Как известно, программа господдержки ипотеки, которая стартовала в апреле этого года, действует до 1 ноября. Имеет ли смысл пытаться успеть в уходящий поезд? Или, как в случае приватизации или дачной амнистии, можно рассчитывать на продолжение банкета?
Занять в этом вопросе осмысленную позицию важно не только тем, кто собирается подвергнуть себя испытанию ипотечным кредитом, но и всем, кто совершает какие-то действия на рынке недвижимости.
Если мы хотим сделать это эффективно, будем придерживаться простого метода. Не слушать заявления по этой теме официальных лиц, не внимать аналитикам, а применим знания механики рынка недвижимости, которые сегодня вполне доступны для тех, кто еще не разучился немного думать.
Для начала зададим такой вопрос. Как вообще ипотека, ее появление и ее эволюция влияет на рынок? Какое место в его механизме занимает? Может быть, и не такое важное? Ведь когда-то, причем не так давно, наш рынок существовал вообще без ипотеки, и существовал вполне полноценно. Цены росли, стагнировали, падали и снова росли. Что эта ипотека меняет?
На самом деле, очень многое.
Еще перед тем, как ипотека только была анонсирована и были разработаны полноценные законодательные основы для ее применения, в далеком 2005-м году, специалисты одного крупного московского агентства недвижимости попробовали подсчитать, как она повлияет на рынок и, в частности, на цены. И сразу засекретили свои выводы.
Впрочем, большого практического смысла делать из них тайну не было. Многие из тех, кто был знаком с результатами этих исследований, не восприняли их всерьез. Согласно ним, цены на квадратные метры в Москве должны были вырасти примерно в два раза.
Заметим, что цены на квадратные метры в Москве тогда еще оценивались в долларах США, и речь шла об ипотеке под 15-20% годовых.
Впрочем, и для тех, кто имел опыт работы на рынке недвижимости, эта цифра была тоже удивительной, хотя механика ее появления была в общем-то понятной. Дело в том, что появление возможности кредитования под залог покупаемого объекта недвижимости существенно увеличивало число покупателей.
Кто покупал квартиры в доипотечные времена? Те, у кого была «на руках» весьма приличная сумма денег. Полностью. Таких людей был не так много. В несколько раз больше было тех, кто продавал имеющуюся недвижимость и покупал новую. Но общая сумма денег, поступавшая на рынок, шла именно от тех, кто стоял, так сказать, в начале цепочки. И это определенно должна была быть сума, равная полной стоимости квартиры.
Да, можно было занять денег у друзей и родственников, можно было взять кредит на своей фирме, но такие возможности были далеко не у всех. И эти возможности не делали погоды. Во всяком случае, когда недвижимость не демонстрировала серьезный рост цен.
Насколько появление ипотеки увеличивало количество покупателей недвижимости? В тот момент количество людей, готовых и способных оплачивать такие большие проценты было немного, но за их счет прогнозировалось количественное увеличение спроса в 3 – 4 раза. Однако, предполагалось, что неминуемый при таком развитии событий рост цен этот спрос должен был частично погасить.
Примерно так все и произошло. Те, кто помнит зиму 2005-6-х годов, помнит, как цены на московские метры – началось все, как обычно, с Москвы - росли со скоростью 10% в неделю. В долларах США.
Верно ли этот пример иллюстрирует место ипотеки на рынке недвижимости сегодня?
Не совсем. Дело в том, что с того момента изменились и сама ипотека, и качественный состав покупателей недвижимости.
Кто мог позволить себе покупку квартиры в 90-х годах прошлого века и в начале нулевых? Это были в основном предприниматели, люди, занимавшие определенные должности, люди, имевшие доступ к дешевым кредитам, люди, ранее имевшие теневой капитал или родственников заграницей, участники разного рода силовых структур. Законных и не очень.
Это было динамичное время. Финансовые потоки часто шли весьма причудливым образом. В результате удачных действий или стечения обстоятельств у весьма разного рода людей часто возникали средства, достаточные для покупки недвижимости. Справедливо это было или нет – предмет личной оценки каждого читателя, но примерный портрет покупателя квартиры тогда был именно такой. Пестрый.
