Мне нередко в письмах задают вопрос. на который достаточно непросто ответить -
" у нас ипотека и стоит ли как можно быстрее ее досрочно погашать?"
Вот типичный вопрос из этой серии
В данном конкретном случае ответ очевиден. Если кредит под нулевую ставку, то даже минимальный процент по вкладам уже дает экономическую выгоду.
Но в большинстве случаев ипотека у нас все-таки под процент и здесь уже приходится считать выгоду.
Причем есть несколько вариантов, которые не все очевидны.
Очевидный вариант - ставка по вкладам выше ставки по ипотеке
Сейчас ставки по вкладам опять пошли в рост. Даже крупные банки предлагают ставки в районе 8-9%. Поэтому если кредит брался по льготной ставке ниже, то нет смысла погашать. На Дальнем Востоке льготная ставка вообще 2%.
В большинстве других регионов льготные ставки были 5-6%. В таком случае нет смысла досрочно погашать кредит. Выгоднее будет разместить дополнительные средства на вклад и таким образом получать выгоду, да еще и формировать подушку безопасности.
Не очевидный вариант 1 - ставки по вкладам и кредиту сравнялись
В этом случае ответ кажется простой - "надо погашать ипотеку, ведь выгоды нет никакой". Не все так просто. Дело в том, что мы переживаем сейчас кризисное время и с доходами могут случиться проблемы.
чтобы их уменьшить в дальнейшем - стоит сформировать подушку безопасности. Ее минимальный размер - сумма расходов за 6 месяцев.
Такая "подушка" позволит иметь в распоряжение 6 месяцев в случае потери работы и в этот период не будет проблем с выплатой ипотеки.
Не очевидный вариант 2 - ставки по вкладам ниже, чем по кредиту
Здесь то уж точно наверно есть смысл погашать ипотеку. Но пять же возможны исключения.
Крупные расходы
Скажу сразу я сам попал но подобные грабли. Свою первую ипотеку мы погасили достаточно быстро =- за 3 года. А потом начали делать ремонт и взяли обычный кредит. Только ставка по нему была на 10% выше, чем по ипотеке. Мы его конечно закрыли, но я потом произвел расчеты и получил убыток в 430 тыс. руб. Т.е. если бы я не погашал досрочно ипотеку, а откладывал деньги, то выиграл бы на разнице в ставках.
Вычет на проценты по ипотеке
На эту тему многие не обращают внимание и возвращают вычет уже по факту закрытия кредита. Напомню, что один раз в жизни можно получить вычеты на проценты по ипотеке. Причем максимальная сумма уплаченных процентов, предъявляемых к вычету - 3 млн. руб. Значит максимальная сумма вычета будет
= 3 млн. руб. * 0,13 = 390 тыс. руб.
Когда эта схема работает?
Допустим у меня кредит под 9%, а денежные средства я могу разместить по ставке 8,5%. Сейчас это уже вполне достижимая цифра.
Возможность возврата налогового вычета равнозначно снижению ставки по ипотеке на 13%. Поэтому пороговое значение ставки с учетом вычета будет
= 9% * 0,87 = 7,83%.
Как видим эта ставка ниже, чем текущие ставки по вкладам.
ИТОГ
Я понимаю, что над многими давлеет психологический пресс быстрейшего избавления от ипотечного кредита. Но если избавиться от этого прессинга и подойти к ипотеке исключительно с экономической точки зрения, то есть варианты не стремиться к досрочному погашению.