Несмотря на все уроки, которым нас учит история инвестиций в недвижимость даже за прошедшие 5-6 лет, люди все еще очень сильно привязаны к бетонным метрам. Все еще сильно убеждение, что лучший способ инвестировать 19 или 20 миллионов рублей - купить апартаменты в Москве и зарабатывать на аренде. В городах поменьше вроде Кирова, люди думают инвестировать 1-2 миллиона рублей в арендную недвижимость.
Но, увы, их мечты о высоком доходе разбиваются о суровую реальность. "Выгодно" и "без напрягов" - не получится. Как и купить апартаменты за 19 миллионов рублей, чтобы сдавать их за 150 000 рублей в месяц.
Я не специалист в рынке недвижимости Москвы, поэтому взял понятный мне район - Чистые пруды и недвижимость в диапазоне 19-20 миллионов. Нашелся лишь 1 (один!) вариант. Увы, квартиры такой площади в этом же доме не сдается, но взяв что-то среднее с соседними домами схожей площади и качества мы получаем годовую ставку 1.23 миллиона рублей или 6.47% в рублях - до учета налогов. Учтем налоги и это лишь 1.07 миллиона рублей или 5.63% после налогов на доходы с аренды, но без учета налога на имущество и амортизацию. Кстати, и простой тоже не учтен, а посмотрите сами - на скриншотах некоторые квартиры стоят 20 дней и более! А ведь даже 20 дней простоя - потеря 5% годовой прибыли.
Или возьмем дом с квартирой подороже: за 78 миллионов рублей. Эту же квартиру продавец готов сдавать за 290 000 в месяц. Ставка аренды 4.46% до НДФЛ и лишь 3.88% после. Опять же - без сопутствующих расходов собственника. Например, страховки, которую часто упускают из виду.
Если вы думаете, что сдавать квартиру - это "без напрягов", вынужден вас разочаровать. Это не так. Напрягов хватает даже с самыми адекватными арендаторами!
Без напрягов - это инвестиции тех же 19 миллионов в первоклассные высокодивидендные акции США. Если мы берем доходность портфеля 4.5% до налогов (отмечу - доходность в долларах) и 3.92% после налогов, то да, инвестор получит МЕНЬШЕ, чем при покупке апартаментов за 19 миллионов.
Но зато его дивиденды не будут простаивать ни секунды. Ему не нужно следить, контролировать, переживать, волноваться. Его дивиденды будут расти - в целом по портфелю, даже если 1-2 бумаги и сократят дивиденды по каким-то причинам.
А вот еще "Дивиденды+" - это инвестиции в CEF о которых я рассказывал. Да, это заметно более агрессивная инвестиция, но разве нельзя назвать покупку всего одного объекта недвижимости неагрессивной инвестицией? Ведь нет никакой диверсификации! А из CEF тоже может быть портфель. Тут уже почти 8% до налогов или 7% после. Опять же - доходность в долларах.
Девальвация рубля, которая происходит время от времени, может разом обратить те самые 5.63% в рублях после налогов в 4% при долларе по 100 рублей.
Я не отговариваю вас вкладывать в недвижимость - пожалуйста, как вам угодно. Просто рекомендую тщательно взвесить факты и цифры - неважно, хотите вы инвестировать 19000000 рублей или только 500 тысяч!
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #акции #апартаменты #инвестиции #доход
