В прошлом году Лена узнала, что беременна, и решила продать аварийную квартиру, чтобы перестать за нее платить. Деньги хотела вложить в новую жилплощадь под сдачу.
За 3 недели до родов женщина успела получить первую оплату по договору аренды.
Эту историю мы записали со слов Лены. Героиня не хотела показывать себя, но согласилась дать интервью. Вот как все было.
Неудачный ремонт превратил квартиру в подвал
Квартира досталась Лене от бабушки уже с проблемами. Последний раз капремонт дома в центре Петербурга проводили в 1970-х. При этом засыпали подвал, а вентиль водоснабжения всего дома спрятали под полом кухни.
В 2017 управляющая компания наняла водопроводчиков поставить новые трубы. Трубы поменяли, но проложили их над полом, прямо в комнатах. В процессе порвали обои и после работы не заделали дыры.
Пока Лена пыталась из Москвы добиться от управляющей компании в Питере исправить ошибки, ремонтная фирма объявила себя банкротом и закрылась. Сдавать квартиру в аварийном состоянии стало невозможно, судиться с управляющей компанией из другого города было дорого и сложно.
Ремонтные компании узнавали год постройки дома и называли цены от полутора миллионов рублей.
от 1.5 млн. руб. стоит ремонт домов старого фонда в Питере
Ремонт аварийной жилплощади не окупился бы. Хозяева отдали бы полтора миллиона, а цена квартиры выросла бы на ту же сумму
Семья продолжала каждый месяц оплачивать счет за ЖКХ, за год выходило 72 000 ₽. В начале 2019 года Лена узнала, что беременна, предполагаемой датой родов врачи назвали 28 августа.
72 000 руб. в год отдают хозяева больших двухкомнатных квартир в Петербурге
⏱ На решение проблемы до родов оставалось 8 месяцев
Продавать квартиру самостоятельно Лена не хотела
Сделку сразу решили вести через риелтора. Недвижимость была в плохом состоянии, инаходилась в Питере: организовывать показы из Москвы было сложно. Еще нужно было правильно провести оценку, разместить объявление, общаться с покупателями и отслеживать потенциально опасные моменты.
Заниматься этим во время беременности Лена не хотела.
Риелторы по знакомству оказались непрофессиональными.
Сначала Лена обратилась к риелторам, которых ей посоветовали друзья в Петербурге. Подруга рассказала, как знакомая нашла ей идеальную ипотеку в хорошем районе. Друг поделился телефоном приятеля, который помог дорого продать бабушкину комнату в коммуналке. Лена начала обзванивать рекомендованных специалистов.
Первый риелтор прислал договор в виде скана ксерокопии бумажного бланка.
Содержание документа вызывали недоумение: в пятом пункте «Эксклюзивного договора на продажу квартиры» продавец обещал заключить с риелтором договор на продажу квартиры в течение двух дней после появления покупателя.
Но больше всего смутил финальный пункт. В нем говорилось, что если продавец захочет расторгнуть договор раньше срока, то должен будет возместить риелтору понесенные издержки. Еще выплатить неустойку в размере расходов за рекламу.
Документы на квартиру у продавца риелтор не попросил, а обменяться подписанными договорами предлагал по электронной почте. Лена решила не работать с этим агентством.
Второй риелтор прислал договор в электронном виде, а за работу запросил 30 000 ₽. На просьбу внести несколько правок ответил письмом с кучей ржущих смайликов и темой: «Вы серьезно?! 10 лет работаю, ни разу ничего не менял ни под кого!». С ним Лена тоже работать не стала.
Друзья Лены работали с риелторами на честном слове и не обращали внимание на оформление отношений. Лена понимала, что у нее мало времени и куча сложностей, поэтому хотела иметь на руках настоящий договор.
Известное агентство недвижимости сразу понравилось.
Переговоры с риелторами затянулись до марта. Лена поняла, что время уходит, а дело не движется. Отмела новые рекомендации знакомых, открыла Яндекс, изучила первые пять агентств недвижимости со страницы поиска.
В глаза бросилась ссылка «Петербургской недвижимости»: их наружную рекламу Лена видела в метро последние 10 лет.
Чтобы составить объективную картину, она почитала отзывы на все 5 агентств, проверила участие в судебных разбирательствах, сравнила информацию на сайте с данными о юрлице из открытых источников. Все агентства прошли проверку, поэтому Лена начала обзвон с первой строчки.
Планировала запросить договоры для сравнения, но в итоге первый же присланный вариант ее устроил. 13 апреля она подписала документы и агентство начало работу.
⏱ До родов оставалось 4.5 месяца.
Выставила квартиру на продажу
Сразу после подписания договора Лена поехала вместе с риелтором в квартиру, чтобы сделать фото. На следующий день риелтор отчиталась по телефону, что разместила объявление о продаже на 16 сайтах и прислала ссылки. Позже уточнила, что где-то модерация может занять несколько дней, и объявление появится позже.
