании VALO Service
Виды апарт-отелей
На рынке сегодня выделяют два продукта, которые называют апартаментами. Первый — сервисные апартаменты. В этом виде недвижимости есть профессиональная управляющая компания, которая готова приносить деньги своим инвесторам. В Петербурге в таком формате представлено 80% апарт-отелей.
Второй вариант — это несервисные апарт-отели, или как их еще называют псевдожилье. Таких проектов не так много. В этом случае застройщик под видом жилья реализует апартаменты, не всегда говоря открыто об их статусе. Такой вид недвижимости обычно приобретают не для того, чтобы сдавать, а в качестве постоянного места проживания. Этот вариант чаще всего встречается в Москве.
Константин Сторожев:
Сервисные апартаменты мы подразделяем на две части: долгосрочная и краткосрочная аренда. Первый формат исторически в Петербурге был очень востребован и до революции назывался доходными домами. Люди живут в них более длительный срок, в Питере от месяца, и получают частичный гостиничный сервис. Таким жильем пользуются и командировочные, гости города, и в целом молодое поколение.
Второй формат — именно апарт-отели. Это те объекты, которые вливаются в туристическую инфраструктуру города. Они работают в формате краткосрочной гостиничной загрузки. У них своя специфика — выше требования к технологическому оснащению, к объему персонала.
Какой доход реально получать инвестору с апартаментов
Екатерина Лисовская:
Надо сказать, что лучшим инструментом для инвестора являются сервисные апарт-отели со своими управляющими компаниями. И в варианте долгосрочной, и краткосрочной аренды. 8-12% — это вполне реальный доход, который может иметь инвестор. Размер дохода зависит от нескольких параметров:
1. Локация объекта.
2. Работа управляющей компании.
3. Формат сдачи номера — краткосрочный или долгосрочный. В первом случае доход будет выше, во втором — ниже.
Также важно, на каком этапе инвестор зашел в проект. На начальной стадии, когда проект только сформировался и вышел на рынок, мы ставим цены пониже. С появлением новых этажей объекта растут и цены. Поэтому доходность нужно высчитывать каждому отдельному инвестору в зависимости от момента входа в проект.
Кроме того, мы завязаны на туристском рынке Петербурга. История с пандемией показала, что в случае чего можно быстро диверсифицироваться с краткосрочного формата аренды на долгосрочный. Когда границы были закрыты, в Петербург все равно приезжали внутренние туристы и командировочные. При прочих равных они все чаще выбирают апарт-отели, а не классические гостиницы.
Константин Сторожев:
Наш апарт-отель открылся 1 марта 2020 года. Началась пандемия, и мы тут же потеряли все краткосрочные брони. Пришлось переключаться на формат долгосрочной аренды и пытаться загрузить номерной фонд. Из 800 номеров 600 сейчас используются под длительную сдачу. В таких условиях инвесторы, которые вложились в проект на старте, получают доход около 9-10%.Те, кто подключились на финише, имеют доходность около 6%. Но даже эта цифра выше на 2-3%, чем процент по любому депозитному вкладу. В следующем году мы планируем выйти на показатели дохода 12% для обладателей номеров в краткосрочной аренде.
Программы доходности
Екатерина Лисовская:
В большинстве апарт-отелей сейчас предлагаются три основные программы доходности.
1. Гарантированный доход. Инвестор получает фиксированную сумму вне зависимости от прибыли компании. Под эту программу в новых проектах отдается не очень много номеров.
2. Котловой метод, мы в своем проекте «Про.Молодость» называем эту программу «Кооператив». В этом случае доход и расходы всех номеров складываются и собственник получает сумму, пропорциональную доле своего владения.
3. Участие в прибыли. Инвестор сдает свой номер управляющей компании и получает доход в зависимости от работы этих конкретных апартаментов.
