Ипотечные кредиты относят к самым популярным продуктам кредитования, позволяя решить жилищный вопрос за счет заемных средств. Если у заемщика накопилось несколько крупных долгов, и значительно ухудшилось финансовое положение и впереди маячит банкротство, возникает вопрос относительно судьбы ипотеки. Тот факт, что квартира находится в залоге у банка, не является основанием для исключения недвижимости из списка имущества, подлежащего продаже за долги. Однако в некоторых случаях удается сохранить жилье, предварительно урегулировав проблему с кредиторами.
Особенности процедуры банкротства с квартирой в ипотеке
При наличии собственности, стоимость которой превышает сумму задолженности, банкротство может закончиться принудительной продажей имущества. Статус банкрота снимет обязательства с должника только после полного обнуления счетов, депозитов и распродажи собственности, включая жилье, полученное по ипотеке.
Однако в некоторых случаях часть имущества сохраняется даже при проведении банкротства:
- · личные вещи;
- · предметы, которые служат единственным источником дохода;
- · транспорт для инвалидов;
- · жилье, если оно единственное и не ипотечное.
В законе «О финансовой несостоятельности» №127-ФЗ подробно описаны ситуации, когда имущество не вносят в список конкурсной массы.
Следуя логике, что суд не лишит единственного жилья, заемщик делает неверные выводы в отношении квартиры или иных объектов собственности, купленных за ипотечные средства.
Что будет с недвижимостью
Законодательство, защищая гражданское право человека на жилье, позволяет сохранить квартиру, если должнику больше негде жить. Однако защита не распространяется на жилплощадь, приобретенную за средства банка, и находящуюся в залоге. Если возникнет вопрос о принудительной продаже за долги, ипотечную недвижимость включат в список отчуждаемой собственности в первую очередь.
Поскольку процедура банкротства предполагает несколько этапов, и принудительная реализация недвижимости в счет погашения задолженности возникает только на заключительных стадиях, у заемщика, накопившего долг более 500 тысяч рублей, будет время на урегулирование проблемы, обходясь без потери жилья.
Как можно сохранить ипотечное жилье
До того, как финансовый управляющий займется реализацией имущества, может пройти от нескольких месяцев до 1,5-2 лет. Это вызвано особенностями процедуры банкротства и длительным ожиданием судебных заседаний. За это время у клиента с просроченными обязательствами по кредитам будет несколько шансов согласовать погашение без реализации имущества:
- Перевод кредитных обязательств на другое лицо (например, на родственника, готового вносить платежи по ипотеке с условием переоформления права собственности).
- Досудебная реструктуризация.
- Рефинансирование в другом банке.
- Согласование с залогодержателем самостоятельной продажи жилья с целью ликвидации задолженности.
- Реструктуризация и мировое соглашение в ходе судебного разбирательства.
До начала процесса
На первом этапе, когда заемщик только планирует подать иск на признание себя банкротом, возможностей для сохранения жилья довольно много. Задача – не доводить до принудительной распродажи имущества в рамках суда:
- Реструктуризация с пересмотром условий кредитования – снижается процент (редко), увеличивается срок погашения (чаще).
- Кредитная отсрочка (каникулы) на срок до 3-6 месяцев, которая поможет найти средства для ликвидации долга.
- Согласование выплат через со-заемщика.
- Перевод кредитного долга на нового заемщика-покупателя недвижимости.
- Рефинансирование в другом банке, с увеличением срока выплат, снижением ставки, и как следствие, размера платежа.
Важно! Если не удалось согласовать новый, более выгодный кредит по программе рефинансирования, следует сохранить информацию с отказами, чтобы иметь возможность доказать суду о неоднократных попытках урегулировать финансовые претензии.
В ходе процедуры
Если во внесудебном порядке выход из ситуации с неподъемным долгом найти не удалось, остается еще одна попытка реструктуризовать задолженность с подачи суда.
Каждый раз, когда рассматривается дело о признании несостоятельности, суд обязан рассмотреть возможность ликвидации задолженности в мирном порядке. Сторонам будет предложено разработать новый график платежей с учетом текущих доходов человека и 2-3 летнего периода, который отводит суд для полной выплаты по кредитам.
Если долг незначительный, а падение доходов позволяет делать небольшие взносы, следует попытаться согласовать платеж в пределах 50% от доходов, не прибегая к распродаже имущества с молотка.
Реструктуризация и мировое соглашение – лучший способ сохранения недвижимости в условиях угрозы банкротства.
Важно! Как только платежи по реструктуризуемому долгу перестают поступать, судебная процесс возобновляется с переходом к следующей стадии – продаже жилья.