Сегодня портрет другой. Финансовые потоки централизуются, концентрируются, выстраиваются по вертикали. Количество групп, контролирующих финансовые потоки, уменьшается за счет поглощения одних другими. Если когда-то шел активный процесс возникновения «новых русских», то сейчас этот термин уже по сути забыт. Нет, так называемых, новых денег, идет процесс концентрации старых. Соответственно, доля рынка, в которую вливаются эти новые деньги, уменьшилась в разы. А, может быть, и в десятки раз.
Сегодня, самый массовый тип покупателя как раз ипотечник. Значительная часть этих людей в той или иной степени (бизнес, работа) привязанны к деньгам, проходящим через бюджет.
Кроме этих людей, есть и те, кто получает недвижимость, часто, по сути безвозмездно, как следствие своего положения в той или иной государственной структуре, например, силовой. Риэлторы все чаще сталкиваются с договорами передачи, происхождение которых не простая приватизация, а именно передача недвижимости от ведомства его сотруднику.
Считать это ипотекой, конечно, нельзя, но в результате таких передач недвижимости рынок не получает денег. Да, их получают, как правило, финансово-строительные группы, которые, собственно, эту недвижимость строят, но деньги за эту недвижимость нельзя отнести к независимому платежноспособному спросу. Это бюджетные деньги и они не выходят на рынок.
Таким образом, доля свободных покупателей, располагающих полной суммой денег на покупку недвижимости, сегодня намного меньше, чем 15 лет назад. Ипотечные или бюджетные деньги это основа современного рынка недвижимости и главная составляющая цены объекта. Во всяком случае, в крупных городах и их окрестностях.
Безусловно, для разных объектов и разной локации роль ипотечной составляющей в цене разная. Взять кредит на покупку или постройку частного дома в деревне или пригороде сложнее, чем на покупку квартиры. Особенно в новостройке. Поэтому, если, такой способ покупки недвижимости, как ипотека, вдруг неожиданно исчезнет, на стоимость загородной недвижимости и недвижимости в непопулярных локациях, изменится меньше. Часто – вообще никак.
Зато цены на недвижимость в мегаполисах, и ближних к ним локациях, ожидает коллапс. И, чем проще и дешевле было получить на такую недвижимость ипотечный кредит, тем сильнее будет эффект падения цен.
Это - краеугольный момент для понимания механики ситуации.
Что, собственно, произошло 17 апреля 2020 года? Государство встало на путь поддержки рынка недвижимости, свернуть с которого, оно теперь уже не может, если не пойдет на катастрофу строительно-финансовых структур. Для поддержки которых и была по сути принята данная программа.
Конечно, программы помощи в приобретении жилья были и раньше. Например, программы льготного кредитования новостроек существовали до этого. Была программа «Молодая семья», на приобретение недвижимости разрешили использовать средства материнского капитала. Были военная ипотека и ипотека под льготный процент работникам некоторым банков, корпораций и госструктур. Эти факторы безусловно оказывали оживляющее влияние на рынок и цены, но их исчезновение, на мой взгляд, рынок еще мог пережить без шока.
Чем было обосновано возникновение мощной программы господдержки ипотеки, кроме интересов некоторых строительно-финансовых групп? Как всегда, законами логики. Весенне-летний карантин и обусловленный им спад в экономике должны были очень сильно уронить спрос и, соответственно, цены. Но был шанс, что к ноябрю и экономика, и спрос, начнут оживляться. И тогда программу можно было бы постепенно свернуть.
Что нас ждет сейчас?
Сейчас нас ждет вторая серия под названием карантин и она, судя по некоторым признакам, будет менее веселая, чем первая. А потом, возможно, и третья. Восстановления экономики не предвидится. Объем продажи нефти к прежним значениям тоже не вернется. В такой ситуации прекращение государственной поддержки ипотеки влечет кризис рынка недвижимости. Во всяком случае, в крупных городах. Если в целом на рынок крупных российских городов люди, принимающие серьезные решения, могут и плюнуть, то на поддержку строительной отрасли плюнуть не получится.
Кроме того, у ипотеки есть и другие функции. Например, социально стабилизирующая. Кадровые службы любят ипотечников потому, что они намного более лояльны и управляемы. Потеря работы для них - финансовая катастрофа. А как мы уже отметили, значительная часть людей, выплачивающих ипотеку, служит в околобюджетных структурах. Складывается очень четкая вертикаль управления, обеспечивающая послушное поведение большого количества людей активного возраста.