Константин Сторожев:
Если говорить про программы гарантированного дохода — бесплатных пирожных не бывает. За стабильный доход вне зависимости от прибыли инвестор платит бОльшей стоимостью объекта при приобретении. Кроме того, программы гарантированного дохода компании рассчитывают, исходя из того уровня, который они в любом случае планируют достичь. Для инвестора это означает, что он будет получать доход стабильный, но гораздо меньший, чем он мог быть иметь на другой программе.
Третья программа подойдет, если вы верите в локацию проекта и в его успешность в целом. Но в этом случае вы можете начать получать доход не сразу, а спустя несколько месяцев после старта проекта. Ведь для начала нужно обеспечить заполняемость апарт-отеля.
Я сторонник котлового метода. Он подходит, если вы хотите получить долгосрочную инвестицию, а не некую рулетку. Этот метод равномерно распределяет доход инвесторов. Я считаю, что за таким методом будущее. Ни один генеральный менеджер в отеле не заботится о загрузке конкретных номеров. Его задача — обеспечить эффективность объекта в целом, чтобы успех распространялся на всех инвесторов.
Сдавать апартаменты самому или через управляющую компанию
Екатерина Лисовская:
Инвесторы не всегда хорошо разбираются в законодательной базе. Некоторые считают, что могут выкупить этаж в апарт-отеле, сделать из него «гостиницу в гостинице» и сдавать самостоятельно. Такой вариант невозможен по закону: мало обустроить отель, его нужно еще и классифицировать, то есть получить определенное количество звезд. Это нельзя сделать, не имея лобби, а также других сервисных помещений. Без классификации в скором времени нельзя будет разместить свои объявления на «Букинге». Сервис потребует при публикации соответствующий документ.
С другой стороны мы не можем и не хотим запрещать покупателю апартаментов распоряжаться своей недвижимостью, как ему хочется. Наши люди часто хотят поиграть в гостиничный бизнес, имея о нем представление только со стороны гостя. Однако в процессе их ждет много новых открытий. Нужно найти постояльца, самостоятельно заселить его, обеспечить ему минимальный сервис и безопасность. Это затратно и по времени, и по деньгам. По нашему опыту, такие инвесторы рано или поздно все равно приходят в управляющую компанию, чтобы получать пассивный доход.
Константин Сторожев:
Приведу конкретный пример. У нас в апарт-отеле работает централизованная клининговая компания. На каждом этаже есть сервисные помещения, где хранится все необходимое для уборки. Если вы владеете пятью номерами, кто их будет убирать, бабушка с ведром? Плюс, у нас есть контроль доступа по ключам-карточкам. Постояльцы получают их на ресепшене. Владельцу номера, который к нашей управляющей компании не относится, придется самостоятельно выдавать гостям этот ключ и забирать его. И это только некоторые неудобства.
Почему сложно приравнять апартаменты к жилью
Константин Сторожев:
Подобные законопроекты в Госдуме обсуждают давно. Мне даже приходилось там выступать по этому поводу. Основная инициатива исходит от столичных девелоперов. В Москве огромный объем несервисных апартаментов, которые никак не легитимизирован. Только в одном Москва-Сити их больше, чем во всем Петербурге.
С точки зрения существующего законодательства, жильцы апартаментов не имеют прав на социальные блага, хозяева, которые их сдают, ведут незаконную предпринимательскую деятельность. Но есть несколько проблемных точек в попытках узаконить такое жилье. Во-первых, подобные здания строились по всем градостроительным нормам, как нежилые. Во-вторых, земельное законодательство для жилых и коммерческих построек разное. В-третьих, москвичи сами не знают, чего хотят — переводить целиком здания в новую категорию или позволять собственникам переходить в нее самостоятельно. В-четвертых, те, кто строил и покупал жилье, платили за социальную инфраструктуру, а те, кто строили и покупали псевдо жилье, за нее не платили. В-пятых, по закону о туристическом бизнесе, номерной фонд должен быть классифицирован, как гостиница. А сдавать жилые помещения в посуточном режиме незаконно. Получается, что нельзя принять законопроект, без внесения изменений сразу в несколько кодексов.
