Хоть недвижимость - это в первую очередь эмоциональное вложение, но также и она является и отличной финансовой инвестицией. Неважно, основная ли это резиденция или дом за рубежом - недвижимость зарекомендовала себя как надежное вложение.
В долгосрочной перспективе наши дома являются надежным средством сбережения - и хотя рынок недвижимости не застрахован от экономических спадов, в долгосрочном срезе рынок недвижимости все-таки остается стабильным.
Глубокая рецессия в Великобритании в 1991–92 годах привела к резкому скачку инфляции почти до 10% и повышению процентных ставок до 15%. По мере сокращения экономики и роста безработицы цены на жилье по всей стране падали. Рынок недвижимости испытал еще одно существенное падение во время рецессии, вызванной финансовым кризисом 2008 года.
Однако за последние 30 лет стоимость недвижимости в престижном центре Лондона определялась спросом, в котором преобладали международные покупатели, которые смогли быстро отреагировать на изменяющуюся среду. На цены также во многом повлияли изменения в государственной политике, включая повышение гербового сбора на инвестиционную недвижимость (см. рисунок 1).
График показывает, что государственная политика стимулировала объемы продаж на рынке жилья Великобритании за последнее десятилетие. Данные с 2007 года по сегодняшний день показывают, как объемы продаж реагируют на новую политику.
Цены на недвижимость во Франции также упали в 1991–1992 годах, после чего в течение шести лет последовало медленное восстановление, а затем снова во время финансового кризиса 2008 года, но с более быстрым восстановлением.
Покупатели второго дома в Великобритании столкнулись с падением покупательной способности после кризиса, что снизило волатильность на этих рынках.
В отличие от этого, цены на недвижимость в Швейцарии в этот период оставались стабильными. Причина во многом заключается в том, что швейцарский франк является предпочтительной валютой во время стресса, а на швейцарском рынке недвижимости преобладали местные покупатели (см. рисунок 2).
В последнее время экономический цикл все еще является сильным фактором движения цен, но государственная политика играет все более заметную роль в оценке стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости Швейцарии имеет тенденцию работать хорошо в сложные времена.
График показывает рост цен на Женеву (+ 1,9%), Цюрих (+ 6,7%) и средний рост цен по Швейцарии (+ 2,7%) с 2000 года. С 2000 года средний рост цен в Швейцарии медленно и неуклонно растет.
С конца 2013 года Швейцарский национальный банк ввел правила увеличения капитала, за которыми последовали более строгие правила кредитования в 2014 году. Когда в 2015 году центральный банк отвязал франк от евро, цены на жилье в Женеве и Цюрихе упали. В 2016 году рынок достиг дна, несмотря на то, что объем сделок на главном рынке Женевы за тот же период вырос.
Политика правительства привела к депрессии на французском рынке после избрания президента Франсуа Олланда в 2012 году из-за резкого повышения налогового режима. Вскоре от этой политики отказались, но по-настоящему уверенность вернулась только после избрания в 2017 году Эммануэля Макрона, политика которого сосредоточена на том, чтобы поставить Францию в центр внимания Европы ( см. рис. 3). Во Франции реализуются обширные инфраструктурные программы с отменой некоторых налоговых режимов Олланда и проведением трудовых реформ, что создает благоприятную для инвестиций позицию и привлекает бизнес.
Динамика рынка недвижимости Франции показывает важность дружественного к бизнесу правительства. На этой диаграмме показано, как рынок недвижимости Франции положительно отреагировал на меры правительства, благоприятствующие развитию бизнеса. Количество запросов на покупку во Франции значительно возрастает каждый раз, когда объявляются новые благоприятные для бизнеса налоговые меры.
В результате денежно-кредитной политики центрального банка процентные ставки по ипотечным кредитам также достигли рекордно низкого уровня, что оказало дополнительную поддержку ценам на жилье, особенно во Франции и Швейцарии, при этом влияние в Великобритании было более слабым. Низкие процентные ставки, по-видимому, только предотвратили дальнейшее падение цен в престижном центре Лондона, и снижение в основном было вызвано политикой правительства. С 2008 года было внесено девять изменений в гербовый сбор, а еще одно должно было быть внесено в апреле 2021 года. Кроме того, ограничения на ипотечное кредитование были введены в 2014–2016 годах, и неопределенность, вызванная Brexit, отразилась на рынке недвижимости.
В последнее время состояние недвижимости в престижном центре Лондона отделилось от остальной части страны, а также от основной экономики. Цены достигли пика в конце 2014 и начале 2015 года и с тех пор неуклонно снижались, несмотря на рост ВВП и снижение безработицы.
Меры по социальному дистанцированию замедлили сделки с недвижимостью по всему миру до минимума. Ожидается, что уровни будут на 40-50% ниже, чем в 2019 году, но ожидается, что эта тенденция довольно быстро изменится, особенно с введением беспрецедентных государственных стимулов. В краткосрочной перспективе ожидается, что цены в таких престижных местах, как Лондон, Париж и Женева, будут незначительно снижаться, в диапазоне от 0% до 5% (см . рис. 4).
На этой диаграмме показано, на каких рынках основного жилья ожидается падение или рост по результатам исследования Knight Frank. Ожидается, что ни один из них не вырастет более чем на 5%.
Knight Frank разделил 20 городов на четыре ценовых диапазона, чтобы показать, как Covid-19, вероятно, повлияет на будущее мировых рынков элитного жилья, при этом ожидается, что ни один из них не вырастет более чем на 5%.
