Сегодня подробно разберем, какие есть формы налогообложения, определим наиболее подходящие для вас с точки зрения аренды.
У физических лиц, владеющих недвижимостью, существуют 2 формы налогообложения:
1. Самозанятый
2. Индивидуальный предприниматель
Подробно разберем схему самозанятых. Раньше я был приверженцем того, что необходимо оформляться индивидуальным предпринимателем, покупать патент и не заморачиваться со всем остальным. Сейчас все зависит от вашей ситуации. Схемы самозанятого могут оказаться более интересными.
Плюсы и минусы схемы работы самозанятого.
Самый главный плюс – любой может стать самозанятым. Для этого достаточно скачать приложение Мой налог, пройти регистрацию, аутентификацию и вы уже законопослушный самозанятый гражданин. Простота и удобство приложения в том, что можно самому формировать счета и оплачивать налоги.
Второй плюс – прием денег на карту, нет постоянных взносов в пенсионные фонды, нет огромного списка сопутствующих потенциально возможных расходов.
Самозанятые уплачивают 4% налога на доход.
Эта схема налогообложения наиболее оптимальна тем, у кого 1-3 объекта недвижимости. Она точно не подойдет тем, у кого большое количество объектов, либо владельцам доходных домов, таунхаусов. Там свои ограничения.
Из минусов: если у вас самозанятый будет основным источником дохода, вам сложнее, а может быть невозможно получить финансирование, кредиты и ипотеки и тд. Банки сейчас даже не понимают, как рассматривать подобную категорию граждан, которая оформляет себя как самозанятый.
Из потенциальных рисков, которые могут возникнуть в этой схеме – это изменение налоговой ставки. В любом случае, ее не поднимут выше, чем у индивидуальных предпринимателей (до 6 %) иначе это не будет иметь смысла. Изменения возможны, но в данном случае риск скорее минимальный.
Индивидуальный предприниматель. Тут есть, где развернуться по выбору системы налогообложения. Это и доходы, и доходы минус расходы, и патентная система налогообложения.
1.Доходы.
При упрощенной системе налогообложения ИП платит 6% от дохода + 1% от дохода, превышающего 300 тыс.руб. в год.
К примеру, вы сдаете простую квартиру. Доход от нее выше годовой суммы, тогда считается примерно 7% на уплату налогов плюс ежегодные взносы в пенсионные фонды. Это понятная простая схема, отличие с самозанятым в том, что банки лучше ее воспринимают в качестве дохода. Особенно, если доход от сдачи недвижимости, который вы официально можете подтвердить.
2. Доходы минус расходы.
На практике встречается крайне редко, ее мало кто использует. Для этого нужен квалифицированный бухгалтер, который корректно будет учитывать все ваши доходные и расходные операции для налоговой службы.
3. Патентная система.
При патентной системе оплачивается фиксированный платеж независимо от объема доходов. Удобно, что патент приобретается один раз на весь год. Такая система налогообложения гораздо выгоднее при краткосрочной посуточной аренде.
Подведем итог.
Если у вас небольшое количество объектов 1-3 квартиры с делением на студии, и вы планируете сдавать в долгосрочную аренду, спокойно можете использовать схему самозанятого.
Если у вас объектов больше, доходов больше, либо это посуточная аренда, то целесообразней оформить ИП. Если не хотите заморачиваться с бухгалтерией, с другими сложностями, оформляйте патент, открывайте расчетный счет, получайте белые понятные платежи.
Существует экономическое районирование, где процент от доходов ИП меньше 6%. Вы платите налоги именно в свой регион. Многие регионы конкурируют за предпринимателей, за налоговые доходы, поэтому предоставляют всевозможные налоговые льготы. К этому тоже можно приглянуться.
