Один из самых продолжительных споров в области личных финансов заключается в том, имеет ли смысл выплачивать ипотеку раньше срока или инвестировать.
Если ваша цель - максимизировать свое богатство, инвестирование имеет больше смысла, чем досрочная выплата ипотеки, если ожидаемая доходность инвестиций выше, чем ваша ставка по ипотеке. Инвестирование также улучшает вашу ликвидность по сравнению с дополнительными платежами по ипотеке.
Это краткий ответ. Тем не менее, при обсуждении всех факторов, которые необходимо учитывать, прежде чем принимать решение, предстоит многое раскрыть.
Прежде чем рассматривать любой вариант
Прежде чем приступить к инвестированию или погашению ипотеки, вам необходимо убедиться, что ваш финансовый дом в порядке. Прежде чем выбрать любой из вариантов, у вас должно быть следующее.
1. Полностью набита «кубышка» на черный день.
2. Выплачены все ваши долги, не связанные с ипотекой.
В этом случае пора решать, что лучше инвестировать или выплачивать ипотечный кредит.
Расчеты
Допустим, у вас есть ипотечный кредит на 1 000 000 рублей с процентной ставкой 10%, который должен быть погашен через 30 лет.
Ваш ипотечный платеж составит условно 8775 рублей в месяц.
За эти 30 лет вы заплатите 3 159 259 рублей, из которых 1 000 000 рублей будут основной выплатой, а 2 159 259 - выплатами процентов.
Если бы вы хотели погасить ипотечный кредит в течение 10 лет агрессивно, вы бы заплатили процентов 585 808 рублей. Это сэкономит вам 1 573 451 рублей на выплате процентов.
Чтобы выплатить ипотечный кредит через 10 лет, а не через 30, вам потребуется увеличить ежемесячный платеж до 13 215 рублей в месяц, что на 4 440 рублей в месяц больше.
Сколько денег вы ожидаете получить через 30 лет, инвестируя 4440 рублей в месяц? Предполагая, что годовая доходность составляет 15%, у вас будет примерно то 25 миллионов рублей.
Пока что это не корректное сравнение. Когда ваша ипотека будет выплачена, то вы можете увеличить свои инвестиционные взносы на сумму вашего старого платежа по ипотеке.
В приведенном выше примере после выплаты ипотеки у вас будет ежемесячно дополнительно 8775 рублей. Что произойдет, если вы направите этот новый денежный поток на инвестиции?
Если после выплаты по ипотеке в течение 10 лет вы инвестируете все 13215 рублей (предыдущий платеж по ипотеке) в течение следующих 20 лет под 15%, у вас будет 17,5 миллионов рублей. Добавьте к этому 1 573 451 рублей, сэкономленные от выплаты по ипотеке ранее.
Теперь давайте обсудим некоторые практические соображения при вычислении чисел.
Временной горизонт
Выплата ипотечного кредита за 10 лет, а не за 30 лет - это чрезвычайно агрессивный процесс, и математика благоприятствует инвестированию. Математика будет даже более благоприятной для инвестирования в сценарии, при котором ипотека будет выплачена через 15 или 20 лет, а не за десять лет.
Это связано с тем, что в приведенном выше примере ожидаемая доходность от инвестирования выше, чем от выплаты ипотеки. Чем больше времени у вас уйдет на погашение ипотечного кредита, тем больше времени придется нарастить вложения.
Если вы решите инвестировать и сохранить 30-летнюю амортизацию по ипотеке, ваши вложения будут увеличиваться в течение 30 лет.
Если вы решите выплатить ипотечный кредит через 10 лет и отложить инвестирование, ваши альтернативные издержки будут ниже, потому что у ваших инвестиций будет меньше времени для наращивания. Это, конечно, при условии, что вы начинаете инвестировать сразу после выплаты ипотеки.
Ваша ипотечная ставка и ожидаемая доходность инвестиций
В этом примере я использовал ставку по ипотеке 10%, а доходность инвестиций с реинвестом каждый год 15%.
Конечно, вам нужно будет обложиться различными калькуляторами, чтобы проверить свой случай.
