Есть такие люди, который зарабатывают на покупке квартиры и последующей перепродаже. А между этими двумя сделками они извлекают максимум выгоды из сдачи квартиры или дачи в наем.
Давайте посмотрим на плюсы и минусы работы продавца недвижимости с такими покупателями.
Плюсы
1) Часто не волнует состояние квартиры.
Так себе ремонт в продаваемой квартиры? Не беда. Соседи сверху залили кухню? Решаемо. Надо менять паркет? Отлично. Естественно, покупатель будет снижать цену продажи, но все эти физические недостатки объекта его никак не отпугнут.
Чтобы вы понимали предел, на который готов инвестор в части «плохого состоянии квартир», вот вам пример. Квартира на 1 этаже на второй линии от Проспекта Мира в Москве в состоянии – «без бахил и перчаток не заходить». Покупатель купил этот гадюшник (это очень мягкое название, поверьте) в том состоянии, которое было, только потому что это первый этаж. И не надо было переплачивать за «отличный ремонт квартиры», которым так часто гордятся продавцы.
2) В большинстве случаев у него наличные или ипотека
Хотел написать «всегда», но вспомнил, что в 2009 году приходил один покупатель, который собирался рассчитаться за квартиру «акциями нефтянки и Сбера». Продавец тогда отказался и теперь вспоминает это как «самый большой факап».
Но это все-таки исключение. Гораздо чаще у инвестора будут наличные или ипотечный кредит.
3) Готов брать в свой портфель «проблемную» недвижимость
Но всегда знает предел риска по юридической чистоте. Это тот человек, который легко купит квартиру, в цепочке перехода права собственности есть наследство. Если вы считаете, что наследство – это вполне себе безопасный способ получения прав на продаваемую квартиру, то тогда третий пункт не для вас.
Участки земли с «недостатками по границам участка» - еще одна тема, которые любят инвесторы. Для обычного покупателя это может стать неприятной проблемой, которую надо будет решать за свои деньги. Инвестор, у которого есть «свои выходы», купят этот участок гораздо охотнее, если цена и прочие условия его устроят.
Минусы
1. Жесткий переговорщик
Да, это особенность хорошего инвестора. Некоторые из них специально вкладывают во вторичное жилье, так как «легче нагнуть продавца-физика, чем застройщика». А «нагибать» собственников квартир эти люди умеют.
Если вам встретится в процессе продажи вашей недвижимости такой покупатель, вы как минимум получите хороший урок ведения жестких переговоров.
2. Всегда торгуется по цене до конца
Следствие из первого пункта. У покупателя инвестора есть своего своя максимальная цена покупки, рассчитанная с учетом нужной ему будущей доходности от проекта. И он будет настаивать на цене, которая еще ниже этой цены. Для него цена – самый важный фактор.
И на этом можно сыграть продавцу – уступая в цене, но в ответ получая преимущества по другим условиям продажи. Хотя сделать это будет нелегко в переговорах с покупателем-инвестором.
3. Может расстроить вас после сделки
Неочевидный минус, который будет не у всех продавцов своих квартир и домой, которые пошли на сделку с покупателем-инвестором.
Но все же – вы можете расстроиться от того, какой инвестиционной проект в виде своей прошлой недвижимости вы упустили.
Пример из практики. Человек продавал двухкомнатную и покупал трехкомнатную в этом же районе. Я бы сказал - на «пятачке», на котором уместились буквально 7 домов.
Продав свою квартиру инвестору и прикупив себе трёхкомнатную в соседнем доме, этот человек четыре года наблюдал, как его квартира приносит доход новому собственнику от сдачи в наем.
А когда спустя четыре года эта квартира была выставлена на продажу, бывший собственник посчитал все цифры и понял, что мимо него прошло много денег.
Чаще же бывают случаи, когда продавцы квартир понимают уже после сделки, что продали свою недвижимости гораздо дешевле, чем могли бы, будь их поекупатель не «инвестором».
***************************************************************
Все это собирательный образ покупателя-инвестора, которых сегодня не так уж и мало на вторичном рынке квартир.
Если вам попался такой тип, срочно прокачивайте свои навыки жестких переговоров и выбивайте максимум преференций от возможного снижения цены.
