Проблемными новостройками называют дома, строительство которых затянулось и давно не укладывается в сроки. Эти жилые объекты начали строить еще до введения эскроу-счетов, когда дольщики, заключая договор долевого участия, сильно рисковали. Кому-то повезло, и они получили ключи от новых квартир, а кто-то до сих пор еще ждет, пока дома достроят.
Масштабы проблемы
По оценке Фонда защиты дольщиков количество домов, которые являются проблемными, в России составляет 2500. Число домов, которые могут перейти в категорию проблемных, более 600. Это дома, строительство которых началось до принятия закона 214-ФЗ об эскроу-счетах.
Согласно закону, с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут находится средства дольщиков. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на такое финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
Будущее долгостроя
Чаще всего проблема долгостроя существует в городах-миллионниках и их ближайших пригородах. Объекты достраивают уже не первоначальные застройщики, а другие компании, и они поставлены в непростые условия.
Кажется, что заканчивать строительство за кем-то намного проще, чем делать все с нуля, ведь часть работы уже проведена. Предыдущий застройщик, как правило, реализовал подготовительные этапы – согласование строительства, получение участка, закладку фундамента и возведение основных конструкций. Однако мнение о том, что достраивать легко, ошибочное.
Иногда за время простоя законодательство меняется, и всю документацию нужно корректировать. Что касается самих недостроенных зданий, то их конструкции приходят в негодность из-за погодных факторов и просто с течением времени. Тогда части конструкций приходится демонтировать, иначе нарушаются требования безопасности. Например, так было с долгостроем в Санкт-Петербурге. ЖК «Шерлок Хаус» простоял 15 лет недостроенным. Компания, которая взялась закончить объект, разобрала возведённую монолитную часть каркаса дома до нулевого уровня. Ее просто нельзя было оставлять из соображений безопасности. В некоторых случаях приходится перекладывать и часть коммуникаций, менять изоляцию, которая за несколько лет успевает сгнить.
Кто и зачем берется за долгострой?
Обычно город финансирует такие проекты или старается мотивировать компании браться за это и заканчивать стройку на свои средства. Достраивать подобные объекты – сложная работа, прибыль от нее практически равна нулю. Некоторые фирмы все же соглашаются взяться за долгострой. Каковы же причины?
- Получение хорошей репутации. Часто долгострой в одном городе приходит достраивать компания из соседнего города. Например, такое можно наблюдать в Москве и Санкт-Петербурге. Компании-гостю нужно хорошо зарекомендовать себя на новом рынке, поэтому она помогает городу в решении социальных проблем.
- После решения такой сложной социальной задачи компания-застройщик претендует на то, что городские власти дадут ей компенсационные площадки или снизят социальную нагрузку по проектам. То есть в награду за выполненные обязательства компания, возможно, получит площадки для новых, более экономически эффективных проектов, которые будут прибыльными в отличие от достроенного объекта.
Финансирование проблемных новостроек
Существует несколько различных схем финансирования, по которым достраивают такие объекты:
- за счет средств нового застройщика. Он может согласиться на это по описанным выше причинам;
- на средства привлеченного инвестора, поиском которого занимаются городские власти;
- на средства из бюджета.
Власти по-разному мотивируют строительные компании достраивать незаконченные дома. Например, могут пообещать первоочередной выкуп социальных объектов в проектах застройщика, а также строительство дорожной, инженерной инфраструктуры, благоустройство в кварталах застройщика, льготы по подключению к инженерным сетям и др.
Немного статистики
В настоящее время региональные власти обратились за помощью в Фонд защиты дольщиков с просьбой помочь достроить 1300 незавершенных объектов. Фонд взял на себя обязательства по восстановлению прав дольщиков для 1200 домов и подготовил дорожные карты.
По данным Фонда, на сегодняшний день в России есть 1100 проблемных компаний-застройщиков в 77 регионах. Они сорвали сроки строительства 3000 домов общей площадью 18400 кв. метров. Все эти объекты попали в Единый реестр проблемных объектов. Конкурсное производство открыто в отношении 537 фирм, которые строят 1800 домов. В отношении еще 71 застройщика 305 объектов введены другие процедуры банкротства.
А вы рискнули бы приобрести квартиру в недостроенном объекте, если она продается значительно дешевле рыночной цены? Делитесь в комментариях!
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:
Каждый офис находится в независимом владении и управлении.
Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!