Кроме того, инвестирование – это риск и чем выше ставка, тем и риск выше.
Если вы не готовы инвестировать в рискованные активы, такие как акции, возможно, вам лучше получить гарантированный доход после выплаты ипотеки.
Другие факторы, способствующие инвестированию
Есть два еще не обсуждавшихся фактора, которые говорят в пользу инвестирования, а не выплаты ипотеки.
Ликвидность
Ликвидность - это технический термин, который просто означает наличие денежных средств в вашем распоряжении. Чем больше у вас денег, тем более ликвидным вы являетесь.
Внесение дополнительных платежей по ипотеке для более быстрой выплаты снижает вашу ликвидность. Как только деньги будут выплачены в счет ипотеки, вы не сможете снова получить к ним доступ.
Сравните это с инвестированием в фондовый рынок через недорогой индексный фонд. Вы можете обналичить свои инвестиции и получить доступ к этим деньгам в любое время.
Да, вам, возможно, придется заплатить некоторый налог или даже рискнуть продать с убытком, если рынок упадет, но вы всегда сможете получить доступ, по крайней мере, к части ваших первоначальных инвестиций.
Денежный поток
Самым значительным преимуществом выплаты ипотечного кредита является избавление от ежемесячного платежа по ипотеке. Как только ваша ипотека будет выплачена, ваш ежемесячный денежный поток увеличится на сумму вашего старого платежа по ипотеке.
В конечном итоге досрочная выплата ипотеки может улучшить ваш ежемесячный денежный поток.
Проблема вот в чем: внесение дополнительных выплат по основной сумме почти ничего не даст для вашего денежного потока, пока ваша ипотека не будет полностью выплачена.
Опять же, это резко контрастирует с инвестированием в индексные фонды, которые выплачивают дивиденды и проценты, которые вносят вклад в ваш ежемесячный денежный поток с первого дня.
Другие факторы, способствующие выплате ипотеки
Есть два еще не обсуждавшихся фактора, которые говорят в пользу выплаты ипотеки над инвестированием.
- Поведенческий риск сбережений и инвестирования
- Психологические преимущества жизни без долгов
Когда вы выстраиваете числа в таблице, кажется очевидным решение инвестировать, а не платить по ипотеке.
Однако жизнь - это не таблица.
Инвестирование - лучший вариант, чем выплата ипотеки, если вы действительно соберетесь сэкономить и вложить дополнительные деньги. Это представляет проблему, потому что мы знаем, что две вещи верны.
Большинство людей отлично справляются с выплатами по ипотеке.
Большинство людей делают паршивую работу по сбережению и инвестированию.
Да, вы можете пометить свои сбережения на своем инвестиционном счете, чтобы принять некоторые решения из-под контроля. Но никуда не деться от того факта, что люди с гораздо большей вероятностью будут платить по ипотеке, чем откладывать и инвестировать.
Даже если выплата ипотеки не является оптимальным решением на бумаге, это может быть лучшим решением в реальности, если вы не собираетесь сберегать и инвестировать столько, сколько следовало бы.
Другой фактор, способствующий выплате ипотечного кредита по сравнению с инвестированием, - это психологическая выгода, которую некоторые люди получат, когда полностью освободятся от долгов.
Многие люди просто не могут жить с какими-либо долгами, даже с ипотекой. Если вы относитесь к тому типу людей, которые испытывают стресс или недосыпают из-за своей ипотеки, то досрочное погашение, вероятно, будет правильным решением.
Чем ниже ваша ставка по ипотеке и чем выше ожидаемая доходность инвестиций, тем больше цифр в пользу инвестиций.
Инвестирование обеспечивает большую ликвидность и делает больше для увеличения вашего денежного потока до того, как ваша ипотека будет полностью выплачена.
Однако эти расчеты бесполезны, если вы на самом деле не выполняете свой инвестиционный план. Если вы просто не накопите достаточно или, скорее всего, продадите свои инвестиции, когда на рынке произойдет спад, то выплата ипотеки, вероятно, будет лучшим выбором.
Спасибо, что дочитали до конца. Если статья полезна для Вас, то не сочтите за труд поставить лайк.
Другие статьи канала:
