Насколько должна быть готова внутренняя инфраструктура новостройки, какова последовательность сдачи ее в эксплуатацию – в заключительной нашей статье, посвященной нюансам заселения современных жилых комплексов.
Оказывается, открытие анонсированного на этапе котлована детского сада, школы или поликлиники в составе жилого комплекса, зависит от масштабности проекта.
«Если комплекс состоит из одного-двух корпусов, то к моменту сдачи его в эксплуатацию, будет готова дворовая территория – спортивные и детские площадки, прогулочные зоны и найдены некоторые операторы под коммерческие помещения», – рассказывает Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости». – Как правило, это один частный детский сад, продукты, салон красоты, кафе или пекарня и, конечно, паркинг».
Если объект состоит из нескольких очередей, то в процессе строительства второй очереди обычно начинается возведение отдельно-стоящего детского сада, возможно поликлиники (если ее нет в районе), и только к окончанию строительства комплекса будет готова школа.
Впрочем, с детскими садами ситуация достаточно тонкая. Покупателям жилья следует знать, что строительство детского дошкольного учреждения (ДОУ), если под него планируется встроенно-пристроенное помещение (не отдельно стоящее), часто прописано в проектной декларации.
Тогда претензии по срокам введения его в эксплуатацию и вообще созданию, как объекта социальной инфраструктуры, можно предъявлять застройщику, отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН». Поэтому, если жилой комплекс строится в несколько очередей, то застройщик старается в первую очередь сдать ДОУ, во вторую и третью очередь школу.
Выше мы привели мнения представителей двух риэлторских агентств. А что думают по этому поводу сами девелоперы?
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development считает, что если в жилом комплексе заявлена социальная инфраструктура (детские сады, школы, поликлиники), то в идеале она должна функционировать уже в момент заселения.
Однако, как показывает практика, вся запланированная социальная инфраструктура будет готова лишь к завершению всего проекта, если речь идет о нескольких корпусах или очередей в составе комплекса.
Тем не менее в жилом комплексе «Румянцево-Парк», который строит Lexion Development в Новой Москве, вблизи станции метро «Саларьево», и в котором запланировано два детских сада и школа строительство первого ДОУ на 200 мест было начато еще в октябре 2019 года. Осенью 2021 года его двери будут открыты для первых посетителей. А завершение строительства всего проекта из трех корпусов запланировано только на конец 2022 года.
«Если мы говорим о коммерческой инфраструктуре, которая заявлена проектом, то здесь в первую очередь все определяется рынком, поскольку без должного спроса невозможно привлечь арендаторов открыть бизнес в жилом комплексе, – продолжает эксперт. – Как только дом полностью заселяется коммерческая инфраструктура (магазины, аптеки, центры детского творчества, фитнес-клубы и т.д.) начинает работать в полную силу. Как показывает практика, в течение года все запланированные инфраструктурные объекты в коммерческих помещениях уже функционируют».
Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград», уверен – работоспособность всех коммунальных систем, а также благоустройство территории, является неотъемлемым условием ввода объекта в эксплуатацию, поэтому они должны быть полностью готовы к моменту въезда жителей.
«Объекты инфраструктуры, коммерческого, культурного, образовательного и развлекательного назначения часто начинают работать с началом заселения. Это негласный стандарт современного девелопмента, – говорит спикер. – Перспективность данного подхода обусловлена предложением клиентам принципиально нового образа жизни – жизни, где есть место для общения с соседями, где можно получать услуги, не выезжая в центр».
Поэтому наравне с собственниками жилых помещений, новостройку начинают обживать и правообладатели коммерческой недвижимости. Также в обязательном порядке открывается подземный паркинг и зона кладовых-келлеров.
«На сегодняшний день главная задача девелопера – сделать всё возможное, чтобы к моменту заезда в дом первых жителей, они не испытывали дополнительный дискомфорт, связанный со строительными работами или отсутствием необходимых объектов инфраструктуры», – подчеркивает Руслан Соловьев.
Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО» отмечает, что нередки случаи, когда покупатели квартир в первых корпусах комплекса не торопятся с въездом и ждут ввода в эксплуатацию остальных домов, а также дополнительных объектов инфраструктуры. Но самые необходимые сервисные объекты, такие как магазины и аптеки, как правило, начинают функционировать на территории ЖК достаточно быстро.
При этом отдельно расположенные в рамках проекта объекты социальной или коммерческой инфраструктуры могут быть введены в эксплуатацию позже, чем жилые корпуса – у каждого такого объекта собственный срок сдачи. Что касается некоторых деталей благоустройства территории, то их завершение может зависеть от сезона – например, сады или искусственные водоемы.
Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена» поясняет, что очередь в масштабном проекте, как правило, представляет собой два-три корпуса, поэтому у них чаще всего свой двор или придомовая территория, которые также должны быть готовы к моменту передачи ключей жильцам. То есть дворы домов первой очереди никак не могут быть сданы к моменту ввода второй или третьей.
«Что касается объектов инфраструктуры, таких как детский сад, школа и некоторых других (в зависимости от площади и особенностей расположения ЖК, застройщик может предусмотреть и поликлинику, и, например, набережную с променадом), то очередность ввода этих объектов может зависеть от нескольких факторов, – говорит Роман Мирошников.
По его словам, в случае продаж квартир по старой схеме, строительство инфраструктуры может вестись медленнее, чем при эскроу, так как в случае с эскроу застройщик меньше зависит от темпов продаж. Тем не менее, если компания вкладывает в стройку собственные средства, детский сад и школа могут появиться уже в первой очереди проекта, такие примеры бывают.
«В целом можно сказать, что в большинство жилых комплексов первыми, к моменту передачи ключей первым жильцам, бывают готовы дворы, детские и спортивные площадки, а также открывается торговля на первых этажах жилых домов; в первой или второй очереди открывается детский сад, и уже затем – школа и другие объекты», – резюмирует Роман Мирошников.
