Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду это один из самых популярных способов вложения накопленных денег у россиян. Он позволяет получать 5-10% годовых. Но мы с моей любимой супругой решили что будем инвестировать в недвижимость на заёмные деньги и получим в итоге более 37% годовых!
Когда в первый раз я слушал «Богатого папу» Кийосаки, то решил что схема покупки небольшой квартиры в кредит и сдача в аренду так, чтобы арендный платёж перекрывал платёж по ипотеке, возможна только в стране с очень низкой ключевой ставкой. В России на тот момент ключевая ставка была 8%, поэтому даже не стал считать возможную доходность этой схемы в наших реалиях.
Когда спустя год я второй раз перечитывал «Богатого папу», то ключевая ставка ЦБ была уже 5,5%. Это сподвигло меня запустить ипотечный калькулятор и заняться вычислением возможной рентабельности.
Считал разную процентную ставку, разный срок ипотеки, с учётом инфляции и без, с разными первоначальными взносами, с постоянным и разовым досрочным погашением. В итоге досчитался до того, что при определенных условиях есть небольшой, буквально мизерный шанс через 15 лет стать сказочно богатыми почти не вкладывая собственных денег.
Условия достаточно простые:
1) Процент по ипотеке не более 10%
2) Стоимость каждого объекта недвижимости не более 1 300 000 рублей
3) Первоначальный взнос не более 15%
4) Объект недвижимости должен располагаться в центре города, чтобы сдавался мгновенно
5) Желательно приобретать недвижимость с мебелью и сносным ремонтом.
Мы уже сдаём одну малогабаритную квартиру 18 кв.м. - жилую комнату, в которой сделан душ и туалет. Располагается она в старом коридорном общежитии в центре города. Это было моё первое жильё, которое я покупал ещё в 2013-м году. Ипотека за неё давно выплачена. Стоимость квартиры 1,2 миллиона. Сдаём её за 10 тысяч в месяц + коммуналка. Итого получается 120 тысяч в год (10% годовых). По доходности можно сравнить с высокодоходными облигациями. Но, как вы понимаете, надёжность инвестиций в квартиру гораздо выше!
Когда я рассказал своей любимой супруге Юле, которая ни разу в жизни не брала ни одного кредита, про эту идею, она подумала что я утратил последние остатки разума. Пришлось несколько раз показывать цифры, расчёты и объяснять теорию «плохих и хороших долгов».
Плохой долг - который ты выплачиваешь сам из своего кармана.
Хороший долг - который за тебя выплачивает кто-то другой.
Вроде бы Юля уловила мою стремительную мысль, но страх перед кредитами (пусть даже это будут "хорошие долги") никуда не делся. Мы уже давно договорились, что за финансы и инвестиции в нашей семье отвечаю я, ибо «Рождённый тратить, копить не может»😂 Поэтому она просто сказала что доверяет мне в этом вопросе, но все объекты недвижимости будут приобретены только с её высочайшего позволения👸🏼
Сама схема выглядит так:
1) Мы приобретаем в ипотеку малогабаритную квартиру или жилую комнату в центре города.
2) Сдаём эту квартиру в долгосрочную аренду.
3) Ежемесячный платёж по ипотеке полностью перекрывается ежемесячной арендной платой.
4) Через 15 лет ипотека будет полностью выплачена, квартира перейдёт в нашу единоличную собственность и начнёт приносить чистый денежный поток.
Посчитаем примерную доходность для квартиры стоимостью 1,3 миллиона:
Первоначальный взнос 195 тысяч.
Срок ипотеки 15 лет
Процентная ставка кредита 9%
Ежемесячный платеж по кредиту 11 207 рублей
Ежемесячный арендный доход 11 500 рублей
Доходность за весь срок 566% (без учёта инфляции)
Среднегодовая доходность 37,7%
Да самому Уоррену Баффету и не снилась такая доходность!!!😂
Хм... А если взять в ипотеку 20 таких квартир? И тогда через 15 лет обременения по ипотекам будут сняты, квартиры перейдут в нашу полную собственность и начнут приносить чистый денежный поток в размере 200 000 рублей ежемесячно!!! Кто бы ещё дал нам 20 ипотек...🤔😅
Вот такой план. У себя на канале я буду рассказывать, как мы реализуем эту безумную идею.
Если у Вас есть опыт подобных инвестиций, буду рад если Вы в комментариях поделитесь тонкостями и подводными камнями такого рода инвестиций)
TO BE CONTINUED…
Спасибо за внимание! Всем добра и финансовой свободы! =)
#продуман #бюджет #ипотека #налогообложение #кредиты