Лена рассчитывала выручить 5.7 млн. рублей, но реальная стоимость по версии риелтора оказалась ниже.
5-6 млн. руб. стоила в 2019 году большая 2-комнатная квартира в центре Петербурга
На основе статистики сделок агентство оценило квартиру в 5.6 миллионов. Лена решила не тратить время на попытки продать подороже и сразу согласилась на новую цену.
Каждую неделю риелтор присылала статистику звонков и просмотров. Если обращались потенциальные покупатели, — созванивалась с Леной по телефону и обсуждала нюансы.
Нашла покупателя за 4 месяца
В середине июня покупатель нашелся. Квартиру решил приобрести владелец компании, которая занималась реставрацией старого фонда под перепродажу.
К этому моменту у Лены были готовы почти все справки и выписки для сделки, потому что риелтор заранее прислала ей список.
Для оформления купли-продажи квартиры понадобились документы:
1. Паспорта всех собственников, так как недвижимость принадлежала Лене и ее родителям на правах долевой собственности.
2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение:
- Договор передачи в собственность.
- Соглашение об определении долей.
- Договор дарения доли квартиры.
3. Согласие на сделку от других собственников.
4. Согласие на сделку супруга Лены, так как Лена была замужем.
5. Свидетельство о браке Лены.
6. Справка от психиатра о том, что отец Лены дееспособен. По закону это не обязательно. Но если один из дольщиков старше 70 лет, а покупатель берет деньги в банке, банк может потребовать такую справку.
7. Квитанции об оплате коммунальных услуг за 2019 год.
8. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
9. Форма 7: справка о характеристике жилого помещения. В документе прописаны сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информация о системах коммуникаций и коммунальных услугах.
10. Форма 9: справка о зарегистрированных в квартире жильцах.
11. Форма 12: справка о том, что в квартире никто не прописан. Ее взяли уже ближе к сделке, после того как мама Лены выписалась из квартиры.
12. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.
13. Технический паспорт БТИ на жилое помещение.
Покупатель согласился на цену в 5.6 миллиона рублей и был готов участвовать в трехсторонней сделке: деньги от продажи старой квартиры Лена сразу же вкладывала в покупку новой.
Комиссия агентства недвижимости за обе сделки составила 6% от стоимости проданной квартиры, то есть 336 000 ₽. Оплата — после регистрации права собственности Лены на новую квартиру.
336 000 ₽ заплатили риелтору за продажу старой и покупку новой квартиры
⏱ До родов оставалось 1.5 месяца.
Выбрала новую квартиру за 4 недели
7 июля покупатель внес обеспечительный платеж: можно было начать выбирать новую квартиру. Так как Лена собиралась купить недвижимость сразу под сдачу, искать варианты решили в Петербурге. Недвижимость там дешевле, чем в Москве, а платежеспособных арендаторов выше, чем в подмосковных городах.
Риелтор прислал Лене список вариантов для покупки. Квартиру выбирали по таким критериям:
- Стоит до 5.5 миллионов.
- Находится в Юго-Восточной части Петербурга, — чтобы Лене было удобно навещать квартиру во время приездов к родителям.
- До метро не больше 15 минут пешком, — чтобы можно было сдать подороже.
Из 59 вариантов отобрали пять — с лучшим ремонтом и ближе остальных к метро. Риелтор начала договариваться с хозяевами о просмотрах. Лена могла приехать в Питер только на пару дней, поэтому хотела уместить максимум вариантов в одни сутки.
Удалось договориться с четырьмя владельцами из пяти: последние успели выйти на сделку с другим покупателем.
Первая квартира оказалась с неузаконенной перепланировкой. Во второй внезапно появился отец владелицы и сообщил, что квартиру купили на его деньги, он ничего продавать не хочет и будет оспаривать продажу в суде.
В третьей Лене всё понравилось, и она попросила прислать правоустанавливающие документы, чтобы начать оформление покупки. Представитель продавца почему-то замялся и начал говорить, что собственник их отсканирует в течение одной-двух недель — или позже.
Осталась последняя попытка — четвертая квартира. Она стоила 5.15 миллионов, была в 12 минутах от метро и по фотографиям радовала свежим ремонтом.
Документы обрадовали Лену еще больше: квартирой 5 лет владел единственный совершеннолетний собственник, два года назад он сделал ремонт с перепланировкой, но все изменения согласовал и узаконил. Сканы документов на квартиру и перепланировку риелтор продавца сразу показал на своем планшете.
На 28 июля назначили трехстороннюю сделку.
⏱ До предполагаемой даты родов оставался ровно месяц.
Провела сделку
Передавать деньги решили через банковскую ячейку. Схема в простом варианте работает так: стороны заключают договор купли-продажи, покупатель закладывает деньги в ячейку. После этого он теряет право доступа к ней.
