Всем привет! Знаете, я давно подумываю, не вложить ли деньги в машиноместо на паркинге. Паркинг кажется интересной инвестиционной идеей - ввиду его небольшой стоимости (относительно квартиры) и отсутствия геморроя по обслуживанию. Так как все заботы об этом берет управляющая компания.
Поэтому сегодня посчитаем доходность такого вложения и наконец-то решим, стоит оно того или нет. Также вы узнаете, какие налоги и коммуналку платит владелец машиноместа и какие два типа дохода можно получить. Поехали!
Я рассмотрю два варианта: наземный и подземный паркинги в Новой Москве. Если вы бывали в тех краях, то наверняка заметили, что проблема парковок там стоит очень остро... Так что многоуровневые и подземные паркинги всё больше пользуются спросом. Также здесь относительно небольшая стоимость машиноместа на этапе строительства дома.
Какие два вида дохода мы можем получить от паркинга?
Первый - это перепродажа. Если купить машиноместо на этапе строительства ЖК, то после его сдачи и заселения, можно продать место в паркинге по более высокой цене.
Второе - это сдача машиноместа в аренду.
Сколько стоит машиноместо?
Цены получены мной от нескольких застройщиков и усреднены. Готовые паркинги анализировал с помощью сервисов циан и авито. Итак, расценки.
Подземный паркинг
Стоимость:
- 750-800 тысяч на этапе строительства
- 900-950 тысяч на этапе ввода в эксплуатацию
- 1 млн - перепродажа после заселения
И сразу доход: 7-8 тысяч в месяц за сдачу машиноместа в аренду
Наземный паркинг
Стоимость:
- 600-800 тысяч (в зависимости от этажа)
- Доход от сдачи: 5 тысяч в месяц
Дополнительные расходы на машиноместо
Когда жильцы покупают место на парковке, они часто не задумываются о дополнительных расходах на машиноместо. А их много.
- Во-первых, это коммуналка. Да-да, ЖКХ обвешивает зачёркнуто обслуживает не только жилые помещения. Так что владельцу машиноместа придётся платить за охрану, свет, и отопление (если оно есть). Обычно сумма достигает 800-1000 рублей за открытый паркинг и 1500 рублей за подземный. Это нужно обязательно учитывать.
- Второе: налог 13% при продаже и сдаче машиноместа. Мы же законопослушные граждане, а значит, должны платить налог на прибыль.
- Третье: налог на владение – 0,3% от кадастровой стоимости каждый год.
- Бонус: часто застройщики требуют деньги за оформление договора. Например, в нашем ЖК - это 20 тысяч. Если уже есть договор на квартиру, разрешают не доплачивать (как постоянным клиентам :). Кстати, ещё могут сделать скидку 2-3%, но тут надо торговаться. Да, и такое возможно.
Какова доходность машиноместа
Теперь посчитаем доходность от вложения средств в паркинг.
Первый вариант: купили на этапе стройки и продали после ввода в эксплуатацию
Цена покупки: 800 000 рублей + 20 000 рублей оформление договора
Цена продажи: 1 000 000 рублей
Срок владения: 2 года
Налог при продаже: (1000000-800000)*13% = 26000 рублей
Итого наша прибыль: 1000000-820000-26000 = 154 000 за 2 года
154 000 / 846 000 * 100% = 18,2 % за два года или 9,1 % годовых
При сроке владения 3 года и более налог платить не нужно. Но если дом достроен, придётся платить коммуналку: 1500*12 (допустим, за один год) = 18000 рублей. Тогда прибыль будет равняться: 162 000 / 838 000 * 100% / 3 года = 6,4% годовых
Второй вариант: купили на этапе стройки и сдаём
Подземный паркинг
Если мы купили машиноместо в подземном паркинге:
Расходы:
- 800 000 на покупку
- 20 000 договор
- 18 000 на коммуналку в год
- 2400 руб налог
Итого: 820 тысяч единоразово и 20 400 руб в год
Доход: 7000 рублей в месяц или 84 000 рублей в год
Прибыль: примерно 63 000 рублей в год (или 7,7% годовых).
Таким образом, мы окупим наши вложения через 13 лет.
Наземный паркинг
Если рассматривать самое недорогое место в наземном паркинге.
Расходы:
- 600 000 руб на покупку
- 20 000 рублей договор
- 12 000 рублей коммуналка за год
- 1800 рублей налог
Итого: 620000 единоразово и 13800 рублей в год
Доход: 5000*12 = 60 000 рублей в год
Прибыль: 60000-13800 = 46200 рублей в год (7,5% годовых)
Окупаемость - также через 13 лет.
Подводные камни
Прежде, чем вкладывать деньги в машиноместо, нужно учесть несколько нюансов:
- Не факт, что найдётся покупатель. Нужно выбирать ЖК в хорошем месте и с уровнем комфорт и выше. Машиноместо должно быть ликвидным.
- Могут повыситься коммунальные платежи.
- Состояние паркинга может оказаться неудовлетворительным. Например, его может регулярно затапливать (такое, увы, случается часто).
- Низкий спрос на аренду. Застройщик может сдавать нераспроданные машиноместа дешевле рыночной стоимости.
- Некоторые застройщики продают места в паркинге только будущим жильцам, то есть тем, у кого на руках договор ДДУ или право на собственность.
Выводы:
Я для себя решил, что вложение денег в паркинг - пока не моя тема. Очень много подводных камней (то есть риска) при небольшом уровне доходности. Очень не хочется связываться с покупателями или арендаторами. Получение профита от машиноместа может растянуться на года, а мне деньги могут понадобиться через пару лет и срочно.
Поэтому я предпочитаю более консервативные и ликвидные способы инвестирования. Например, облигации. Возможно, когда-нибудь я снова рассмотрю возможность вложения средств в машиноместо или даже прикуплю такое для себя. Но пока я пас.
Мои расчёты и идеи не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией ;). Но надеюсь, они были вам полезны. Ставьте лайк статье 👍 и подписывайтесь на Финансы без купюр. До встречи!
