Недвижимость во все времена использовали для получения пассивного дохода. В наше время прибыльность того или иного объекта складывается из десятков различных факторов, и грамотный инвестор должен учитывать их все, чтобы получить максимальную прибыль и минимизировать свои риски. В российских реалиях несомненным лидером по доходности среди всех типов недвижимости сегодня являются апартаменты в комплексах высокого уровня, и мы расскажем, на что ориентироваться при покупке такого объекта, чтобы оставаться в плюсе.
Если квартиры в основном покупают в качестве жилья, то набирающие популярность апартаменты чаще рассматривают как удачную инвестицию и источник пассивного дохода.
Это особенно актуально для престижных объектов бизнес-класса и сервисных апартаментов – в последнем случае уровень жизни может не отличаться от такового в 5-звёздочном отеле. Даже с учётом высокого класса объекта, престижной локации и дополнительных сервисов цена на такие апартаменты может быть ниже, чем на квартиру со схожими характеристиками. При этом стоимость аренды будет как минимум такой же, а скорее всего более высокой. Таким образом доходность инвестиций получается выше, а период окупаемости меньше.
Что влияет на стоимость и доход
Хотя апартаменты, в отличие от квартир, не относятся к жилой недвижимости, базовые факторы, которые влияют на стоимость и потенциальную доходность будут одинаковыми. Это класс недвижимости, престижность локации, транспортная доступность, качество и разнообразие планировок, а также известность проекта ЖК, уровень его освещения в СМИ.
В этом плане образцом удачного вложения можно назвать апартаменты городского квартала «ВТБ Арена парк». Объект получил максимально широкое продвижение в прессе и ещё в самом начале строительства был назван самым громким градостроительным проектом последних лет. Шесть жилых корпусов с апартаментами бизнес-класса являются авторским проектом Сергея Чобана и архитектурного бюро «SPEECH».
Квартал располагается в районе «Аэропорт», одной из наиболее привлекательных для жизни локаций Москвы с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью: до Кремля или делового центра Москва-Сити от жилых корпусов квартала всего 5 километров, до Белорусского вокзала – 2 километра, а международный аэропорт Шереметьево, находится в 25 километрах от городского квартала «ВТБ Арена парк».
Апартаменты здесь представлены десятками вариантов, включая эксклюзивные лоты площадью свыше 198 кв. метров с мастер-спальнями, отдельными постирочными и гардеробными.
Если по своим эксплуатационным качествам апартаменты ещё напоминают привычные нам квартиры, то по уровню обслуживания могут намного их превосходить. Комплексы с сервисными апартаментами, которые набирают популярность в последние годы, больше похожи на отели высокого класса и предлагают своим резидентам значительно более высокий уровень жизни, чем даже в элитных домах. Нередко в таких комплексах выкупаются целые этажи с апартаментами для последующей сдачи в аренду.
Разумеется, уровень сервиса работает на доходность таких апартаментов, позволяя собственнику устанавливать высокую арендную плату и обеспечивая рост стоимости его недвижимости и быструю окупаемость вложений.
За примером снова можно обратиться к «ВТБ Арена парк». В состав городского квартала входит пятизвёздочный отель и клубный дом. Они образуют единую экосистему, поэтому владельцы или арендаторы этих апартаментов могут пользоваться всеми сервисами знаменитого отельного оператора.
На размер арендной платы и перспективы роста цены на недвижимость влияет также внутренняя инфраструктура комплекса: по статистике апартаменты в составе МФК (многофункциональные комплексы) обеспечивают своим владельцам большую доходность, чем объекты в составе обычных ЖК. Наличие собственного парка, бизнес-центров, торгово-развлекательного комплекса автоматически увеличивают ценность такой недвижимости. Это даёт возможность получать больший доход от аренды апартаментов или с большей выгодой перепродать их.
«ВТБ Арена парк» и здесь можно считать примером для подражания. В его состав входят четыре деловых центра класса «А», торговый центр «Арена Плаза», обширный и благоустроенный парк физкультуры и спорта, а также Центральный стадион «Динамо», в котором находятся две спортивные арены.
Учёт расходов
В жизни за всё нужно платить, поэтому перед покупкой апартаментов лучше заранее всё спланировать.
На данный момент этот вид недвижимости предполагает более высокую ставку налогообложения, чем квартиры: от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости против 0,1% от рыночной стоимости для квартир. Коммунальные платежи также будут выше, поскольку для апартаментов тарифы рассчитываются как для коммерческой недвижимости. В случае сервисных апартаментов дополнительной статьёй расходов станут многочисленные услуги, которые недоступны владельцам квартир.
Впрочем, ситуация может скоро измениться в лучшую сторону. В настоящее время законодатели готовятся к тому, чтобы перевести апартаменты в составе ряда уже готовых комплексов в категорию жилых помещений, то есть фактически приравнять их к квартирам. Для владельцев это будет означать снижение налогового бремени и, вероятно, тарифов на коммунальное обслуживание. При этом рост цен на такую недвижимость неизбежно ускорится.
Даже при нынешнем статусе апартаментов как нежилой недвижимости они приносят своим владельцам значительный доход. Высокий уровень жизни, сервиса и престижная локация – это то, за что состоятельные люди готовы платить, поэтому инвестиции в правильно выбранный объект всегда окупятся.
