Разговоры про «ипотечный пузырь» и его возможные последствия ведутся постоянно. Особенно в последние пару месяцев, когда стало известно, что за 10 месяцев текущего года россияне взяли ипотеку на 3,2 трлн рублей. И эта цифра больше, чем общие показатели за весь 2019 год.
Эксперты опасаются, что россияне, чьи доходы уже давно не только не растут, но даже снижаются, не справятся с долговой нагрузкой и перестанут платить по кредитам. Если таких неплательщиков немного, то рынок этого практически не заметит. Но как только образуется некая критическая масса неплатежей, возникает опасность крушения всей системы. Банки потянут за собой на дно строительную отрасль, а вслед за этим в стране начнутся глобальные экономические проблемы.
Такая ситуация уже была в Америке, в 2007 году. Чем она закончилась, все прекрасно помнят: случился мировой экономический кризис.
В России сейчас наблюдаются похожие «симптомы». Так стоит ли всерьез ждать катастрофы?
Спешим вас успокоить: подобный сценарий развития событий маловероятен. И вот почему:
1. В составе ВВП ипотеки в целом немного
Как бы ни развивался ипотечный рынок в последние годы, он все еще очень мал. Далеко не каждый россиянин способен ввязаться в долгосрочный кредит с большими платежами, потому доля ипотеки в глобальной экономике страны составляет порядка 8,5%.
Или, если переводить в рубли, общий объем ВВП РФ на сегодня – 110 трлн рублей, а задолженность граждан перед банками – чуть больше 9 трлн рублей.
Это довольно незначительные показатели. Если даже рухнет ипотечный сектор, экономика выстоит. Когда случился крах рынка США, доля суммарного долга по жилищному кредитованию достигла там 73%. У россиян пока еще есть запас прочности.
2. Надежные заемщики
Сегодня всех потенциальных заемщиков банки тщательно проверяют, и без раздумий «отсеивают» сомнительных кандидатов. Около 40% граждан не могут в принципе получить ипотеку. Столь жесткий отбор дает свои результаты: лишь 1,4% ипотечников задерживают платежи или не платят совсем.
Таким образом, задолженность по ипотеке составляет чуть больше, чем 71 млрд рублей. Значительно больше просрочка по тем же потребкредитам – 8,5%.
По-настоящему опасная ситуация была в 2008 году, когда многие брали кредит в иностранной валюте и потом не смогли платить за ипотеку. Но сегодня массовый дефолт невозможен, ведь подавляющее большинство жилищных займов выдается в рублях.
3. Качественные кредиты
Большинство заемщиков не берут кредит, если не уверены в своих силах. Оформлять такой платеж, чтобы потом семье едва хватало на еду, почти никто не готов.
Кроме того, у граждан есть возможность выбрать длительный срок кредита, на 20-30 лет, чтобы было проще «гасить» ипотеку.
- Прикинуть свои силы и посчитать, в каких новостройках вы сможете купить квартиру в ипотеку с комфортным ежемесячным платежом, можно здесь.
А еще в России существует «традиционный» первый взнос – 20% от стоимости квартиры. И порядка 55% заемщиков вносят даже больше, что свидетельствует об обдуманности принятого решения. В таких случаях риск личного дефолта значительно снижается.
4. Небольшой рынок ценных бумаг
Финансовый кризис 2008 года спровоцировал в том числе обвал рынка ипотечных облигаций. Люди брали кредиты с плавающей процентной ставкой и рассчитывали их рефинансировать на более выгодных условиях, попутно заработав на росте стоимости жилья. Однако в какой-то момент ставки резко пошли вверх, и многие не смогли платить по своим обязательствам, что привело к массовым дефолтам и падению цен на недвижимость.
Банки же выпускали долговые облигации под залог выданных ипотечных кредитов, чтобы привлечь дополнительные средства. Поэтому частные игроки рынка были готовы выдавать ипотеку кому угодно. В результате ипотечных облигаций в обращении становилось все больше, а когда рынок обвалился, «досталось» и фондовым биржам. В итоге случился кризис.
Сценарий, конечно, пугает. Однако, есть один нюанс: в США объем «виртуальных» бумаг превышал реальный объем выданных кредитов почти в 5 раз. Он составлял 350% ВВП. В России рынок ценных бумаг – всего 2% от общего рынка кредитования (500 млрд рублей), а в доле ВВП –это совсем крохи. Так что данный пункт можно смело пока не принимать в расчет.
5. Комфортная нагрузка на бюджет
При нынешних процентных ставках усредненный ежемесячный платеж получается вполне посильным для большинства граждан: 21,4 тысячи рублей (если оформить ипотеку на 2,5 миллиона рублей на 18 лет при ставке 7,3%).
Исследования Росстата показывают, что средняя заплата по стране составляет 49 тысяч рублей. Если кредит берет семья, то общий платеж на двух человек достигает 22% от числа их общих доходов. Это считается вполне щадящей цифрой, которая позволяет вести более-менее комфортную жизнь, даже несмотря на ипотеку.
Судя по всем перечисленным моментам, «ипотечный пузырь» лопнет еще не скоро. А если и лопнет, то почти не забрызгает никого вокруг.
