Недвижимость в собственности все более недосягаема
COVID-2019 и вынужденные ограничительные меры, введённые по всему миру, осложнили развитие многих отраслей экономики. Но это лишь с одной стороны. Одновременно наметились новые тренды, а перспективы некоторых направлений стали более отчётливыми.
Статистика подтверждает, что поколение Z (представители самой молодой группы экономически активного населения) в принципе не рассматривает владение недвижимостью как основную цель. Пандемия только укрепила эту тенденцию.
В новой экономической картине мира необходимость владеть собственностью не считается ограничивающим фактором. Создаётся некая иллюзия свободы, но лишь иллюзия. Средний класс не богатеет, не увеличивает собственных активов. Он только тратит. Все деньги сконцентрированы в руках владельцев недвижимости.
Таким образом, разрыв между богатыми и менее обеспеченными растёт. И даже при наличии желания стать собственником какого-то объекта люди не могут себе этого позволить, особенно на фоне роста цен на недвижимость при стагнации доходов населения. Те же, кто готовы вложиться в покупку, могут позволить себе лишь скромные инвестиции: в квартиру или небольшое коммерческое помещение для сдачи в аренду. Более крупные и перспективные объекты (отели, дата-центры) многим остаются недоступны.
Собственник недвижимости через REIT-фонды: тенденция приняла глобальный масштаб
Новые экономические возможности для населения открывают REIT-фонды (real estate investment trust). Их количество стремительно растёт. На сегодняшний день более 85 млн американцев инвестируют в REIT. Это почти четверть населения США.
Фонды REIT были созданы полвека назад – в 1960-е. Они занимаются профессиональным инвестированием в недвижимость из самых разных секторов: промышленные здания, жилые объекты, отели и даже дата-центры.
Весомые особенности фондов REIT:
· ликвидность акций;
· дивидендная доходность для инвесторов;
· минимальный порог входа (не нужны значительные инвестиции);
· отсутствие временных, физических и финансовых затрат на управление недвижимостью со стороны инвестора.
Фонды работают по льготной системе налогообложения, а их деятельность подчиняется определённым правилам (например, в США организация признаётся фондом REIT, если она выплачивает инвесторам дивиденды в объёме не менее 90% от налогооблагаемой прибыли). Сегодня более 40 стран имеют соответствующие режимы для обращения REIT, в том числе все страны G7.
Чем REIT-инвестиции привлекательны в 2021 году?
На фоне пандемии REIT-фонды переживают определённое падение. Так, за 2020 год стоимость крупнейших из них снизилась на 15-20%. Это в среднем. Фонд коммерческой недвижимости Simon Property Group ($SPG) потерял в стоимости 45%, фонд коммерческой недвижимости Macerich ($MAC) — 74%, фонд Welltower ($WELL), вкладывающий в объекты здравоохранения, — 32%. Общая стоимость акций всех фондов в США (составляют более 2/3 мирового рынка) снизилась на $220 млрд.
Это не первые сложности, с которыми приходилось сталкиваться REIT-фондам. Так, во время ипотечного кризиса нулевых годов они потеряли в стоимости более 55%. Восстановить рынок при этом удалось менее чем за 3 года. С тех пор акции стабильно росли на 14% в год, удваиваясь каждые 5-6 лет.
Что это означает? То, что текущий спад также может оказаться временным. Активы REIT-фондов – это обычно ликвидная недвижимость, которая не теряет в стоимости в долгосрочной перспективе.
О позитивном развитии событий говорят и фундаментальные показатели фондов:
· стабильные балансы (недвижимость не потеряла в цене фатально);
· доступ к недорогому финансированию на рынках капитала в результате общего снижения ставок;
· высокие оценки финансовых аналитиков.
Доходность и наиболее перспективные секторы REIT
Фонды предлагают инвесторам высокую доходность, которая значительно превышает дивиденды S&P 500. Так, общий объём REIT США составляет примерно $3 трлн (без учёта долговой нагрузки). $2 трлн активов торгуются публично, $1 трлн принадлежит не публичным структурам. К началу 2020 г. капитализация торгуемых активов составила $1,4 трлн по индексу FTSE Nareit All REIT, а общий объём выплаченных в 2019 году дивидендов составил $69 млрд. В пересчёте на проценты это доходность примерно в 4% годовых, что в два раза превышает доходность S&P 500. Её уровень равен 1,9% годовых.
Аналитический центр NAREIT и биржа FTSE провели совместное исследование и выделили 13 секторов недвижимости, находящихся во владении REIT. Среди них отмечены наиболее пострадавшие в период пандемии фонды, а также те, которые продемонстрировали максимальный рост.
Так, самыми успешными оказались 2 сектора:
· дата-центры (Equinix, $EQIX);
· инфраструктура (American Tower, $AMT и SBA Communications, $SBA).
Умеренную устойчивость продемонстрировал сектор промышленной недвижимости (Prologis, $PLD). Фонды жилой недвижимости также попали в список лидеров. Среди наиболее пострадавших секторов – коммерческая недвижимость (в частности розничная торговля, гостиницы, курортные комплексы). Портфель гостиничной недвижимости Hersha Hospitality ($HT) с начала 2020 года потерял в стоимости более 58%.
На что обратить внимание при выборе REIT-фонда?
Оценивать фонд нужно комплексно. Во внимание принимают следующие критерии:
· сектор недвижимости;
· географические зоны работы;
· ключевые финансовые показатели (соотношение цены акции к NAV, прибыли от операционной деятельности к процентным платежам);
· соотношение размера долга к объёму собственного капитала;
· наличие свободной (необремененной) недвижимости;
· дюрация долга;
· основные юридические обязательства фонда по заемному финансированию.
На 2020 год инвестирование в REIT – удачное вложение денег для широкого круга инвесторов. Покупка акций фондов не подразумевает высоких рисков и открывает средне- и долгосрочные горизонты доходности на уровне 4-7% годовых. Из недостатков – значительные налоги (до 30% для нерезидентов США), а также регулярная налоговая отчётность.
В качестве дополнительного источника информации о том, какие REIT фонды являются наиболее перспективными для вложения капитала, можно использовать данные о портфелях авторов блога TheCapitalist. Инвестиционные портфели находятся в открытом доступе и доступны для мониторинга и автоследования.
На платформе Etoro смотреть портфель можно по ссылке https://www.etoro.com/people/reits-investment
На платформе Collective2 https://collective2.com/details/132563413
Статья подготовлена с использованием материалов информационно-аналитического интернет-ресурса www.thecapitalist.ru
Материалы представленные в данной статье не являются инвестиционной рекомендацией. Авторы блога, а также его партнеры не несут ответственности за все инвестиционные решения которые могут быть приняты после прочтения статьи или использования графических материалов и презентаций.