Отказ в сохранении ипотечной собственности при банкротстве основан на защите кредиторов от недобросовестных плательщиков. Раньше ипотеку оформляли, беря средства на первый взнос через потребительский займ. Получив квартиру, нецелевой кредит платить переставали и подавали на банкротство, будучи уверенными в сохранении единственного жилья. Чтобы защитить банки от таких мошеннических процедур, кредитные квартиры и иные виды недвижимости стали включать в конкурсную массу.
Некоторые заемщики, чтобы сохранить квартиру, уже намереваясь получить статус банкрота, продолжали делать ипотечные платежи, рассчитывая на отсутствие претензий банка-залогодержателя. Однако в ситуации с банкротством такой вариант оплаты теряет смысл, поскольку с момента начала банкротства срок исполнения ипотеки будет расценен как наступивший, и заемщику понадобится вернуть всю сумму оставшегося долга, а не ежемесячный платеж.
Особые ситуации
Если погасит обязательства перед кредиторами через реструктуризацию не получается, есть шанс сохранить жилье:
- · выделив долю супруге (-гу);
- · сменить заемщика, предварительно согласовав это с банком.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние, рекомендуется привлечь к судебному разбирательству органы опеки, обязанные контролировать и защищать права несовершеннолетних. В судебной практике известны случаи, когда удавалось сохранить доли детям через принудительное выделение с последующим правом первоочередного выкупа родителями.
Если в погашении ипотеки был использован материнский капитал, от выполнения долговых обязательств и продажи недвижимости это не спасет, поскольку на момент банкротства квартира находится в собственности должника, а обязанность выделения доли несовершеннолетним возникает только после полной выплаты ипотечного кредита.
Если жилье единственное
Защита, обеспечиваемая банкротам с единственной квартирой, не распространяется на ипотеку. Кредитный долг по ипотеке, даже если не было просрочек с погашением, будет взыскан в рамках общей процедуры банкротства, а жилье продано для расчетов с кредиторами.
Если есть созаемщики
Тот факт, что ипотека бралась совместно, не поможет исключить квартиру из конкурсной массы, даже если со-заемщик исправно вносить деньги в счет погашения. Вряд ли банк откажется от своего права претендовать на полное погашение в рамках начатой процедуры банкротства.
Если ипотека военная
Тысячи семей военнослужащих решают жилищный вопрос через оформление льготной военной ипотеки, получая сумму от частичной оплаты квартиры. Если возникнет риск банкротства, суд обяжет провести расчеты с Росвоенипотекой и включит квартиру в список собственности, подлежащей продаже на общих основаниях.
Последствия банкротства
Если предстоит процедура банкротства, следует помнить о реальном риске утраты имущества, включая ипотечное жилье, если только не удастся согласовать реструктуризацию или решит вопрос с погашением задолженности до получения постановления о признания статуса несостоятельного лица.
Банкротство может быть объявлено при соблюдении условий:
- Отсутствует непогашенная судимость, полученная за экономические преступления.
- У должника есть достаточный доход, чтобы начать выплаты согласно новому графику погашения.
- Должник не пользовался правом реструктуризовать долг на протяжении 8 лет накануне.
- За 5 лет заемщик не проходил процедуру банкротства.
Сохранить ипотечное имущество через реструктуризацию, следует составить график погашения в пределах 2-3 лет.
Банкротство, несмотря на ряд негативных последствий, позволяет остановить начисление процентов, штрафов, пени. Суд фиксирует окончательную сумму долга. С этого момента кредиторы и коллекторы не вправе самостоятельно требовать выплат напрямую с должника, а текущие исполнительные производства останавливают, кроме алиментных взысканий.
Можно ли взять ипотеку после процедуры
Одним из последствий банкротства является необходимость каждый раз, при обращении в банк, сообщать о проведенной процедуре. Имея в прошлом неудачный опыт кредитования, закончившийся образованием невозвратного долга и судебным разбирательством, шансов на получение нового крупного займа не так много.
В таких условиях получить выгодное предложение по новой ипотеке почти невозможно. Лучше подождать несколько лет, предварительно взяв и своевременно погасив небольшие кредиты. При выборе кредитного учреждения следует учитывать степень лояльности кредитора и наличие жестких ограничений. Если банк тщательно проверяет личность заемщика и выдвигает жесткие требования, от идеи подачи заявки стоит отказаться, подобрав финансовые учреждения с более доступными условиями оформления.
Понравилась наша статья? Ставьте лайк!
Подписывайтесь на наш канал Zakon-dostupno, чтобы получать еще больше полезной правовой информации.
