Подробный разбор мошеннических схем 2020 года.
Выбирая новое жилье, будущий новосел обычно смотрит на планировку, этаж, инфраструктуру, транспортную доступность и прочие характеристики квартиры. Но не всегда скрытые проблемы завязаны именно на стены, иногда нужно как следует присмотреться к продавцу и понять, что сделка не безопасна. Я готова поделиться случаями из практики и рассказать, как распознать «нехорошие квартиры».
Слишком низкая стоимость
Если среди объявлений о продаже квартир вам попалась экстремально низкая цена по сравнению с аналогичными предложениями, не спешите радоваться. За таким дисконтом обычно скрываются столь же экстремальные проблемы, среди которых встречаются:
- Мошенники – квартира вовсе не принадлежит продавцам, и когда объявится настоящий собственник, суд вернет ему недвижимость, а вы останетесь ни с чем;
- Проблемы с юридической чистотой жилья – непорядок в документах, который может в итоге привести к расторжению сделки;
- Проблемы с прописанными людьми и собственниками – на жилье могут претендовать наследники (а продает тот, кто первый успел подсуетиться), в нем могут быть прописаны лишние люди (например, пребывающие в местах заключения или отказавшиеся от приватизации), наложен арест и т.п;
- Проблемы со зданием – соседи маргиналы или значительные дефекты постройки.
Если продавец не только снижает цену, но и поторапливает с заключением сделки, не давая времени подумать и взвесить все «за» и «против» и уж тем более провести проверку, это становится сигналом отказаться от сделки.
Стоит отметить, что иногда торопливость продавца и значительная скидка не свидетельствуют о темных делишках. Например, если продавец вынужден срочно переехать или ему нужна крупная сумма на лечение, и он стремится избавиться от недвижимости, пусть и в ущерб себе, но побыстрее. Однако такие лоты на рынке, как показывает риэлторская практика, довольно редки и чаще всего за низкой ценой скрывается большая или маленькая афера.
Лишенный дееспособности собственник
К сожалению, махинации, в которые невольно оказываются втянуты больные люди, не редкость на рынке вторичной недвижимости. Мошенникам играет на руку то, что покупатель зачастую стесняется попросить у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД и не лишен дееспособности. А зря. Такая ложная интеллигентность может обернуться потерей и денег, и купленного жилья.
Схема проста: родственники или опекуны владельца квартиры продают его жилье, сделав так, чтобы собственник подписал документы. А затем оспаривают сделку, аргументируя тем, что собственник недееспособен, а значит, не может самостоятельно участвовать в подобных мероприятиях. В итоге суд, конечно, возвращает недвижимость продавцу, а средства – покупателю. Теоретически. Ведь ушлые опекуны продавца обычно успевают потратить полученные деньги, а с недееспособного что возьмешь? Он и факт сделки не всегда помнит. Таким образом, покупатель лишается и квартиры, и финансов.
Избежать такого печального исхода поможет справка из ПНД, приложенная к стандартному пакету документов на квартиру. Правда, и она не всегда является гарантией безопасности сделки.
«Посторонние» собственники
Мы уже упоминали, что после покупки квартиры может оказаться, что на нее претендуют третьи лица. Такая ситуация встречается, если:
- Один из прописанных в квартире имеет временную регистрацию в другом месте – в связи с отъездом на учебу, службой в армии, нахождением в тюремном заключении;
- Если человек отказался от приватизации, но прописан в данной жилплощади, он имеет пожизненное право проживать там;
- Если при покупке жилья использовался маткапитал, а дети не получили долю в другом жилье, опека будет настаивать на расторжении сделки;
- Если квартира приобреталась в браке, а продается после развода, и второй супруг не получает свою долю средств, он может оспорить сделку.
Ситуаций много, поэтому важно провести тщательную экспертизу предоставленных продавцом документов. О количестве прописанных можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. Приобреталась ли квартира в браке, расскажет свидетельство о браке (или разводе). Многие агентства недвижимости, в том числе и АН «Владис» из Нижнего Новгорода, предлагают услугу проверки юридической чистоты квартиры, результат которой гарантирует, что вы приобретаете жилье без сюрпризов.
Внезапные наследники
Очень важно уточнить, каким образом продавец приобрел жилье. И если оно досталось ему по наследству, это тревожный звонок. Собранная нашими риэлторами статистика утверждает, что примерно седьмая часть сделок с наследством оказывается не слишком благополучной. Причиной этому становится не только злой умысел, но и юридическая безграмотность продавцов, но покупателю, если внезапно объявившиеся наследники решат оспорить сделку, от этого не легче.
