В помещении арендатора, расположенного на 3-м этаже из 4-х этажей бизнес-центра, после первого дождя в году (арендатор заехал в помещение зимой, первый дождь начался в мае) образовалась протечка – на стыке между потолком и оконной рамой образовались мокрые пятна, стала облетать штукатурка, вода капала на подоконник, часть протечки перешла на боковую раму (стену). В месте протечки у арендатора находились розетки электропитания, подключенная к сети оргтехника.
В тот же день, после случившегося, арендатор вызвал представителей арендодателя для составления аварийного акта. Вместо этого арендодатель составил акт осмотра помещения, направив двух техников из другой компании, которые указали в акте дословно «течет по фасаду». А секретарь арендатора, не разбирающийся в этих вопросах, подписал этот акт.
Между тем, фасад – это внешняя сторона здания. А в случае арендатора протечка была внутри помещения и последствия протечки были видны невооруженным глазом, а вода, образовавшаяся в результате протечки, была во всех свободных емкостях арендатора, которые только смогли найти и установить в местах протечки. Сразу оговорюсь, что это бизнес центр класса B+. Причем уверенного B+, в Москве.
В тот же день мы смогли договориться с нотариусом, который прибыл в офис арендатора и зафиксировал факт протечки и последствия от нее. Между происшествием и приездом нотариуса было всего два часа и конец рабочего дня, что является существенной проблемой в вызове нотариуса. Если бы не оперативность директора нашего клиента, который сразу позвонил нам с данной проблемой, последствия протечки было бы невозможно зафиксировать – вода бы высохла и остались бы только желтые пятна.
Но именно этот шаг – оперативность директора и профессионализм юриста, который сразу просчитал все пути развития событий и дал немедленное решение - стал козырем в дальнейших действиях и развитии событий.
Нотариус вызван был с целью заверения доказательств – это отдельный инструмент, который позволяет в судебном процессе или в рамках аргументации доводов в разговоре с другой стороной доказать реальные обстоятельства. Это один из лучших механизмов, который можно применять практически в любой ситуации. Стоимость вызова нотариуса обошлось клиенту в размере 23 000 руб. – это выезд нотариуса и, как следствие, протокол осмотра по результату. Естественно, наши юристы также немедленно выехали на место происшествия.
На следующий день арендодатель направил в помещение к арендатору своего представителя, который снова подписал у секретаря бумагу, но уже прошедшим, вчерашним числом - акт об отсутствии поврежденного имущества арендатора в результате протечки и отсутствии претензий.
Сказать, что подобное поведение со стороны арендодателя не просто разочаровало арендатора, а откровенно разозлило, не сказать ничего. От составления и подписания аварийного акта (который был предусмотрен договором на такие случаи) арендодатель отказался. На словах пообещал сделать ремонт в помещении в течение 2-х месяцев. А это как раз период дождей.
Согласно действующему законодательству и условиям договора аренды в случае, если помещение непригодно для его целевого использования, арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. По условиям договора срок уведомления сокращался в этом случае с 60 дней до 30 дней.
Согласно ст. 614 ГК РФ в данном случае арендатор вправе затребовать уменьшения ежемесячной арендной платы.
С нашей стороны от имени арендатора было составлено уведомление арендодателю, в рамках которого мы требовали расторгнуть договор аренды ввиду невозможности эксплуатации помещения, пожароопасности и уменьшения арендной платы за текущий, последний месяц аренды со 100 000 руб. до 50 000 руб. Также были составлены письма на возврат разницы уплаченной арендной платы (50 000 руб.) и возврата обеспечительного платежа. К заявлению о расторжении договора аренды была приложена копия протокола нотариуса осмотра помещения, подтверждающая факт протечки не по «фасаду здания», а внутри помещения арендатора.
Но прежде, чем подать таковые уведомления, необходимо было сделать еще один шаг.
Вы должны всегда помнить, что никто не хочет расставаться с деньгами, даже если держит их у себя в качестве обеспечительного платежа или на ином основании. Такое лицо считает эти деньги уже своими. Он может инвестировать их в другие проекты, оборачивать на депозитных счетах в банках и др.
Дело в том, что для получения всех возможных денежных средств с арендатора некоторые арендодатели (причем достаточно больших комплексов недвижимости) прибегают к несколько недобросовестным методам – например, могут неожиданно прекратить доступ арендатора в помещение, где находятся документы, ключи, печати, оргтехника, мебель и иное имущество арендатора, в том числе имущество или документы их клиентов, применяя открытый шантаж с целью удержания или получения дополнительных денег (например, заставив арендатора уведомить о расторжении договора за 2 месяца и заплатить за 2 месяца во избежание досрочного расторжения договора). Могут не выдавать пропуск на вынос товарно-материальных ценностей. Могут инициировать и более неблагоприятные ситуации, связанные с замыканиями электросетей, причинение повреждений стенам помещения и др., чтобы удержать обеспечительный платеж.
