Инвесторов в недвижимость, так же как инвесторов в акции, можно разделить на 2 большие группы.
- тех, кто рассчитывает на постоянный денежный поток в виде дивидендов или арендной платы
- тех, кто полагается больше на рост стоимости акции или недвижимости.
Я не являюсь сторонником той или иной стратегии. Для каждой инвестиции нужно применять свой подход в зависимости от ситуации. Я считаю, что выбор стратегии зависит от 3 главных факторов: объекта инвестиции, момента входа в инвестицию и прогноза развития ситуации.
Объект инвестиций
Когда я принимаю решение стоит ли покупать помещение я прежде всего оцениваю его текущий экономический потенциал обеспечить мне желаемый уровень доходности. Это самый грубый и приблизительный метод оценки, но он позволяет значительно сэкономить время и снизить выборку.
Давайте рассмотрим реальный объект из нашей практики.
Собственник продает помещение, площадью 970 кв.м. и ценой 138 000 руб. за 1 кв.м.
Изучаем окружение и видим, что аналогичные помещения в районе продаются за 146 000 руб. за 1 кв.м. Такой объект можно взять в работу для дальнейшей покупки в расчете на рост его стоимости или просто перепродажа по рыночной цене.
Момент входа.
Это временной отрезок, в котором мы сейчас находимся. Что происходит с рынком недвижимости? Он растет, падает или находится в стагнации? В отличие от рынка акций цены на недвижимость не могут в один день упасть на 20%, а на другой вырасти на 30%.
Вот такие скачки на рынке недвижимости просто невозможны.
Для недвижимость характерны более плавные изменения цены
Этот график показывает развитие рынка недвижимости Великобритании. Для каждой страны движение графика будет отличаться и иногда очень значительно. Но цена будет все равно изменяться постепенно, в течение месяцев и даже лет.
Именно такая негибкость рынка недвижимости позволяет относительно точно понимать в какой точке цикла находится рынок.
Если рынок растет, то покупаем в расчете на рост стоимости помещения. Если рынок падает, то не покупаем. Возможно, что цена помещения снижена как раз потому, что невозможно продать его по рынку, так как на рынке больше продавцов, чем покупателей. Продавцы вынуждены конкурировать за покупателей и снижать цены. Поэтому пока цены не достигнут равновесия, инвестор, который рассматривает инвестицию только в расчете на увеличение ее стоимости, покупать не будет.
Прогноз развития экономики.
Эта часть анализа частично основывается на законах экономического развития, а частично – на опыте, знаниях и чуйке инвестора. Предсказывать будущее очень сложная задача сама по себе. А еще Нассим Талеб сказал, что временами к прилетают черные лебеди, появление которых предсказать невозможно, и глобально меняют все, к чему мы привыкли.
Я склоняюсь к тому, что прогнозирование это все же наука. На черных лебедей не стоит закладываться. Если они прилетят, то изменят все и рынок недвижимости и рынок акций. Поэтому инвестор анализирует не слухи и сплетни, а тенденции развития окружения помещения и района, в котором оно находится. Инструментов для этого много: статистические данные, планы мэрии по развитию, эмпирические наблюдения – обход пешком района, чтобы понять стадию его развития, пешеходные и транспортные потоки, уровень социально-бытового обслуживания и конкуренции.
У меня есть знакомые инвесторы, которые проморгали планы Москвы по борьбе с парковками. Они считали, что помещения находятся в таких топовых местах, что отсутствие возможности покупателю оставить свою машину недалеко от помещения, не имеет просто никакого значения. Так вот, они ошиблись. Очень сильно ошиблись. В итоге стоимость их помещений снизилась в 1,3 – 2 раза.
А есть, другие и их большинство, которые правильно угадали тенденции развития и увеличили свой капитал.
Используйте в своем анализе эти инструмента и количество неликвидных помещений в портфеле сократится.
Еще об инвестициях в недвижимость можно узнать в нашем блоге на сайте www.labned.pro
Подписывайтесь на наш канал, чтобы всегда быть в курсе новостей недвижимости и инвестиций в недвижимость.
