Сегодня на рынке недвижимости настоящие гонки: квартиры дорожают, покупатели стараются успеть приобрести жилье «по старым ценам», что еще сильнее подстегивает спрос и дополнительно подогревает рост цен. В этой гонке по кругу побеждают те, кто успевает купить быстрее других, прежде чем цены подрастут еще немного.
Но, чтобы купить, нужно где-то взять деньги. Самый дешевый вариант для крупного города – однушка или «студия» сейчас стоят примерно 7 и 5 млн рублей соответственно. Сегодня можно получить нужную сумму, взяв кредит под залог недвижимости. Банки предлагают до 75% от рыночной цены квартиры, которая станет обеспечением кредита. Так что среднестатистическая квартира стоимостью 10 млн рублей может легко перекрыть нужную сумму, а кредит выдадут по ставке от 8,8% на срок до 20 лет. Если же нужна более дорогая квартира, то залоговый кредит можно скомбинировать с другими финансовыми инструментами, например с ипотекой, разом выплатив более 50% стоимости покупаемой квартиры.
Осталось только решить вопрос с недвижимостью, которая станет обеспечением залогового кредита. Несмотря на то, что залоговый кредит считается вполне лояльным к заемщику продуктом, есть условия, при которых банк скажет заемщику однозначное «нет» и откажет в выдаче кредита.
Если говорить о недвижимости, то есть несколько групп ограничений:
- Владение – банк не оформит кредит на квартиру, которая не принадлежит заемщику. В том числе и на ту, в которой проживают по договору социального найма.
- Ввод в эксплуатацию – несмотря на то, что по документам квартира может быть в собственности (например, по ДДУ), если она не достроена и дом не введен в эксплуатацию, она не считается ликвидной собственностью и не может стать залогом.
Отдельная большая группа ограничений связана со статусом квартиры. К их числу относятся:
- Арест – квартиру могут арестовать по решению суда, таможенной или налоговой служб.
- Спорный статус – если квартира стала субъектом судебного разбирательства по поводу владения квартирой или долями в ней.
- Задолженности – если у владельца есть крупные неоплаты по ЖКХ, особенно если дело дошло до разбирательства в суде.
- Конфликт залогов – квартиру нельзя заложить дважды. То есть, отдав ее в залог в одном банке, нельзя заложить ее другому банку.
Поскольку ипотека тоже является кредитом с обеспечением, а залогом в нем становится купленная в ипотеку квартира, то при попытке отдать ее в залог, возникает конфликт обременений. Из-за этого квартиру, по которой не закрыты ипотечные обязательства, не примет в залог ни один банк.
Что же делать? Либо искать другую недвижимость для залога, либо, если позволяет размер оставшихся выплат и средства, закрывать ипотеку, например, за счет потребительского кредита. Как только с квартиры будет снято обременение, и она полностью перейдет в собственность владельца, банки смогут принять ее в залог.