Ячейку закрывают на ключ, ключ остается на хранение в банке. Дальше забрать деньги из ячейки может только продавец. Для этого ему нужно приехать в банк, предъявить договор и подтверждение регистрации права собственности на квартиру. Охранник хранилища выдаст ключ и сопроводит в хранилище.
У Лены была трехсторонняя сделка: покупатель старой квартиры → Лена → продавец новой квартиры. Поэтому схема передачи денег была многоступенчатой.
Участники сделки по очереди закладывали в ячейку документы и изымали свои доли денег. Каждый последующий зависел от предыдущих: чтобы забрать остаток денег за старую квартиру, Лена должна была предъявить выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на новую.
Перед закладкой денег в ячейку произошел небольшой скандал: продавец новой квартиры боялся оставлять ключ на хранение в банке. Он хотел забрать ключ с собой, чтобы участники по очереди передавали его друг другу. Риелтор Лены успокоила его и убедила, что оставить ключ в банке будет надежней, чем перемещать по городу без охраны несколько раз.
Сдала квартиру за четыре дня
4 августа Лена забрала из ячейки оставшуюся сумму, рассчиталась с агентством, положила оставшиеся деньги на вклад и стала готовить новую квартиру к сдаче. Она вывезла лишние вещи и повесила новые люстры и шторы взамен тех, которые старый хозяин решил забрать.
Оказалось, что во время осмотра не заметили множество мелких проблем: в ванной не хватало одного плафона, несколько лампочек подсветки в прихожей не работали, в двери кухонного шкафчика треснуло стекло. На покупку люстр, шторы и ремонт ушло 10 000 ₽.
Чтобы определить стоимость аренды, Лена сравнила предложения на похожие квартиры на сайте Циан-ру. Получилось 27 000 ₽ плюс оплата воды и электричества по счетчикам.
10 000 ₽ стоил косметический ремонт в новой квартире
27 000 ₽ стоила аренда 2-комнатной квартиры площадью 45 кв.м. в тихом районе Питера
В первый день после публикации объявления был только один звонок: потенциальный арендатор сразу начал торговаться. Лена начала переживать, что завысила цену и теперь не успеет сдать квартиру. Но за следующий день звонков было уже пять.
Трое из звонивших искали квартиру для своих детей, которые поступали в вузы. Но Лена боялась, что если сдать квартиру восемнадцатилетним первокурсникам, потом придется объясняться с соседями из-за громких гулянок.
Еще она опасалась, что по экстренным вопросам типа вылетевших пробок или залива от соседей, жильцы сначала будут звонить ей, а не в соответствующую службу.
С двумя оставшимися кандидатами встретилась на просмотре на следующий день. Выбрала тех, кто показался надежнее: два инженера средних лет из Москвы собирались в Петербург на годичный курс по повышению квалификации. Они были рады заселиться пораньше, чтобы к началу учебы 1 сентября закончить перевозить вещи и обустраиваться.
Лена составила договор на основе шаблона из интернета. В акте приема-передачи перечислила мебель, технику и недостатки квартиры, которые не могла быстро устранить. акте приема-передачи указали недостатки в квартире: потертый паркет в комнате и пятна на потолке в кухне
Еще до продажи старой квартиры Лена была оформлена как самозанятая. Когда арендаторы заселились, она могла принимать оплату наличными и на банковскую карту.
4% ставка налога для самозанятых при работе с физлицами
Для отчета перед государством достаточно было ввести полученную сумму в приложении «Мой налог». Приложение выдавало чек для арендатора и квитанцию на оплату налогов для Лены. Налоги она также оплачивала через приложение.
8 августа Лена получила деньги по договору, передала жильцам ключи и выехала в Москву.
⏱ До родов оставалось 20 дней.
Итоговый баланс
Продажа квартиры принесла 5.6 миллиона рублей. Часть денег ушла на оплату:
Покупка новой квартиры 5 150 000 ₽
Комиссия агентству недвижимости 336 000 ₽
Оформление двух сделок у нотариуса 36 000 ₽
Услуги кассира по пересчету и проверке денег перед закладкой в ячейку 2500 ₽
Аренда ячейки 2500 ₽
Госпошлина за возникновение права собственности 2000 ₽
Обустройство новой квартиры под сдачу 10 000 ₽
Страховка новой квартиры 4500 ₽
Итого 5 543 500 ₽
После завершения всех операций Лена перестала платить каждый год по 72 000 ₽ за аварийную квартиру.
Вместо этого она получила остаток от сделки: 56 500 ₽ и квартиру, которая приносит дополнительный доход. Каждый год после уплаты налогов остается прибыль: 311 040 ₽.
>300 000 ₽ в год приносит аренда квартиры в Питере
Что нужно, чтобы сделка с недвижимостью прошла быстрее и спокойнее
- Подготовить все документы заранее.
- Заключить договор с надежным агентством недвижимости.
Внимательно проверять отчетность агентства и задавать вопросы по непонятным моментам.
