Какие юридические ограничения на покупку недвижимости за границей существуют в России? Кто не имеет права владеть зарубежным объектом?
Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.
Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав граждан РФ и российских юридических лиц приобретать и (или) владеть недвижимостью за рубежом.
Общими препятствиями для гражданина РФ может быть ограничение его дееспособности (например, ввиду психического расстройства), а для российского юридического лица, к примеру – необходимость одобрения покупки акционерами, если приобретение недвижимости будет для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Ограничения также могут быть предусмотрены в уставе компании или в корпоративном договоре (акционерном соглашении/соглашении участников). Нарушение таких ограничений может повлечь признание соответствующей сделки по приобретению недвижимости недействительной.
В 2012 году законодателем была предпринята попытка запретить госслужащим и членам их семей приобретать и владеть недвижимым имуществом за границей. Однако данное предложение не было воплощено в жизнь.
В настоящее время недвижимость (включая зарубежную), приобретенная чиновниками (муниципальные и государственные служащие, некоторые руководящие работники Центрального Банка и государственных корпораций, и пр.), а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию.
Если стоимость недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами, ценными бумагами, акциями/долями/паями превышает общий доход чиновника и его супруги за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе, о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счет которых совершена покупка).
Также с 2013 года чиновникам, их супругам и несовершеннолетним детям запрещено открывать и иметь счета в зарубежных банках, а также владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами. К финансовым инструментам относятся в том числе ценные бумаги (например, акции иностранных компаний), доли участия в иностранных компаниях, кредитные договоры с нерезидентами РФ. Несоблюдение указанного запрета может, в частности, повлечь досрочное прекращение полномочий чиновника.
Обращаем внимание, что при приобретении недвижимости за рубежом необходимо выяснить, предусматривают ли законы соответствующей страны ограничения на такое приобретение.
Например, в некоторых странах иностранные граждане не могут покупать недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путем учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица. Право собственности на недвижимость оформляется на такое юридическое лицо.
Для инвесторов, являющихся гражданами РФ, мы также рекомендуем до принятия решения об инвестировании проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения зарубежной недвижимости на банковские счета, расположенные в странах, не являющихся членами ОЭСР или ФАТФ (такие как Кипр, Латвия, Литва, Мальта, Монако и др.))
С налоговой точки зрения рекомендуется заранее проанализировать плюсы и минусы структурирования владения зарубежной недвижимостью – через физическое или юридическое лицо – с учетом планов по будущему использованию недвижимости (для личных целей или, например, для сдачи в аренду), планов по дальнейшей продаже, наследования и так далее.
Это надо запомнить:
· Законы России не мешают вам покупать любую недвижимость за границей.
· Госслужащие и их ближайшие родственники должны декларировать заграничную собственность.
· Законы других стран могут ограничивать вас в правах, например, в праве покупки имущества на физическое лицо.
Больше полезной информации для покупателей недвижимости на Приан.ру
