Несмотря на относительную стабильность рынка складской недвижимости, существует несколько негативных факторов, которые препятствуют его развитию. Например, излишнее сосредоточение объектов в крупных городах, в особенности в столице. Также рынок российских складов отличается малым разнообразием форматов, но ключевой проблемой является малы объём инвестиций.
В Екатеринбурге было совершено около четверти от всех сделок продажи и аренды качественных логистических площадей — такими данными поделился директор регионального отделения Knight Frank Владислав Рябов, в рамках недавно прошедшей конференции «Логистика будущего: перезагрузка». Стало известно, что всего за последний год в среднеуральских регионах было куплено и арендовано 124,6 тыс. кв. м, хотя на всех региональных рынках России этот показатель составил 440 тыс. кв. м.
Средний Урал уверенно сохраняет лидерство на позициях, характеризующих рынок. На его территории в 2017 году введено в строй 66 тыс. кв. метров складов (в целом на региональных рынках — 350 тыс. кв. метров). Екатеринбург держит первое место в ренкинге крупнейших складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2017-м: самым большим считается распределительный центр X Retail Group площадью 38 тыс. кв. метров, этот же ритейлер построил распредцентр для «Перекрестка». Кроме того, на территории региона появились распредцентры «Ашана», «Монетки».
Позиции региона обусловлены объективными факторами: Екатеринбург — важная логистическая точка на карте, он занимает второе место среди всех российских городов по обеспеченности качественными торговыми центрами (582 кв. метра на 1 тыс. жителей). При этом рынок в отличие от столичных вполне сбалансирован. По расчетам независимого эксперта Виталия Хиля, за 2017 год объемы сделок аренды на территории выросли на треть, они стабильны: «Одни компании растут, другие снижают динамику, но все находят для себя подходящие площади. Последние два-три года мы не видим резких скачков арендных ставок. Есть проекты достаточно дорогие, есть меньшей цены, и большинство находят своих арендаторов». Запрашиваемая ставка аренды в регионе составляет 3600 рублей, это средний размер в России: по оценкам Knight Frank, например, в Уфе — 3000 рублей, во Владивостоке — 4800 рублей.
Основной спрос на качественную складскую недвижимость в России формируют торговые сети: по экспертным оценкам, доля клиентов этого типа в структуре арендаторов и покупателей — 76%. На европейских рынках заметный вклад в динамику вносят представители онлайн-торговли. В России этот спрос пока концентрируется в основном в Московском регионе, оживление на других территориях только формируется. «Спрос на складскую недвижимость все больше предъявляют компании, которые специализируются на доставке продукции интернет-магазинов последней мили до конечного покупателя: открываются небольшие центры в небольших городах, растет доля небольших проектов», — отмечает Владислав Рябов.
Проблема заключается в том, что такого рода игроки строят объекты «под себя». И формируется еще один негативный тренд: падает количество спекулятивных проектов, большее распространение получает модель build-to-suit — строительство под заказ.
Есть некоторые перекосы и с точки зрения форматов складской недвижимости. На российском рынке преобладает Big Box (на европейских не более 35%), остальное — небольшие, до 3 тыс. кв. метров, построенные под клиента помещения. Это связано с особенностями формирования складского строительства: оно изначально было нацелено на интересы крупных международных компаний и отечественных ритейлеров. Но развитие производственных и логистических предприятий начало формировать спрос на небольшие качественные объекты многоуровневого хранения или мини-склады класса А. Сейчас они в дефиците.
По общему мнению, Екатеринбург останется ключевым рынком на региональной карте складской недвижимости: здесь есть все предпосылки для сохранения стабильного спроса со стороны торговых сетей, транспортных и логистических компаний. При этом отдельные истории показывают, что фокус интереса может выйти за пределы традиционных складских центров. На фоне относительно насыщенных рынков расширяется география качественного складского предложения в городах, ранее не рассматриваемых в качестве хабов. Так, в прошлом году после тщательного анализа рынка Екатеринбурга компания «Детский мир» разместила свой склад площадью 46 тыс. кв. метров в челябинском ТЛК «Южноуральский». Эта сделка стала крупнейшей в сегменте аренды на региональных рынках. В начале этого года логистическая «дочка» Alibaba компания Cainiao анонсировала строительство логистического комплекса для e-commerce в Тюмени.
Другие статьи читайте на нашем портале logsib.su
