Зачастую выгодные предложения от застройщиков с относительно невысокой стоимостью квадратного метра жилья таят небольшой сюрприз. Внимательный покупатель обнаруживает в документах, что ему предлагают не квартиру, а некое жилое помещение. Что означают два этих статуса с точки зрения закона и какой вариант менее рискован для покупателя?
Что нужно знать о статусе «Жилое помещение»
Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилой дом и его часть, квартиру (или часть квартиры), комнату. Статья 15 дает более развернутое определение для «жилого помещения» - так называется объект недвижимости, который изолирован и пригоден для постоянного проживания.
Такая недвижимость должна отвечать определенным санитарным нормам и требованиям закона. В некоторых случаях контролирующие ведомства могут признать, что помещение непригодно для проживания.
Фактически понятие жилого помещения - довольно обширно. Хотя квартира - это одна из его разновидностей. В статус «жилое помещение» также входят жилые дома, комнаты, части комнат, части домов.
Что нужно знать о статусе «Квартира»
Этот статус описан в Жилищном кодексе более детально. Квартира является жилым помещением в многоквартирном доме, она структурно обособлена, у жильцов есть прямой доступ к помещениям общего пользования.
Квартира может включать одну или несколько комнат, вспомогательные помещения для удовлетворения бытовых и прочих нужд, которые связаны с проживанием.
Чем отличаются эти правовые статусы
Не очень честные риелторы или менеджеры компаний-застройщиков могут уверять, что никакой разницы между квартирой и жилым помещением как статусами недвижимости нет. В действительности ключевое отличие скрывается в документах на землю, на которой стоит дом, а также статусе дома в целом.
Дома с полноценными квартирами строятся на участках земли, которые по документам предназначены именно для возведения многоквартирного жилого дома. Дома с «жилыми помещениями» возводятся на земле с совершенно иным назначением - для индивидуального жилого строительства.
Соответственно, и статус самого дома разный. В первом случае это «многоквартирный жилой дом». Во втором - «индивидуальный жилой дом».
Чем рискует покупатель «жилого помещения»
Индивидуальный жилой дом, согласно закону, не может быть слишком большой этажности. Максимум - три этажа. Застройщики идут на правовые уловки и используют схему, состоящую из нескольких этапов.
Построив три этажа, такие девелоперы оформляют на себя свидетельство о праве собственности. Затем они проводят реконструкцию по специально заказанному проекту и строят еще несколько этажей. Дом сдается по судебному решению.
Право собственности на весь дом в целом изначально принадлежит застройщику. Строение делят на те самые «жилые помещения», которые выставляются на продажу. Покупатель получает отдельные свидетельства о праве собственности на помещение и на свою долю земельного участка, на котором стоит дом.
Все это не имело бы большого значения, если бы не два важнейших обстоятельства.
- Первое - продать свое «жилое помещение» не так просто. Преимущественным правом покупки будут обладать ваши соседи - собственники других помещений. Всех соседей придется уведомлять о намерении продать свою долю в доме.
- Второе - почти все дома с «жилыми помещениями» имеют сложности с коммуникациями. Иногда поставщики важнейших коммунальных благ (электричества, газа, водоснабжения) просто отказываются подключать дом.
Что касается многоквартирных домов с недвижимостью статуса «квартира», то эти дома принимаются государственной комиссией, а покупателям квартир предоставляют свидетельства о праве собственности на жилье. Дома строятся и вводятся в эксплуатацию по стандартной процедуре, без использования каких-либо лазеек в законе. Поставщики услуг без проблем подключают их к коммунальным благам. Вы никак не будете зависеть от соседей, собираясь продать свою квартиру.
Очевидно, что риски покупателя «жилого помещения» неоправданно высоки. Соглашаться на приобретение такой недвижимости не стоит.
Оригинал статьи: https://relaf.ru/articles/kvartira-i-zhiloe-pomeschenie-v-chem-otlichie-dvuh-statusov-nedvizhimosti