Понимая все риски и имея подобный опыт, мы построили стратегию расторжения договора аренды следующим образом.
Подготовив все документы на расторжение договора, что заняло у нас 1 день, заручившись решением директора арендатора (нашего клиента), мы выехали к арендатору и ожидали распоряжения директора клиента – все документы и имущество арендатора были упакованы, ранним утром машины приехали в разгрузочно-погрузочную зону забирать имущество и мебель арендатора, и был получен пропуск на вынос товарно-материальных ценностей у арендодателя. Оснований его не выдавать не было – арендная плата уплачена, задолженности нет, скандала по поводу протечки не было 5 дней с даты самой протечки. Но арендодатель все же поинтересовался о причинах получения пропуска на вынос имущества. Здесь раскрываться было бы неправильным, так как риски сохранялись, и под предлогом замены мебели в офисе на новую арендодателем был выдан пропуск на вынос всех товарно-материальных ценностей.
Безусловно, на весь процесс выноса имущества собралась вся администрация бизнес-центра. Но остановить процесс они не могли. Грузчиков и сотрудников они замучали вопросами о причинах и смысле происходящего. Но мы соответствующим образом проинструктировали всех сотрудников компании-клиента на такой случай.
После того, как вечером все машины были отправлены за пределы бизнес-центра, все документы о расторжении договора и возврата денежных средств были предоставлены арендодателю с пометкой, что помещение свободно, все документы на расторжение договора аренды и передачи объекта по акту арендатор готов подписать незамедлительно.
Мало того, что это произвело невероятный эффект на арендодателя, который увидел протокол нотариуса и уведомления о расторжении и возврате денег, от чего наш клиент получил глубокое моральное удовлетворение, так это позволило сохранить все имущество клиента и избежать пожара в офисе и во всем бизнес-центре. Меньше всего наш клиент хотел оказаться в заголовках СМИ и на металлической скамье, приваренной болтами к полу, последствий, связанных с недавними событиями в г. Кемерово и в других городах, где возникают пожары не из-за арендаторов, эксплуатирующих надлежащим образом помещения, а из-за арендодателей, сдающих в аренду некачественные и не отвечающие безопасности помещения, стараясь переложить всю ответственность на арендатора.
Самым правильным при освобождении помещения и до его передачи арендодателю по акту - повторно вызвать нотариуса, который засвидетельствует состояние помещения. Далее достаточно дождаться подписания всех документов.
Финансовые показатели и риски.
Если бы арендатор расторгал договор на общих условиях, то затраты были бы следующие:
2 мес. аренды х 100 000 руб. = 200 000 руб.
Итого = 200 000 руб.
Срок = 2 мес.
Риски: ограничение на вывоз имущества и удержание обеспечительного платежа (100 000 руб.).
Реальные затраты:
1 мес. аренды по сниженной ставке = 50 000 руб.
23 000 руб. на нотариуса.
Итого = 73 000 руб.
Срок = 1 мес. (1 мес. оплаченной аренды, но фактически 3 дня)
Риски: удержание обеспечительного платежа (100 000 руб.)
Стоит отметить, что клиент находится у нас на постоянном обслуживании, поэтому получилось все сделать очень оперативно и в 2 раза дешевле, т.к. нам не пришлось погружаться во все документы – мы были знакомы с ними заранее.
Выводы.
1. Эффективно разрешить эту ситуацию помогло немедленное обращение директора к нашим юристам, которые тут же построили стратегию и реализовали ее. Экстренно обратиться к нам Вы можете в разделе Контакты любым удобным способом.
2. Сотрудники ничего не должны подписывать без ведома руководителя. И если сотрудник все же это сделал, он должен немедленно с повинной головой доложить ситуацию руководству – только руководитель знает, какие действия необходимо предпринять, в какой последовательности и в какой срок.
3. Факт протечки или иное событие, которое происходит в помещении, можно использовать в свою пользу – можно досрочно расторгнуть договор аренды, уменьшить размер арендной платы до момента устранения повреждений, выставить счет за причиненные убытки и др.
4. Недостаточно знать законы. Необходимо иметь практику и опыт. В данной ситуации реальный опыт нашей компании и знания помогли клиенту расторгнуть досрочно договор, получить свои ранее уплаченные деньги, обезопасить свое имущество и получить глубокое моральное удовлетворение путем неожиданного хода после того, как арендодатель отказался признавать факт непригодности помещения и его последующего ремонта.
Алина Беляева, Генеральный директор Юридической группы K.O.R.D.
Еще больше полезных советов и решений для бизнеса в разделе Экспертное мнение.