Так, одного телеведущего в частной беседе спросили, почему он несет с экрана такую глупость? Не воротит ли его от всего этого? На что тот ответил, что, да, конечно, иногда и воротит, но у него же ипотека…
Ну, и госпрограмма поддержки ипотеки это, в каком-то смысле, еще и механизм отмывания бюджетных денег. Механика тут простая. Кредиты на покупку недвижимости под процент заведомо ниже инфляции, стимулируют спрос. Спрос не дает падать ценам, даже повышает их в то время, когда они по другим фундаментальным факторам должны падать. Например, этим летом. И у финансово-строительных компаний образуется дополнительная прибыль, пропорциональная средствам, потраченным из бюджета на поддержку госпрограмм по ипотеке. Чем больше «помогли» ипотечникам, тем больше получили денег на выходе.
А, как побочный результат – супермногоэтажные жилые комплексы, которые в перспективе будут довольно дороги в содержании, растут везде, где только можно, и, где нельзя. Как и цены на метры в этих комплексах.
Что должен понимать в этой ситуации умный потребитель недвижимости? Он должен понимать, что цены на квадратные метры уже подсели на иглу господдержки. И, чем дольше она будет продолжаться, тем серьезнее будет «ломка». А, если ипотека, как возможность покупки недвижимости, исчезнет вообще, цены на метры станут фантастически низкими. Думаю, если кто-то сегодня возьмется подсчитать, какими, то им, как и моим коллегам в 2005-м году, просто никто не поверит.
Тем, кто помнит Москву времен СССР, думаю, знаком такой термин «лимитчики». Так называли людей, которые работали на разных непривлекательных работах за жилье. А тогда еще и прописку. Сейчас многие жители мегаполисов в каком-то смысле играют роль таких лимитчиков. И будут играть тем дольше, чем дороже квадратные метры.
Так добро ипотека или зло?
И то и другое. Зависит от точки зрения. С одной стороны, ипотека серьезно надувает цены в самых востребованных локациях. С другой - если бы не существовало возможности массового кредитования покупки объектов недвижимости, многие дома и кварталы были бы не построены. То есть, ипотека создает на рынке недвижимости не совсем пузырь. Это больше похоже на парус, который несет этот рынок вперед и позволяет преодолеть всякие временные течения. Только пользоваться этим парусом нужно уметь.
Может ли ипотека-парус исчезнуть?
Да, может. Например, в том случае, если рухнет финансовая система, и банки будут вынуждены прекратить выдачу ипотечных кредитов. Другими словами, ипотека исчезнет вместе с ее составляющей в цене на квадратные метры, только если настанут совсем смутные времена. Конечно, как любая война заканчивается миром, так и любая стабильность заканчивается смутой, и этот закон мироздания всегда надо иметь в виду. Что при этом случается с недвижимостью, можно прочитать тут.
А теперь хорошие новости.
Во-первых, в эту игру можно не играть. У вас появляется такая возможность, если ваш образ жизни позволяет работать удаленно и жить там, где цены на метры не столь зависят от правил этой игры. А о перспективах разных локаций, типов застройки и вообще будущем рынка недвижимости я уже кое-что рассказывал.
Во-вторых, если вы полагаете, что иного выхода у вас нет, и вы садитесь за стол и берете в руки фишки (ипотеку), то нужно рассчитывать на то, что умы в государственных регулирующих структурах тоже понимают, как работают те механизмы, которые я только что тут описал. Когда ипотека – парус, когда этот парус становится пузырем, который может с треском лопнуть. Во всяком случае, там есть понимание, что дозу господдержки нужно увеличивать медленно. Да, слезть с иглы господдержки будет уже крайне трудно, можно даже попробовать на время ее уменьшить. Но резких движений будут избегать.
Поэтому можете еще какое-то время играть. Но более ответственно подходить к выбору объекта, понимая, какая часть цены вашей потенциальной покупки обусловлена господдержкой и ипотекой вообще, а какая рынком. Ну, а, если вы владелец недвижимости, и ваш объект не совсем безупречен в этом смысле, держите нос по ветру, чтобы выйти из этой игры вовремя. Подписывайтесь на правильные каналы и читайте тех, кто понимает механику рынка недвижимости. Или просто консультируйтесь.
