Перепродажа недвижимости сейчас открывает большой коридор возможностей, связанных, в первую очередь, с наличными деньгами. На рынке много объектов со значительным дисконтом. Многие факторы делают объекты недоступными для ипотеки, а ипотечники сейчас составляют 90% покупателей на рынке жилой недвижимости. С дисконтом на рынок выходят объекты должников, банкротов, а также людей, которые стремятся не доводить до продажи объекта с торгов. Скидка для покупателя с наличными деньгами здесь может составлять до 30%. Но и риски тоже заложены весьма весомые.
Отдельным пластом здесь стоит выделить риски, связанные с материнским капиталом. Уже несколько лет он активно применяется, но многие родители забывают наделять детей долей, предписанной по закону, что создает риски признания таких сделок незаконными. Следует уделять особое внимание таким объектам, чтобы при продаже продавец либо наделил ребенка долей в другом объекте недвижимости, либо перевел деньги на специальный счет для ребенка в полном соответствии с процедурой. Законом предусмотрен такой порядок, но его необходимо согласовывать с органами опеки. Если все сделано в соответствии с буквой закона - риски Ваши будут минимальны.
Второй фактор риска - это прописанные в приобретаемых с дисконтом объектах люди. Сейчас выписать прописанных, не являющихся собственниками, не проблема, но из-за пандемии процесс выписки через суд может затянуться на несколько месяцев и даже год, а это увеличивает срок оборота капитала. И если Вы могли обернуть его 3-4 раза за год при прежних условиях, то в ближайший год хорошо, если Вы сумеете сделать это всего один раз. А, следовательно, это значительно снижает доходность. И нужно помнить, что в отдельных случаях это может составить и больше года. Это, конечно, редкость, но случай может оказаться именно Вашим, поэтому его необходимо учитывать при расчете рисков и сроков возврата инвестиций.
Чем больше объектов у Вас в обороте, тем, конечно, проще прогнозировать риски. Данный сегмент позволяет получать доходность от 20 до 100% в год, но важно понимать, что для получения более 40% необходимо очень хорошо знать рынок, понимать правовые аспекты и быстро принимать решения, так как объекты интересные уходят быстро и важно на них оперативно реагировать.
Также не стоит забывать и о расчете налогов. Для сделок более 5 миллионов рублей налоговая ставка будет составлять 15%, а не 13%. Давайте рассчитаем на простом примере (расчет для физ. лиц.)
Вы приобрели объект недвижимости за 8 000 000
Для повышения его привлекательности на рынке Вы инвестировали 1 000 000 рублей
И после этого Вы его продали за 11 000 000 рублей.
При этом налог будет рассчитан по следующей формуле (Цена продажи 11 000 000 - затраты на приобретение 8 000 000) * 15% = 450 000
Обратите внимание, что в Ваши затраты при расчете налога не включены расходы на ремонт!!! По новому законодательству они не учитываются. И сколько бы Вы ни вложили в улучшение объекта, при расчете налога будет учитываться только цена приобретения.
Единственное, что можно учесть в расходах, это комиссию риэлтора при покупке объекта. Её законодательство позволяет относить на учитываемые расходы.
Таким образом для данного условного объекта доходность составит 28,3%. А срок проекта может составлять до полугода. При двух таких сделках в год Ваша доходность составит более 50%.
Если Вы приобретаете объект с проблемами (необходимость выписки, выселения и так далее), то срок окупаемости автоматически увеличивается, а расходы на улучшение объекта будут в 2 раза больше, так как ремонт потребуется не косметический, а капитальный. Плюс услуги юристов обойдутся в несколько сотен тысяч рублей. И для объекта, аналогичного по характеристикам указанному выше, доходность составит не более 20%. Поэтому при приобретении объектов с торгов необходимо закладывать большую маржу, так как и сроки оборота капитала и масштаб инвестиций буду больше.
