Верховный суд принял решение: самовольное строительство незаконно, а легализовать его через суд можно только в том случае, если сделать это другими способами не получилось. В статье рассмотрим обстоятельства дела и последствия решения для всех любителей "пристроек".
Дело о торговом центре "Покровскъ"
Дело № А57-26100/2018 началось с того, что собственники торгового центра в Энгельсе (город-спутник Саратова) решили увеличить площадь ТЦ в полтора раза: с 8 до 12 тысяч квадратных метров.
С оформлением разрешения на строительство предприимчивые собственники решили "не заморачиваться", а применить трюк похитрее, используя лазейки законодательства:
Статья 222 Гражданского кодекса (ГК) допускает возможность признания права на самовольную постройку через суд уже после завершения строительства
Поэтому собственники помещения - ИП Муталлапов и ИП Джуликян сначала сделали пристрой, а потом обратились в арбитражный суд Саратовской области с иском к местной администрации о признании права собственности на самовольную постройку.
Суд первой инстанции, впрочем, им отказал. Но вторая инстанция оказалась снисходительнее к "строителям", и удовлетворила их требования.
После чего на проблему обратила внимание целая Прокуратура Саратовской области, которую данное положение дел не устроило. Прокуратура обратилась в кассационный суд и добилась отмены апелляционного постановления. В силе осталось решение суда первой инстанции.
Истцы тоже оказались настойчивы, и написали жалобу в Верховный суд. И вот тут началось самое интересное! Судья Н.С. Чучунова, изучив жалобу, нашла основания для передачи дела в коллегию по экономическим спорам на пересмотр. В определении о передаче указала, что та самая статья 222 ГК предполагает только три условия для признания права собственности на самострой, которые должны выполняться одновременно:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судья Чучунова не согласилась с кассационным судом Поволжского округа, который указал в постановлении, что надо было еще получить разрешение на строительство, причем до начала строительства.
По статистике, из тех дел, что рассматриваются тройкой судей Верховного суда, отменяются решения нижестоящих судов в 94% случаев
Однако, делу Джуликяна и Муталлапова посчастливилось попасть в оставшиеся 6%. И это при том, что слушалось оно под председательством той же судьи Чучуновой! Очевидно, судьям Е.Е. Борисовой и Г.Г. Поповой удалось переубедить коллегу...
В итоге, Верховный суд подтвердил правоту судов первой и третьей инстанции. Права собственности на достроенную часть ТЦ "Покровскъ" предприниматели так и не получили. А нижестоящим судам и всем гражданам высший суд в очередной раз напомнил
Зачем стране самострой
Самовольное строительство - характерная черта бедных стран, в число которых (увы!) входит и наша. Для огромной части населения единственная возможность обрести жилище - построить его своими руками.
В 90-е годы, когда писался Гражданский кодекс, было еще хуже. Гражданам необходима была возможность строить и узаконивать собственные дома и дачи, иначе полстраны осталось бы на улицах.
Кроме того, институт признания самостроя помогает бороться со взяточничеством. Понятно же, что чиновник из местной администрации не согласует строительство, пока не получит какой-нибудь "скромный подарок". Вместо того, чтобы кормить наглеца, гражданин может построить, что ему нужно, оформив объект через суд уже по факту.
Возникают злоупотребления
Конечно, возможность узаконить несогласованные постройки манит, в первую очередь, жуликов.
Пример с ТЦ в Энгельсе, конечно, не единичен. В стране таких заведений тысячи. Коммерсантам гораздо проще построить и легализовать, чем пройти все круги ада, получая у чиновников разрешения на строительство. Некоторые даже и не пытаются ходить по кабинетам, рассчитывая на благосклонность суда.
Еще более заметны последствия "вольности" в малых и не очень городах, особенно на юге страны, где самострой превращается в настоящее стихийное бедствие. Об архитектурных и эстетических последствиях такого хаотичного градостроительства сказано немало. Например, блогер - урбанист Илья Варламов часто обращается к этой теме.
Получается, что и отменить статью 222 ГК РФ нельзя, но и ее применение нужно ограничивать. На самом деле, направлять правоприменение в "нужное русло" - задача судов. И они это, надо признать, делают, хотя бы пытаются. Еще в 2010 году в знаменитом (в узких юридических кругах) Постановлении № 10/22 Верховный суд указал:
Признание права на самовольную постройку - исключительный способ защиты права. Применять его нужно можно только в крайнем случае, когда другие методы не помогают. Например, когда собственник честно пытался получить разрешение на строительство, но из-за бюрократии или коррупции не смог. При этом суд должен проверить законность действий чиновников.
Но, как мы видим, с тех пор прошло 10 лет, а проблема все равно осталась! И если даже среди судей Верховного суда согласия нет (судья Чучунова ведь передала дело на рассмотрение не просто так. Значит, искренне полагала, что нижестоящие суды ошиблись), то что говорить про все остальные!
ИТОГ: Самострой не нормален с точки зрения права, это исключительная мера защиты самых уязвимых. Но в судах можно сотворить всякое.
Я обозначил своё видение проблемы выше: считаю, что менять закон не нужно, нужно исправлять судебную практику. Но она не хочет меняться! Возможно, всё-таки нам необходимы изменения в Гражданском кодексе? Давайте проголосуем:
Советы юриста
Честно говоря, я не хотел посвящать вопросу самостроя отдельную статью. Тема в высшей степени заезженная. Но стоило мне загуглить "статья 222 ГК РФ", как Его величество Яндекс выдает мне вот такую "прекрасную" рекламу!
И тогда я понял, что писать нужно! Каждому, кто дочитал до этого места, думаю, уже стало понятно, что реагировать на подобные предложения не стоит. Это чистой воды мошенничество! Но такими рекламами пестрит Интернет, а значит, на подобного рода "услуги" есть спрос!
Не дайте себя обмануть! Самовольная постройка в абсолютном большинстве случаев незаконна! Ни один нормальный юрист не будет предлагать всем подряд "легализацию" самостроя! Если и предложит, то только тому, кому это реально необходимо, для кого это единственный шанс.
Итак, что делать, если вы решили построить себе дом или еще какой-то объект?
- Проверьте, принадлежит ли вам участок и разрешено ли на нем строительство. Это легко сделать, получив выписку из реестра недвижимости (ЕГРН);
- Изучите: требует ли закон получения разрешения на строительство конкретно для того объекта, который вы хотите возвести. Для этого нужно почитать: статью 51 Градостроительного кодекса РФ, Письмо Росреестра от 07.02.2019 № 50-70010-1018/19, градостроительный закон своего региона. Если остаются сомнения - обратитесь к юристу за помощью;
- Если разрешение нужно, обратитесь в местную администрацию и обязательно сохраните копию заявления с отметкой о принятии либо почтовый чек с описью вложения - доказательства обращения вам пригодятся не раз;
- Если вам отказывают, вымогают взятки, требуйте отказ в письменном виде. Когда получите - обжалуйте его в суд;
- И только если все это не помогло, вы можете начинать строительство. И лучше еще раз проконсультироваться с юристом!
Только в этом случае у вас есть шансы узаконить постройку в будущем! Проводить судебный процесс по легализации самостроя нужно грамотно, ведь это последний шанс стать собственником выстроенного объекта. Ошибки могут стоить вам постройки, а вместе с ней затраченного времени, труда, денег.
Ставьте лайк, если статья была полезна. Поделитесь ссылкой в своих социальных сетях. Проходите опрос (выше) и напишите в комментариях, как вы относитесь к самовольному строительству.
Подписывайтесь на канал! Вместе мы сделаем правовую действительность лучше!