В зависимости от того, как их правительства отреагировали на пандемию, некоторые страны выглядят более привлекательными, чем другие. Например, Португалия ограничила поездки во вторые дома, а Франция - нет. Учитывая благоприятный инвестиционный фон во Франции и 90% покупателей и продавцов, стремящихся возобновить переезды, среда должна поддерживать цены в среднесрочной перспективе.
В преддверии COVID-19 активность на юге Франции возросла. Были отмечены запросы от бельгийских, швейцарских и немецких покупателей, а также от эмигрантов из Азии, ищущих дом для отдыха в этом регионе.
Цены в престижном центре Лондона уже находятся под давлением в течение последних пяти лет из-за изменений государственной политики, описанных выше. Возможно, после снятия блокировки и снятия других ограничений будет меньше буфера для падения цен. Хотя ограничения на международные поездки, вероятно, снизят активность в ближайшем будущем, ожидается, что цены вырастут на 20% за пятилетний период.
Швейцарский рынок выиграл от бегства в безопасное место во время предыдущих экономических спадов, что может объяснить недавнее увеличение числа потенциальных покупателей, интересующихся недвижимостью в Женеве. Страна предлагает безопасную экономику для инвесторов и безопасные условия для семей, в то время как сила швейцарского франка продолжает играть свою роль.
В долгосрочной перспективе недвижимость превзошла почти все другие классы активов и принесла гораздо менее волатильную доходность, чем фондовый рынок. Ожидается, что эта тенденция сохранится, поскольку покупатели жилья и инвесторы обеспечат диверсификацию распределения своих активов (см. рис. 5).
Диаграмма показывает, как недвижимость превзошла почти все другие классы активов в долгосрочной перспективе, и ожидается, что эта тенденция сохранится в течение следующих 1-15 лет .
Краеугольные камни ценности - такие как отличные системы образования, возможность установления соединений, транспортные узлы и стабильное правительство - должны и дальше поддерживать ценность в лучших местах, таких как Франция, Швейцария и Великобритания.
Инвестиции станут еще одним ключевым фактором роста стоимости в долгосрочной перспективе.
Как и во многих других сферах экономики, рынок недвижимости приспосабливается к изоляции. Уже сейчас наблюдается ускорение тенденции к оптимизации способов покупки, продажи и консультирования по сделкам за счет внедрения новых технологий. Новейшее программное обеспечение позволяет потенциальным покупателям совершать виртуальные туры - даже с использованием дронов - в то время как продавцов поощряют делать фотографии и видео своей собственности.
В более долгосрочной перспективе способ использования собственности может измениться в результате пандемии. Поскольку воздушные перевозки вряд ли вернутся в нормальное русло до 2021 года, дома, до которых легко добраться автомобильным или железнодорожным транспортом, выглядят более привлекательно. Особой привлекательностью пользуются европейские города с большим количеством парков и открытых пространств, а также те, которые предлагают быстрый доступ к сельской местности.
Изоляция побудила многих из нас пересмотреть свои приоритеты. Семьи, объединившиеся под одной крышей, заново открыли для себя, насколько важно иметь безопасное место, чтобы пережить пандемию. Уже сейчас наблюдается повышенный интерес к недвижимости в сельской местности с большим пространством под открытым небом, которая обеспечивает идеальный отдых для больших семей.
В коммерческом пространстве возникают вопросы о будущем офиса, поскольку многие из нас работают из дома. Устойчивое инвестирование также, вероятно, станет все более популярной темой, поскольку предприятия стремятся арендовать или покупать самые экологически чистые здания, которые они могут найти.
Размер и форма рынка коммерческой недвижимости продолжают меняться. Переход от трех традиционных секторов офисной, торговой и промышленной недвижимости к альтернативным, вероятно, будет набирать обороты. Этот сдвиг открывает множество других возможностей для инвесторов - от складов для онлайн-продавцов до студенческих общежитий и широкого спектра зданий для сектора здравоохранения.
Мировые потоки капитала в жилую и коммерческую недвижимость были значительными за последние четыре-пять лет. Однако в краткосрочной перспективе ограничения на поездки могут побудить инвесторов искать возможности на своих внутренних рынках, а не за рубежом. Те, у кого есть наличные, готовые к развертыванию, будут в лучшем положении, чтобы быстро отреагировать на появление возможностей.
Обладание недвижимостью предполагает наличие у вас чувства комфорта, ведь цель данной инвестиции - сохранить и приумножить Покупаете ли вы второй дом, инвестиционную недвижимость или даете детям фору в жизни, есть о чем подумать, особенно если вы не выросли в стране, где вы покупаете. В каждой юрисдикции есть свои правила и налоги, в зависимости от того, как вы собираетесь использовать собственность и в конечном итоге либо продать, либо передать ее по наследству.
Важно учитывать свои финансовые цели и изучать различные варианты вместе с профессиональными консультантами, чтобы вы могли структурировать любую покупку наилучшим образом. В QuazarHouses мы находим решения, которые помогут вам ориентироваться в сегодняшней сложной среде.
Компания QuazarHouses была основана в 2013 году. Со всеми странами, с которыми мы работаем, нас объединяют долговременные и налаженные связи с партнерами - девелоперами, ведущими агенствами недвижимости, иммиграционными государственными департаментами и юридическими компаниями. Мы помогаем состоятельным людям получить второе гражданство и вид на жительство через инвестиции, приобрести инвестиционную недвижимость для себя либо для сдачи в аренду. Разрабатываем индивидуальные решения, чтобы снять визовые ограничения, создать “запасной аэродром” в Европе, оптимизировать налогообложение сменив налоговую резиденцию, а так же сопровождаем процесс иммиграции.
Мы работаем со странами Европы и Карибского бассейна.
