Много споров идет по поводу досрочного погашения ипотечного заема. Есть три категории адептов процедур:
1. уменьшение ежемесячного платежа,
2. сокращение срока кредита,
3. есть люди считающие, что плата кредита по договору банка, без досрочных платежей вот истинная выгода, ибо в рублях можно копить только долги.
есть и четвертый тип-это вечные арендаторы имеющие возможность приобретения недвижимости, но и необремененные работой, для которой необходимы постоянные скитания и переезды из-города в город.Их рассматривать не вижу смысла, считаю что они ошибаются.
Давайте разберем все три варианта развития событий, условного ипотечника.
Для оценки третьего варианта возьмем промежуток времени с 2005 года, когда процент по ипотеке стал "приемлемым" 14-15% годовых. Для сравнения ставка ипотеки с 1998-2005гг. составляла от 30-45% в год. Понимаю, что не совсем корректно оценивать по прошлому, но увы в будущее я заглядывать не умею, будет явный и наглядный пример.
1.,2. сокращение срока кредита или снижение ежемесячного платежа
Здесь секрета нет, как нет и разницы в переплате за пользование деньгами банка т.к. при досрочном погашении вы уменьшаете тело долга, на который и начисляются ненавистные всем проценты.
Обычная ситуация, каждый обладая долгом хочет поскорее от него избавится, дабы не переплачивать. И тут в ход идет психология, из-за которой и идут споры.
При снижении ежемесячного платежа, остаток долга растягивается на весь оставшийся период и с каждым таким платежом ваши обязательства становятся меньше и меньше, этим вы выигрываете себе пространство для маневра в случае возникновения финансовых трудностей, да и проще будет найти меньшую сумму для взноса.
Тут и подлавливают сторонники сокращения срока, с итоговыми выплатами:"смотри внимательнее, итоговая переплата по процентам меньше",-разумеется меньше, но ведь в ваших расчетах и деньгами вы пользуетесь на другом промежутке времени, но только при условии, что дельта между начальной и текущей выплатой, не идет в счет погашение долга.
Если коротко на примере выглядит это так. Текущий долг 3 000 000 руб. 12% годовых(для упрощенного счета) на 20 лет. На руках у вас есть 500 000+30 000 процентов за прошедший месяц, для досрочного погашения, обязательный платеж 33 033.
При уменьшении срока срок сократится на 97 месяцев, 8 с небольшим лет (ого осталось чуть меньше 12 лет), долг равен 2 500 000, платеж остался неизменным 33 032.58 руб. в следующем месяце вы заплатите 25 000 процентами и 8032.58 в счет долга
При сокращении суммы срок остался тем же, долг 2 500 000 обязательный платеж 27 555,01, платеж уменьшился на 5477,57. В следующем месяце из минимального платежа 25 000- это проценты 2 555,01 в счет долга. И если нет трудностей, то вечно выпадающие из расчетов 5477,57 тоже идут на погашение долга. 5477,55+2555,01=это все те же 8032,58 и так далее, с каждым новым месяцем сумма направленная на досрочное погашение тела кредита будет увеличиваться на сумму уменьшения ежемесячного платежа.
Уменьшение суммы платежа я нахожу более привлекательной-это формат бесплатной страховки, для финансовой стабильности. Если вы дисциплинированны отправляете на погашение сумму первого платежа и фиксированную сумму сверх, то переплата ваша будет равна переплате при уменьшении срока, а жить будет, значительно спокойнее и комфортнее.
3. Плата кредита по договору банка, без досрочных платежей вот истинная выгода, в рублях копим только долги.
Эта идея является довольно интересной. Основой данной позиции, как ни странно служит почти тридцатилетняя история нашей страны. Мировой валютой для расчета международных сделок, является американский доллар. Рубль в сегодняшнем его виде появился на этот свет 1 января 1998 года, на тот момент я только готовился пойти в первый класс, а за одного зеленого президента просили 5 рублей 96 копеек.
Переплата не важна
Главным условием этого аргумента является время и комфортный ежемесячный платеж. Благодаря инфляции, как ее не рассчитывай реальная или официальная (по сводкам ЦБ и росстата), со временем плата за собственность станет менее ощутимой, если закладывать рост ваших доходов, который будет равен инфляции или ниже но будет рост номинально вы в выигрыше.
Препарируем нашего условного ипотечника Семена. 2005 год берется ипотека 3 000 000 рублей, на 20 лет под 15% годовых. При таких условиях ежемесячный платеж составит 39503,69. По итогу пришлось бы переплатить банку 6 480 885 руб. На 2005 год средняя заработная плата по стране была 8555 рублей/мес.
(данные росстат, если интересно, для полного ознакомления, пройдите по ссылке https://rosstat.gov.ru/labor_market_employment_salaries?print=1), но и жить Семену нужно на что-то, его доход условно 50000 рублей.
А теперь начинается магия и жонглирования цифрами.На второй квартал 2020 года средняя з.п. по стране 50 784 рублей/мес.
50784-8555=42229 номинально оплата труда увеличилась на 493,6% за последние 15 лет.
Если наш условный Семен остался на том же уровне, его доход по статистике должен составлять 296 000 рублей/мес. а платеж за его жилье не увеличился, как составлял 39 503,69 руб/мес так и остался. И если даже его доход вырос, вопреки статистике на 200%, он получает 150 тыс.руб.
На начальном этапе Семен платил 79% своего дохода, а спустя 15 лет 13,35%, во втором случае при росте дохода на 200% платеж равен 26,33%.
Получился Сферический Семен в вакууме, на долю которого выпало тяжелое испытание.
Вывод: данный метод рабочий, и допустим в случае если:
- у вас нет жилья и платеж по ипотеке находится на уровне ренты подобной квартиры, который будет вам не в тягость,
- доступен максимальный срок кредита 30-50 лет(сейчас есть такие предложения) и у вас не появится желания продать текущую квартиру, для покупки новой, иначе эффект по большей части психологический исчезнет,
- и самый главный, заем брать в валюте той страны где работаете и проживаете "деревянные", иначе скорей всего попадете в ситуацию как валютные ипотечники в недавнем прошлом.
В данном примере не рассмотрены варианты рефинансирования с понижением процентной ставки, которые смогли бы еще больше удешевить банковский продукт. А так же не учтено повышения стоимости залогового имущества. Если, на ваш взгляд, есть еще моменты прошу дополнить.
Для себя данный способ считаю неприемлемым по двум причинам:
1. Есть высокая вероятность переезда в другой город,
2. Психологически, не комфортна высокая переплата, и ощущение длительных обязательств перед банком, но возможно прибегну к данному способу в будущем.