Итак, всем известно, что заявление на наследство нужно подать в течение полугода после смерти наследодателя. Многие считают, что если в течение этого времени никто из наследников не объявился, то имущество достается тому, кто успел. Это не вполне так. Во-первых, еще трехлетний срок дается тем, кто по объективным причинам не мог подать заявление на наследство в течение первого полугодия, например, лежал в больнице, находился в командировке за границей и т.п. Во-вторых, если у наследодателя имелись иждивенцы, они имеют право на долю наследства, независимо от того, подали они заявление, или нет, причем это могут быть не только наследники первой очереди, но и более дальние родственники или даже не родственники вообще, если они находились на полном обеспечении умершего.
Обезопасить себя поможет нотариально заверенное заявление от продавца, что в случае появления неучтенных наследников, он сам решит вопросы с ними, избавив от претензий нового собственника квартиры.
Прописанные не желают покидать жилплощадь
Ситуация, которую трудно предугадать перед покупкой: когда все документы уже подписаны, право собственности зарегистрировано, но в квартире продолжает проживать бывший хозяин и его домочадцы. И выписываться они не планируют. Иногда такое случается, если происходит какая-то накладка, и продавец просто не может оформить регистрацию на новом месте. В таком случае можно поискать компромисс и решить проблему с миром. Но иногда бывший владелец просто тянет время без особых на то причин, мешая новому собственнику делать ремонт и переезжать в купленное жилье.
В идеале, продавец должен выписаться со своей семьей до заключения сделки. Это можно прописать в предварительном договоре как одно из условий подписания основного договора.
Странности при продаже
Случаются и вовсе неожиданные вещи, например, риэлтор или собственник организует показы строго в одно конкретное время, невзирая на удобство потенциального покупателя. Такое поведение должно настораживать, Может оказаться, что он выбирает тихий промежуток, а в остальное время рядом ходят электрички (а железную дорогу не сразу разглядишь за домами), пролетают самолеты, функционирует шумное производство или выбрасываются вонючие выхлопы с лежащего неподалеку завода. Вероятностей масса, и если что-то в поведении собственника или риэлтора вас настораживает, лучше не рисковать.
Продажа по доверенности
Доверенность сама по себе не является незаконной. Продавец может проживать в другой стране, пребывать в длительной командировке, быть инвалидом или иметь другие уважительные причины не присутствовать на сделке. Но доверенностью также нередко пользуются мошенники. Самые распространенные ситуации, когда доверенность подписана недееспособным собственником или же вовсе оказывается фальшивой.
Чтобы развеять сомнения, необходимо, во-первых, потребовать если не личной, то хотя бы онлайн-встречи с собственником. Благо, современные технологии позволяют организовать такую встречу, даже если собственник служит на МКС. Естественно, при этом на руках у собственника должен быть документ, удостоверяющий его личность, и он должен быть готов его продемонстрировать, чтобы покупатель мог сличить подпись и данные паспорта.
Во-вторых, следует не постесняться попросить справку о том, что собственник не состоит на учете в ПНД. Об этом мы уже писали выше.
Резюмируя вышесказанное
Рынок вторичной недвижимости очень сложен и многогранен. Самая неоднозначная на первый взгляд ситуация может сигналить о мошенничестве или оказаться совершенно невинной. Одновременно с тем и квартира с самой прозрачной историей может преподнести неприятные сюрпризы. Как оградить себя от них?
В идеале стоит обратиться в агентство недвижимости. Во-первых, агенты проверяют квартиры, прежде чем добавить их в базу. Во-вторых, по просьбе собственника проводится дополнительная, глубокая юридическая проверка чистоты жилья, которая выявляет «на берегу» наличие задолженностей, обременений, «сложных» собственников и прочие проблемы. В-третьих, юристы агентства помогут покупателю составить предварительный и основной договор так, чтобы максимально оградить его от возможных рисков при покупке. И наконец, агентство оказывает услуги страхования (или сотрудничает со страховыми компаниями), где можно оформить полис и в случае возникновения неожиданных проблем, покупатель не останется без денег – затраты ему возместит страховка. Спасибо что дочитали! За лайк и подписку отдельное ОГРОМНОЕ спасибо!