Если волевое решения приравнять апартаменты к жилью будет принято, для сервисных апарт-отелей Петербурга большой беды в этом нет. Мы все равно в выигрыше, потому что качественно построили и предоставляем хороший сервис. В крайнем случае, апартаменты-псевдо жилье попадут в категорию супер-эконома и будут обитать там.
Минстрой хочет запретить строительство несервисных апартаментов
Екатерина Лисовская:
Минстрой уже уточнил, что в первую очередь необходимо придать апартаментам правовой статус. Поскольку сейчас он не определён, какие-то проекты являются многофункциональными комплексами, а какие-то гостиницами. Если апарт-отели, которые проектируются и строятся как гостиницы, выделят в отдельную категорию с соответствующим правовым статусом, для нашего сегмента радикально ничего не поменяется. Да, не исключено, что возникнет дополнительное обременение в виде социальной нагрузки. Хотелось бы видеть здесь разные подходы к проектам для жизни и отельным проектам.
Безусловно, есть смысл в регулировании этого сегмента с пользой для города. Важно создать понятный рыночный продукт с четко прописанными критериями и закрепленным юридическим статусом. На западных рынках, к примеру, форматы апарт-отелей и апартаментов давно нашли своё место и играют важную роль в формировании современной комфортной городской среды.
Жаль, что министерство мыслит категориями запретов и ограничений в отношении сегмента, который пользуется стабильно растущим спросом. Независимо от того, как ситуация будет развиваться в дальнейшем, такие высказывания дискредитируют отрасль, тормозят формирование рынка, в конце концов, сказываются на продажах в моменте.
Константин Сторожев:
Инициатива направлена на запрет строительства так называемого «псевдожилья», а именно жилых домов, которые являются апартаментами только на бумаге.
Если мы говорим о Санкт-Петербурге, то более 80% апартаментов, которые сейчас существуют на рынке — апарт-отели и сервисные апартаменты. В отличие от Москвы, в нашем городе практически нет новых проектов «псевдожилья».
Ограничение на строительство всех апартаментов, как сегмента, и перевод всех существующих объектов в жилой фонд может привести к ряду серьезных проблем, о которых я говорил выше. Это и несовпадение строительных норм и земельного права отелей и жилья.
Если все апартаменты приравняют к обычному жилью, станет необязательно процедура отельной классификации. Таким образом появится риск падения качества апарт-отелей, что безусловно может негативно отразиться на туристической привлекательности города.
Я готов высказаться «за» идею борьбы с «псевдожильем», но при этом важно, чтобы гостиницы, которыми являются настоящие апарт-отели, не пострадали.
Что будет с апартаментами в дальнейшем
Константин Сторожев:
В Германии сейчас около 60% жилья — арендное. В странах Европы в среднем 30%. В Москве и Петербурге — пока около 10%. Мы будем двигаться в сторону увеличения этой цифры. Туристическая значимость и наполняемость Петербурга также будет нарастать.
У нас еще осталось убеждение, что нужно покупать квартиру. Молодое поколение уже так не считает. Им проще и удобнее снимать апартаменты, где они могут не брать на себя быт. При этом в России постепенно будет уходить «серая» аренда квартир без налогов. В этом плане у апартаментов хорошие перспективы роста долгосрочного формата.
Апартаменты могут работать на рынках и краткосрочной, и долгосрочной аренды. Это позволяет подстраиваться под высокий, и под низкий сезон.
Екатерина Лисовская:
В 2021 году пандемия не отступит, и туристический рынок резко не воскреснет. Если ориентироваться на Европу, то там прогнозы по восстановлению турпотоков строятся не раньше, чем на 2022 год. Хорошо, если через год начнем плавно выходить на плановые объемы. Но внутренний туризм сохранится. Наши соотечественники, как и в этом году, поедут в Петербург. Плюс по-прежнему активен рынок внутренней среднесрочной и долгосрочной аренды. На таких клиентов мы и рассчитываем.
